El régimen de propiedad por pisos o locales en su regulación del art. 396 Del Código Civil

AutorSergio Vázquez Barros
CargoAbogado

En relación con esta materia hemos de comenzar haciendo referencia al art. 3 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual dispone expresamente que: En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: a) el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separa los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad .

Así pues, lo contenido del precepto citado podemos sostener que, la Comunidad nace cuando concurren todos los requisitos o supuestos que el ordenamiento jurídico condiciona a dicho nacimiento, siendo estos supuestos los previstos en el art. 396 del Código Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que son: existencia de una edificación dividida en pisos o locales, susceptibles de aprovechamiento individualizado por tener salida propia e independiente a una vía pública o elemento común y su pertenencia a distintos propietarios por el otorgamiento de concretos Títulos individuales.

El tipo especial de propiedad que significa el régimen de propiedad horizontal, en la que lo susceptible de aprovechamiento independiente atribuye un derecho singular y exclusivo, a la par que un derecho de propiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos y servicios comunes del correspondiente inmueble, juega un importante papel la voluntad del constituyente, siempre que no contravenga normas de derecho necesario y cuya voluntad venga manifestada en el documento o Título, que pueda contener disposiciones en orden al uso y destino del edificio y sus diferentes pisos y locales.

Conforme al art. 396 CC, la propiedad horizontal se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados, que se podrá plasmar en los estatutos privativos de cada casa y en las ordenanzas o reglamentos de régimen interior, cuya validez dependerá, en última instancia, de que su contenido no sea contrario a las normas imperativas de la legislación especial sobre esta propiedad horizontal, por ello, en la propia Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal se distingue entre dos ideas que se complementan, la del derecho necesario y la del principio dispositivo, perteneciendo a la primera de estas esferas la norma contenida en este artículo y en los arts. 5 y 12 LPH.

Por ello, si bien la LPH no limita ni amplía el margen que a la libertad contractual concede el art. 1255 CC, ni tampoco, coarta esa libertad para establecer pactos o condiciones, ello ha de entenderse, por supuesto, sin merma de la general obediencia, no sólo a los límites normales en el ejercicio de sus derechos sino a los que la propia ley marca y consigna en su articulado, sin posibilidad de eludir el mismo, porque entonces ese incumplimiento obrará como un ataque frontal a la norma que lo prevé y establece y con la natural, lógica y legal consecuencia de la sanción de nulidad del acto, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 6.3 CC.

Dicho lo anterior, podemos comenzar resaltando el hecho de que este artículo vuelve a significar que la aplicación de la LPH será respecto de aquellas Comunidades en las que concurren los elementos reseñados en el art. 396 CC, pero para que tengamos una visión más clara y precisa, debemos vincular este artículo con el art. 5 de esta Ley.

Volviendo al comentario de este art. 3, hemos de indicar que comienza por establecer unas normas orientadoras que sirvan para clarificar la idea de propiedad individual, copropiedad y elementos y servicios generales, cuando sus titulares integran una misma finca sometida al régimen de Propiedad Horizontal.

El apartado a) se refiere al derecho singular y exclusivo de...

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