Duración

AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

EN REGÍMENES ANTERIORES

Un arrendamiento sometido al Código civil se rige exclusivamente por el principio de autonomía de la voluntad y si nada se ha pactado respecto a la duración, se aplicará lo dispuesto en el artículo 1581 del Código civil, cabiendo la tácita reconducción que prevé el artículo 1566.

Los arrendamientos que todavía se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 la duración no queda bajo la autonomía de las partes, sino que está prevista (art. 57) la prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Los mismos, pero celebrados después del 9 mayo 1985, a los que se aplica el Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985, carecen de prórroga forzosa y se rige su duración por el Código civil.

EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994

Bajo la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 —es decir, contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995— la duración queda bajo el principio de autonomía de la voluntad, con unas ligeras limitaciones en el arrendamiento de vivienda, en que existe una limitadísima prórroga forzosa. No así en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en el que la libertad de las partes es absoluta. Por tanto, hay que distinguir ambos casos (1).

El arrendamiento de vivienda tiene la duración pactada por las partes (principio de autonomía de la voluntad) y establece la Ley de Arrendamientos Urbanos unas normas específicas.

— Si el plazo de duración es inferior a cinco años (art. 9), llegado el vencimiento, se prorroga forzosamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, el cual puede manifestar, con treinta días de antelación, que no le interesa prorrogarlo. Es la única prórroga forzosa que contempla la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Tiene una excepción: no hay tal prórroga si, en el propio contrato de arrendamiento, el arrendador hace constar expresamente su necesidad de ocupar la vivienda, antes de los cinco años.

Si en el contrato de arrendamiento no se estipula plazo de duración o éste es indeterminado, se entiende que se ha celebrado por un año, aplicándose, claro está, la prórroga forzosa vista.

— Si el plazo de duración es de cinco años o se llega a los cinco años tras la prórroga forzosa, se prevé (art. 10) la tácita reconducción: si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar el contrato, al menos con un mes de antelación al vencimiento (de aquellos cinco años), se produce tácita reconducción...

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