Drets d'adquisició preferent

AutorAdolfo Lucas Esteve
Páginas149-186

Page 149

Aquest capítol pretén donar una visió general dels drets d’adquisició en el dret civil català. Per realitzar aquest estudi cal, amb caràcter preliminar, analitzar la naturalesa d’aquests drets dins de les categories jurídiques i la seva pròpia.

Vagi per davant que en els denominats drets d’adquisició conflueixen múltiples variables que influeixen en el fet que aquests drets adquireixin uns caràcters o uns altres. Així, per la influència de l’interès públic o privat, per la incidència major o menor de l’autonomia de la voluntat, per la seva possibilitat d’inscripció en el Registre de la Propietat o no, i per la seva configuració real o personal. Per la incidència d’aquestes variables, els drets d’adquisició en cada cas concret poden oferir mutacions i característiques diferents.

1. Origen i concepte

L’origen d’aquests drets, o millor dit el seu enquadrament sistemàtic, va ser propiciat per la difusió i posterior traducció i anotació del tractat d’ENNECERUS dins dels autors peninsulars, els quals van limitar els drets d’adquisició partint d’aquest tractat a l’opció, el tempteig, el retracte; i en dret públic a l’expropiació.

Posteriorment, en una nova abstracció, dins de les categories doctrinals que integren els «iura in re aliena» –drets de gaudi i garantia– la doctrina moderna va introduir una tercera categoria, els drets reals d’adquisició. No obstant això, a aquest enquadrament s’hi poden formular objeccions. En aquest sentit, són característiques bàsiques dels drets reals:
1. La potestat directa i immediata que atorguen al seu titular sobre l’objecte que afecten.
2. L’oponibilitat erga omnes, és a dir, que el dret es pot exercitar davant qualsevol subjecte que el posseeixi, encara que no sigui qui el constitueix.

Per tant, partint d’aquest patró, es podria indicar que els drets d’adquisició no impliquen un poder directe i immediat sobre el bé, no es posseeix físicament. Aquesta falta de possessió, de detenció, de signe exterior de domini de la cosa portaria a la falta d’un vehicle idoni per oposar el dret erga omnes, i aquest raonament portaria a l’enquadrament dels drets d’adquisició com a drets personals.

No obstant això, aquests arguments són rebatibles, atès que la relació directa i immediata entre el titular d’aquests drets i l’objecte sobre el qual recauen es dóna perquè el detentor d’aquests drets pot posar-los en funcionament sense intervenció del propietari de l’objecte sobre el qual recauen, sense actuació d’aquest i malgrat una actuació passiva per

Page 150

part seva, bé perquè en origen el dret ja es va configurar així –pensem en un dret d’opció unilateral–, bé acudint a jutges i tribunals i compel·lint el titular del bé a complir-lo, o sollicitant que aquells supleixin el seu consentiment.

L’oponibilitat general d’aquests drets es pot aconseguir per la coadjuvació de la llei, la publicitat del Registre de la Propietat o per la pròpia configuració de les parts en el negoci jurídic originant.

Per tant, cal definir-los com a drets reals limitats d’adquisició que permeten al seu titular adquirir un bé o un dret al seu favor, pagant el preu, en cas que el propietari de l’objecte sobre el qual recauen els transmeti a un tercer.

Per tant, com hem indicat, són drets reals, pel seu caràcter immediat i oposable erga omnes, limitats quan constrenyen la facultat del propietari de transmetre un bé, no perquè li ho prohibeixin (no són limitacions de domini) sinó perquè poden comportar que la transmissió es realitzi a favor d’un tercer que no va ser part en la transmissió projectada o realitzada (si bé sí que va ser part en un negoci originant del dret d’adquisició o és pres en consideració per la Llei que desvia la transmissió al seu favor per ser titular d’un interès digne de protecció).

1.1. Regulació

Els antecedents històrics desemboquen en regulacions puntuals en el dret català com el dret de redimir la venda a carta de gràcia (articles 326 a 328 CDCC), alguns retractes legals com el dret de torneria (329 CDCC), el dret de fadiga (22 i ss LC).

No obstant això, la seva regulació sistemàtica en el Dret Català no es produeix fins a la LSSDA, de 31 de desembre, que regula els drets de tempteig, retracte i opció en els seus articles 19 a 35. La Llei 5/2006 va derogar l’anterior regulació en la seva disposició derogatòria número 6.

En l’actualitat, els drets d’adquisició preferent vénen regulats en els articles 568-1 a 568-27 del llibre V del Codi Civil de Catalunya.

No obstant això, manifestacions d’aquests drets es troben regulades amb caràcter especial per a altres institucions (comunitat, article 552-4 CCCat; censos, articles 565-5 i 565-23 a 28), així com en lleis especials (Llei de Costes, Llei d’Aigües, Llei d’Accés al Medi Rural). A més, en la normativa d’aquests drets també incideix la regulació estatal en les matèries que en són competència (costes, aigües) i el mateix principi d’autonomia de voluntat, regulat en l’article 111-6 CCCat, permet configurar aquests drets en les relacions entre privats, adaptant-los a les necessitats de les parts.

1.2. Classes de dret d’adquisició (dret d’opció, i tempteig i retracte)

Perfilada, en la mesura del possible, la naturalesa dels drets d’adquisició en l’apartat anterior, correspon aquí de parlar de les seves classes.

En general, les classes de dret d’adquisició es poden englobar en les classes de tempteig i/o retracte (parella que de vegades va junta i de vegades separada) i dret d’opció.

Cal fer dues consideracions sobre aquest tema:

Page 151

  1. L’autonomia de la voluntat o la llei pot configurar aquests drets amb uns trets o uns altres, tempteig sense retracte, retracte sense tempteig previ o amb tempteig com una mena de retracte sancionador per omissió de notificació o dels elements de la venda en la comunicació remesa.

  2. L’origen d’aquests drets, voluntari o legal, pot conduir a la barreja dels conceptes, en virtut del principi de l’autonomia de la voluntat i l’adaptació d’aquests drets a les necessitats de les parts.

Per això, de les idees generals que oferim dels drets d’adquisició en poden sorgir de derivades que responguin a la seva configuració legal o voluntària.

Així, les figures tipus serien el dret de tempteig, de retracte i el dret d’opció. A aquestes figures es refereix l’article 568-1 CCCat relatiu a drets reals, que indica com a drets d’adquisició l’opció, el tempteig i el retracte. No obstant això, cal assenyalar que en no pocs casos, fins i tot d’origen legal, tempteig i retracte es plantegen com a drets conjunts, com a anvers i revers de la mateixa moneda, un per accionar abans de la transmissió del bé, l’altre per accionar una vegada la transmissió s’ha operat. Per això, en referir-nos-hi en la seva distinció de l’opció la farem com un tot amb dos efectes: previ o posterior. No obstant això, no cal oblidar que tempteig i retracte poden donar-se l’un sense l’altre, i permeten al titular adquirir els béns abans o després de la transmissió.

Tots dos drets són drets reals limitats d’adquisició (si bé l’opció pot configurar-se com a dret personal, com veurem) que permeten l’adquisició d’un bé pel seu titular.

Ara bé, el tempteig i el retracte suposen la transmissió d’un bé pel seu titular i el dret del temptejant a substituir en el seu lloc l’adquirent primitiu, ja que si no se li comunica la transmissió pot enervar-la i col·locar-se en el lloc del comprador mitjançant el retracte. Aquesta seria la idea d’aquest dret en els seus efectes de tempteig i retracte, i si aquests es presenten conjuntament. No obstant això, poden presentar-se separadament, és a dir, només tempteig o només retracte. Així, en algunes lleis només es regula el tempteig i no el retracte.

Per contra, l’opció originada per l’autonomia de la voluntat suposa que el titular del bé sobre el que recau l’hagi concedit al titular, per via de transmissió (constituint-la sobre el bé) o per via de retenció (transmetent el bé i retenint el dret d’opció). Posteriorment el titular de l’opció l’exercirà o no en el termini establert segons si li convé o no. Per tant, en el tempteig/retracte l’actuació del titular del dret és passiva, ha d’esperar que el propietari decideixi transmetre el bé i una vegada es vagi a produir la transmissió (o un cop produïda), exercitar el seu dret. En l’opció, la situació del titular és activa. Prèvia una fase de latència del dret d’opció –que pot ser més o menys curta–, el titular el pot exercitar o no, però és en les...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR