Declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal. Reserva de ley para la exigibilidad de licencia respecto de la creación de mayor número de elementos privativos de los permitidos en la licencia de edificación [Examen de los arts. 17.2 del TRLS 2008 y el art. 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio]
| Autor | Gabriel Soria Martínez |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 1590-1597 |
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COMENTARIO A LA DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO MANIFESTADA EN RESOLUCIONES COMO LAS DE 18 DE JULIO DE 1996, 7 DE OCTUBRE DE 1999 Y 16 DE ENERO DE 2002, EN RELACIÓN CON EL ARTÍCULO 17.2 EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO (RDL 2/2008, DE 20 DE JUNIO)
El caso que comentábamos en el número 678 de esta Revista versaba sobre la negativa a la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal sobre una finca en la que la obra nueva consistía en un edificio de cuatro plantas destinado a vivienda unifamiliar que se dividía horizontalmente dando lugar a dos viviendas unifamiliares independientes, de cuatro plantas cada una de ellas, constituidas en lo que la doctrina ha denominado régimen de propiedad horizontal tumbada.
En la licencia municipal de edificación aportada con el título constaba que se refería a una sola vivienda, además de la edificabilidad máxima permitida y la computable edificada.
Presentado el título ante el Registro de la Propiedad, número 33 de Madrid, había sido calificado negativamente por el Registrador con la siguiente nota: «sólo la obra nueva se puede inscribir, solicitándolo en el Libro Diario, pero para inscribir la división en régimen de propiedad horizontal, por tratarse de vivienda unifamiliar, hay que acompañar la licencia municipal prevista en el artículo 53. a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Arreglar el error de la Cláusula Quinta».
Tras el correspondiente recurso gubernativo y la oportuna apelación a la Dirección General, ésta dictó su Resolución de 16 de enero de 2002 en la que resumía la que viene siendo su doctrina en los últimos años al respecto. Así en sus Fundamentos de Derecho exponía:
«Vistos los artículos 33 de la Constitución; 348, 396 y 400 del Código Civil; 12, 13, 14, 95 y 96 del Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del Suelo y Valoraciones; 30, 5, 38,Page 1591 39, 48.1.c), 53, 143 y 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid; la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; y las Resoluciones de 18 de julio de 1996 y 7 de octubre de 1999.
1. En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal de un edificio chalé de cuatro plantas, de la que resultan dos elementos privativos (dos viviendas unifamiliares independientes, situadas una a la izquierda y otra a la derecha del edificio), que llevan como anejo inseparable el uso y disfrute exclusivo de una parte de la parcela no ocupada por la edificación dedicada a jardín.
El Registrador rechaza la inscripción por estimar que, al tratarse de una vivienda unifamiliar, según la licencia municipal unida a la escritura calificada, no puede inscribirse la división en régimen de propiedad horizontal sin que se acompañe nueva licencia que, conforme a lo establecido en el artículo 53.a) del Real Decreto 1092/1997, de 4 de julio, acredite que se permite constituir como elementos independientes más de una vivienda.
2. Este Centro Directivo abordó ya una cuestión análoga a la presente mediante Resolución de 18 de junio de 1996, según la cual las exigencias de la ordenación urbanística no pueden llevarse al extremo de determinar el grado de ocupación material de cada una de las viviendas permitidas en la zona de actuación; si bien es cierto que corresponde al planeamiento la determinación de la intensidad edificatoria de cada zona de suelo, ello debe agotarse en el señalamiento del volumen edificable o de los metros cuadrados de edificación residencial por hectárea de terreno [véanse arts. 12, 13, 14, 95 y 96 del Decreto 1346/1976, de 9 de abril, vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada como consecuencia de la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo; y 30, 4, 38, 39, 48.1.c), 53, 143, 146 y 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid, si bien, esta Ley, por su fecha, no resulta aplicable al presente supuesto], pero, en modo alguno, implican la determinación del número de personas o familias que pueden alojarse en cada una de las viviendas construidas de conformidad con el planeamiento urbanístico, so pena de agudizar un problema ya de por sí, grave; por ello, si el número de personas que residen en una edificación urbanísticamente regularizada, es ajeno a la normativa urbanística, igualmente ajeno debe ser a tal normativa la configuración jurídica que sus ocupantes den a la titularidad de la vivienda ocupada, si no se altera con ello el uso residencial asignado o su estructura y aspecto exterior, como ocurre en el caso de la división horizontal, habida cuenta de su significación jurídica (confróntense arts. 396 y 400 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Ciertamente, el precepto invocado por el Registrador en su nota de calificación [art. 53.a)] del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, es posterior a la mencionada Resolución; mas, si se tiene en cuenta que falta una norma con rango de Ley que imponga una restricción como la debatida y que, dado el principio de libertad que rige el dominio, las limitaciones al mismo han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente (cfr. arts. 33 de la Constitución y 348 del Código Civil), debe concluirse que en el presente caso -en el que conforme a dicha regla hermenéutica ha de estimarse que la mera indicación en la licencia de que se refiere a una vivienda, sin mayor especificación en las prescripciones generales y particulares de aquélla, no puede implicar prohibiciónPage 1592 de que sobre dicha casa aislada se configure un régimen jurídico adecuado para que pueda ser utilizada por más de una familia- debe accederse a la inscripción solicitada».
Como se ve, era un caso típico y frecuente que permite analizar de nuevo la cuestión, a la luz de una nueva regulación legal que parece contradecir la línea mantenida por la Dirección General en esta materia.
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