Los efectos jurídicos del Catastro
| Autor | Alfredo Massart |
| Cargo | Profesor de la Universidad de Pisa |
| Páginas | 1461-1492 |
Los efectos jurídicos del Catastro *
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La importancia que reviste el problema relativo a la exacta determinación de los bienes, y, en particular, de los bienes inmuebles, es obvia. No es tan obvio, por el contrarío, el problema relativo a la eficacia probatoria de los certificados catastrales y, en consecuencia, su relevancia jurídica a los fines de la determinación de que se habla.
Creemos, sin embargo, oportuno, antes de afrontar -en su lugar adecuada- la cuestión desde el punto de vista técnico jurídico, a la luz de la doctrina y jurisprudencia más recientes, realizar una investigación lo más concreta y puesta al día que sea posible sobre el aspecto de la evolución histórica del Catastro; una investigación desde hace mucho tiempo descuidada, y que constituye, en nuestra opinión, la necesaria premisa para una exacta solución de los problemas jurídicos relacionados con la eficaciaPage 1462 probatoria de los datos catastrales en el ámbito de la exacta determinación de los bienes inmuebles a que se refieren.
Desde los tiempos mas remotos, si se examinan los Ordenamientos jurídicos de los diversos países, encontramos que los bienes han constituido siempre indiscutiblemente uno de los puntos más interesantes en relación al objeto, y por parte de los diversos estudiosos y legisladores se ha tratado de dictar reglas y normas que pudiesen servir para una exacta representación de cada bien en particular. Esta pretensión de «certeza» 1, si bien se encuentra recogida en todos los Ordenamientos jurídicos modernos, no ha sido, sin embargo, observada siempre y plenamente satisfecha, por razones a veces inexplicables y no precisadas, pero más a menudo por motivos de obsequio al planteamiento tradicional y por contingencias de carácter histórico.
La literatura jurídica y la legislación alemanas han de considerarse hasta el presente como las más avanzadas en la solución de este problema.
El libro fundiario, a diferencia del Catastro italiano, es de «alcance real», si se puede decir asi, porque la principal característica del sistema librario alemán está constituida por el hecho de que la inscripción en el libro fundiario tiene eficacia «constitutiva», en cuanto que sólo con ella puede considerarse transmitido o adquirido un derecho sobre bienes inmuebles, y esto tanto con respecto a las partes como frente a terceros.
Estas tabulae, que en vez de ponerse a nombre de los propietarios se abren a cada fundo, ofrecen, ictu oculi, la posibilidad dePage 1463 apreciar la representación histórica de las vicisitudes y del estado actual de la propiedad fundiaria: cada parcela de terreno se toma en consideración por sí misma, en folios adecuados subdivididos en columnas, en los que se anotan las diversas transmisiones de propiedad, las eventuales constituciones de derechos reales de goce o de garantía.
Los criterios que informan la legislación de tipo germánico son muy distintos de los que constituyen las bases del sistema de tipo francés 2, en que se inspira también el nuestro.
A diferencia de lo que sucede en nuestro sistema, en los llamados libros fundiarios no se transcriben los actos, sino los derechos por ellos constituidos y modificados; no se transcribe, en suma, el contrato de compraventa (art. 1.470 del Código civil), sino que se inscribe el derecho de propiedad constituido a favor del comprador (art. 832 del Código civil).
Los libros fundiarios alemanes están tutelados por garantías jurisdiccionales, en cuanto que no puede introducirse en ellos ninguna modificación sin una resolución del juez, que está encargado del examen dirigido a reconocer la validez intrínseca y formal de la demanda y de los documentos en que se basa. Se da así plena garantía de la exactitud de sus inscripciones, a las que la Ley atribuye fe pública.
Proceder, en este lugar, a un examen particularizado del mecanismo que disciplina el sistema de dichos libros fundiarios, y detenerse en analizar los diversos supuestos de aplicación práctica con sus correspondientes desarrollos y modificaciones legislativas, parece completamente superfluo, porque nos llevaría demasiado lejos del tema que nos hemos fijado.
En conclusión, bastará recordar que un sistema asi concebido permite establecer de modo preciso e indiscutible los datos referentes al terreno y sus posteriores modificaciones. La doctrina italiana generalmente concuerda en considerar que, tal como estáPage 1464 concebido, este libro fundiario constituye el registro de estado civil de la propiedad inmueble.
El sistema de publicidad inmobiliario adoptado por nuestro Ordenamiento pone, por el contrario, de relieve, como veremos, el aspecto personal de las vicisitudes relativas al bien-objeto.
El examen comparativo de los dos Ordenamientos, por más que ponga claramente de manifiesto la bondad de las instituciones y la seguridad con que puede atenderse a los datos del Grundbuch alemán, no puede servir para colmar las lagunas de nuestro Ordenamiento, puesto que, en Italia, en el actual momento histórico, si bien es posible de ñire condendo tomar conciencia de las condiciones y de las experiencias de un Ordenamiento jurídico más avanzado, no nos es permitido recurrir sic et simpliciter al camino trazado por este último, sobre todo en razón del distinto planteamiento de nuestro Ordenamiento, que a menudo se encuentra muy apartado de la concepción normativa germana. Una de las principales razones que se oponen a una reforma del sistema vigente, modelada sobre la concepción germana, es el incondicional aferramiento al principio de la «transmisión consensual del derecho de propiedad» (art. 1.376 del Código civil), que, indiscutiblemente, se ha colocado en la base de nuestro Ordenamiento jurídico, y se considera como una segura superación y una conquista del progreso normativo con respecto al Derecho romano 3.
Nos parece exacto, en consecuencia, afirmar que, dada la plenitud del Ordenamiento jurídico italiano, es posible buscar en el mismo aquellos elementos que pueden contribuir a resolver el problema.Page 1465
El artículo 2.826 del Código civil vigente, al precisar cuáles deban ser las indicaciones del inmueble hipotecado, dice que, en el acto de concesión de la hipoteca (título), el inmueble debe designarse específicamente con la indicación de su naturaleza, del Comune en que se encuentra, del número del Catastro o de los mapas catastrales y de al menos tres de sus linderos.
Un atento examen del articulo 2.826 muestra cómo deja sin resolver algunos problemas que pueden sintetizarse así: la detallada descripción requerida, y la escrupulosa consulta de los datos catastrales, ¿pueden dar siempre la certeza absoluta sobre la identidad del inmueble? 4. Y, en consecuencia, ¿qué efectos debe atribuir el Juez a los certificados del Catastro?
La interrogación que se abre no es otra cosa que el fruto de la imperfecta y lagunosa legislación emanada hacia la segunda mitad del siglo pasado y, por desgracia, nunca completada.
Antes de cualquier otra consideración, será oportuno advertir que cada fundo constituye una unidad física y económica, que asume, considerada en relación al Ordenamiento jurídico, una precisa individualidad, y que tal individualidad, referida directamente al bien, no es un reflejo de la subjetividad de su titular 5.
En la actual jurisprudencia judicial se plantea a menudo el problema de la divergencia que a menudo se manifiesta entre la determinación del objeto realizada por las partes en los negocios jurídicos y la real individuación del bien, con las consecuencias que es fácil imaginar. La práctica cotidiana nos enseña cómo frecuentemente sucede que la declaración emitida por las partes en el contrato, a fin de determinar el bien que es objeto del mismo, no corresponde a la realidad externa.Page 1466
Sobre este tema comenzaremos diciendo que el Catastro fue instituido con la Ley de 1 de marzo de 1886, número 3.682; Ley que, aun haciendo nacer muchas esperanzas, produjo en la práctica efectos muy limitados, ya que nunca se dio ejecución a la norma contenida en el articulo 8, que preveía, a fin de determinar de una vez para siempre los efectos jurídicos del Catastro, la promulgación de una Ley que nunca fue aprobada por el Parlamento.
Parece oportuno sumarse a la opinión de quienes piensan que el Catastro debe servir, sobre todo, para hacer más fácil el procedimiento dirigido a la imposición de tributos, y que es legítimo buscar en él una contribución válida para la equitativa distribución tributaria; pero no podemos menos de disentir de quienes olvidan la finalidad de que habla el artículo 1.°, número 1, de la Ley, es decir, la determinación de la propiedad inmueble y de sus modificaciones.
Esta función, que constituye el complemento lógico y necesario del sistema, adquiere un papel de primera importancia en la resolución de las eventuales controversias, contribuyendo también, en la medida de lo posible, a impedir que surjan.
Pero, por desgracia, nos estamos dando cuenta de que, no habiendo precisado la Ley los que habrían debido...
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