Los efectos de diez años de crisis en las comunidades de propietarios
| Autor | Sergio Nasarre Aznar y Héctor Simón Moreno |
| Cargo | Catedrático de Derecho Civil. Cátedra UNESCO de Vivienda Universidad Rovira i Virgili/Profesor Lector de Derecho Civil. Cátedra UNESCO de Vivienda Universidad Rovira i Virgili |
| Páginas | 1065-1100 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 1065 a 1100 1065
Los efectos de diez años de crisis en
las comunidades de propietarios
The effects of ten years of crisis in
condominiums
por
SERGIO NASARRE AZNAR
Catedrático de Derecho Civil. Cátedra UNESCO de Vivienda
Universidad Rovira i Virgili
HÉCTOR SIMÓN MORENO
Profesor Lector de Derecho Civil. Cátedra UNESCO de Vivienda
Universidad Rovira i Virgili
RESUMEN: El presente trabajo trata de los efectos de diez años de
crisis económica en las comunidades de propietarios a través de los datos
recopilados de 1202 encuestas realizadas en España a propietarios residentes
en régimen de propiedad horizontal. La finalidad de esta encuesta era deter-
minar el estado del parque de viviendas residenciales en España e identificar
en consecuencia las actuaciones que son necesarias llevar a cabo, analizar los
conflictos y problemas más habituales en las comunidades y detectar los ele-
mentos que puedan ayudar en el futuro a mejorar su economía y su gestión.
Los resultados demuestran que diez años de crisis económica han afectado
al mantenimiento de las comunidades de propietarios, con una especial
incidencia en el incremento de la morosidad, al tiempo que ha favorecido
la generalización de una serie de problemas de convivencia. Los problemas
detectados deberían hacer replantear al legislador cuestiones clave sobre
el régimen de propiedad horizontal, como conceder personalidad jurídica
a las comunidades o el impulso de mecanismos alternativos de resolución
Sergio Nasarre Aznar y Héctor Simón Moreno
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de conflictos. En este sentido, se formulan una serie de recomendaciones
para mejorar la gestión, administración y financiación de las comunidades
de propietarios, así como sobre la manera de afrontar los problemas y los
conflictos entre sus miembros, las actuaciones en materia de accesibilidad
universal y eficiencia energética y el régimen de tenencia de las viviendas.
ABSTRACT: The present work deals with the effects of ten years of eco-
nomic crisis in condominiums through the data collected from 1,202 surveys
conducted in Spain to units’ owners residing there. The purpose of this survey
was to determine the state of the residential housing stock in Spain and as a
consequence to identify the actions that are necessary to carry out, to analyze
the most common conflicts and problems within the condominiums and to
detect the elements that may help in the future to improve their economy and
management. The results show that ten years of economic crisis have affected
the maintenance of condominiums, with a special incidence in the increase of
the delinquency, at the time that has favored the origination of problems of
cohabitation. The problems detected should make the legislator rethink key
questions about the legal framework of condominiums, such as granting them
legal personality or the promotion of alternative mechanisms of conflict solv-
ing. In this sense, a series of recommendations are formulated to improve the
management, administration and finance of condominiums, as well as about
the way to face the problems and the conflicts among residents, the actions
in the field of universal accessibility and energy efficiency and the regime of
housing tenures.
PALABRAS CLAVE: Comunidades de propietarios. Propiedad hori-
zontal. Crisis financiera. Organización. Morosidad. Accesibilidad universal.
Eficiencia energética. Tenencias de la vivienda.
KEY WORDS: Condominiums. Financial crisis. Organization. Delinquen-
cy. Universal accessibility. Energy efficiency. Housing tenures.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. LA SITUACIÓN DE LAS CO-
MUNIDADES DE PROPIETARIOS EN ESPAÑA: 1. LA ANTIGüEDAD Y
EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL PARqUE DE VIVIENDAS. 2. LOS CONfLICTOS EN
EL SENO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. 3. LAS PREOCUPACIONES DE LAS
COMUNIDADES DE CARA AL fUTURO. 4. LA ADMINISTRACIÓN PROfESIONAL DE LA
COMUNIDAD. 5. LA ACCESIBILIDAD Y LA MEJORA ENERGéTICA DE LOS EDIfICIOS.
6. LA CONVOCATORIA DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA PARTICIPACIÓN EN
LAS MISMAS.—III. RECOMENDACIONES DE LEGE FERENDA PARA
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ADECUAR EL MARCO LEGAL A LAS NECESIDADES SOCIO-ECO-
NÓMICAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: 1.MEDIDAS
PARA AYUDAR ECONÓMICAMENTE A LAS COMUNIDADES. 2. MEJORAS EN LA GES-
TIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. 3. MEJORAS
PARA AfRONTAR LOS PROBLEMAS Y LOS CONfLICTOS ENTRE LOS PROPIETARIOS
DE LA COMUNIDAD. 4. ACTUACIONES EN MATERIA DE ACCESIBILIDAD Y DE EfI-
CIENCIA ENERGéTICA. 5. ACTUACIONES SOBRE EL RéGIMEN DE TENENCIA DE LA
VIVIENDA.—IV. CONCLUSIONES.—V. ÍNDICE DE RESOLUCIONES
CITADAS.—VI. BIBLIOGRAfÍA.
I. INTRODUCCIÓN
No es habitual desarrollar una investigación en Ciencias Jurídicas basada
en datos empíricos obtenidos en un trabajo de campo, especialmente de
carácter cuantitativo. En muchas ocasiones, el investigador en Derecho ha
acabado comentando con cierta monotonía artículosde normas y sentencias
que otros antes que él ya habían comentado y, en el mejor de los casos, ha
contribuido involuntaria y desinteresadamente a que algún jurista práctico
haya conseguido resolver el caso que este tenía encima de la mesa1.
Pero todo investigador público, también el que lo hace en Derecho,
debe ser responsable con la investigación que lleva a cabo, e intentar con
ella generar un impacto social con el fin de mejorar la vida de las perso-
nas (NASARRE AZNAR y CABALLÉ FABRA, 2018, 11). Y, para ello,
es necesario que primero conozca cuál es la realidad y la problemática del
ámbito que desea estudiar. Con este fin, la Cátedra UNESCO de Vivienda
de la Universidad Rovira i Virgili2 elaboró, a propuesta de Mutua de Pro-
pietarios3, el estudio «Efectos de la crisis en las comunidades de propieta-
rios» (mayo de 2017), cuya finalidad era analizar los efectos de diez años
de crisis económica en las comunidades de propietarios y, en particular,
determinar el estado de los edificios y las actuaciones que se necesitaban
llevar a cabo, el impacto en su funcionamiento, analizar los conflictos y los
problemas más habituales que se presentan y detectar sus preocupaciones
presentes y futuras.
Para ello se llevaron a cabo 1202 entrevistas a propietarios de viviendas
organizadas en propiedad horizontal (de diferente edad, nivel de estudios,
ocupación y localización geográfica en las diferentes comunidades autóno-
mas) mediante el sistema C.A.W.I (entrevista auto-administrada online).
Los resultados constatan empíricamente los problemas y las inquietudes
actuales de las comunidades de propietarios en España, al tiempo que in-
dican el camino para una reforma legislativa que adecúe la normativa de
la propiedad horizontal a la realidad socio-económica.
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