El dret de vol
| Autor | Adolfo Lucas Esteve |
| Páginas | 137-146 |
Page 137
Indica CASTÁN que, en virtut de pactes de transcendència real, es pot cedir a una persona diferent del propietari de l’edifici el dret a elevar-lo o a profunditzar-lo, fent per sobre o per sota noves plantes o construccions, podent-se configurar com un dret de superfície o com un dret de sobreedificació o subedificació, atorgant aquest últim al titular la propietat plena i definitiva de les construccions resultants.
En aquest sentit, la pròpia Exposició de motius del Codi civil de Catalunya introdueix la regulació del dret de vol i té per objectiu delimitar amb claredat la distinció entre el dret de superfície, que comporta la propietat separada de manera temporal, i el dret de vol, que és un instrument per a facilitar la construcció de plantes o edificis sotmesos al règim de la propietat horitzontal i comporta una divisió definitiva de la propietat.
La Resolució de la DGDEJ d’1 de desembre de 2010 destaca la funció econòmica del dret de vol en afirmar que: «Amb la constitució d’un dret de vol, el titular del solar o de l’edifici sobre el qual es construiran o se subedificaran unes plantes noves n’aliena, de fet, una part de l’aprofitament urbanístic sense perdre la part construïda que ja existeix, és a dir, l’aprofitament edificat. D’aquesta manera el propietari que no està en disposició d’invertir els fons necessaris per a construir, d’acord amb la normativa urbanística, una planta nova sobre un edifici, o un edifici sobre una part del solar on n’hi ha un altre, aconsegueix treure’n un rendiment i, a canvi, una altra persona, que està en disposició de construir, obté la possibilitat de fer-ho en un lloc on no hi ha solar disponible perquè el que hi ha està ocupat sense exhaurir l’aprofitament. El dret de vol és un instrument que contribueix, doncs, que s’executin efectivament les previsions del Pla d’Ordenació Urbanística Municipal i facilita un increment del parc d’habitatges optimitzant les previsions urbanístiques. El dret de vol permet, d’aquesta manera, sobreedificar en zones d’urbanització consolidada que, per canvis en el planejament urbanístic, obtenen la possibilitat d’un major volum edificable sense que els propietaris dels edificis ja existents hagin de mobilitzar recursos econòmics per a fer-ho. També facilita la construcció per etapes de les diverses plantes d’un edifici o dels diversos edificis d’un solar mitjançant la reserva del corresponent dret de vol d’acord amb els articles 567-2.3 i 553-13 del nostre Codi, contribuint d’aquesta manera a un finançament més adequat de l’obra».
Page 138
Els articles 567-1 i següents CCCat contenen la regulació del dret de vol. Aquesta normativa és aplicable als que es constitueixin amb posterioritat a l’entrada en vigor del llibre cinquè. Respecte als existents constituïts amb anterioritat es regiran per la legislació anterior que els era aplicable, però sí que els són aplicables les causes d’extinció previstes en l’article 567-6 (Disposició transitòria dissetena del Codi).
L’article 567-1.1 defineix el dret de vol com «el dret real sobre un edifici o un solar edificable que atribueix a algú la facultat de construir una o més plantes sobre l’immoble gravat i fer seva la propietat de les noves construccions».
D’aquesta definició es poden destacar les següents característiques:
• És un dret real sobre cosa aliena.
• Recau sobre un edifici o solar edificable. No és necessària l’existència d’un edifici en règim de propietat horitzontal, ni tan sols l’existència d’un edifici, però en tot cas pel seu propi objecte sí que s’ha de tractar d’un solar edificable.
– Si bé el precepte no ho contempla de forma expressa, el dret de vol pot facultar a la construcció al costat d’un edifici preexistent.
– Pot constituir-se sobre un solar en previsió d’edificació.
– Tot i que és discutible, també pot constituir-se el dret de vol sobre un solar en el qual no existeixi edifici ni previsió de la seva construcció, perquè el propietari del sòl es reserva (conserva) el subsòl i el sobrevol, sens perjudici de la corresponent comunitat o propietat horitzontal com a conseqüència de l’exercici del dret de vol. També és possible que cedeixi el dret de vol fixant com a contraprestació la transmissió d’alguna o algunes plantes al propietari del sòl.
– La RDGDEJ d’1 de desembre de 2010 també admet la possibilitat que el dret de vol tingui per objecte la rehabilitació d’una planta ja existent, basant-se en la senzillesa del dret de vol sobre l’alternativa (negoci complex d’alienació condicionada i obres), la manca d’una prohibició expressa a fer-ho, la inexistència de perjudici per a tercers i per a la comunitat i la semblança entre construir «en» unes golfes amb la construcció «en». En altres paraules, la resolució opta per una interpretació finalista: analitza si l’interès que s’intenta satisfer amb la configuració del dret de vol respon a les necessitats o interessos que té per objectiu cobrir el dret de vol legalment configurat, admetent-lo quan no hi hagi cap precepte que ho prohibeixi ni una alternativa jurídica més adient.
• Atribueix dues facultats successives en el temps: la facultat de construir i fer seva la propietat de la construcció realitzada.
– L’adquisició de la propietat és per llei en virtut de l’exercici del dret de vol.
– No estableix com a conseqüència necessària la constitució d’un règim de propietat horitzontal, sinó que també es fa referència a la possibilitat que origini una comunitat.
El propi precepte aclareix que el que disposa el capítol és també aplicable al dret de subedificació. Per tant, distingeix entre el dret de vol i el dret de subedificació, però únicament quant a nomenclatura perquè les facultats són les mateixes i per això la normativa prevista pel dret de vol és igualment aplicable al dret de subedificació.
Page 139
L’article 567-1.2 CCCat disposa que l’exercici del dret de vol comporta la legitimació per a fer construccions, d’acord amb el títol de constitució –d’acord amb el principi de llibertat civil i perquè es tracta d’un dret que de no haver-se atorgat, correspondria al propietari del sòl o edifici preexistent– i el planejament urbanístic –incís que posa de manifest el caràcter urbà del mateix. Aquesta precisió resulta innecessària, quan del propi concepte ja resulta aquesta legitimació.
El propietari de l’immoble preexistent únicament se sostrau del dret de vol, però manté el domini de l’immoble existent (article 567-5.4).
Diferències amb el dret de superfície:
• El dret de superfície dóna lloc a una propietat superficiària de caràcter temporal, a diferència de la propietat perpètua que atorga l’exercici del dret de vol.
• El dret de superfície atorga una propietat temporal, que no participa del sòl, a diferència del dret de vol, que origina necessàriament l’establiment d’una comunitat o d’un règim de propietat horitzontal.
• En el dret de vol la facultat d’edificar és fonamental perquè una vegada es construeixi s’extingeix el dret. En canvi, en el dret de superfície no necessàriament forma part del seu contingut.
• El dret de superfície pot gravar qualsevol tipus de finques, rústiques o urbanes, i pot tenir per objecte construccions i plantacions, ja existents o futures. El dret de vol es configura essencialment com un dret urbà, perquè pressuposa l’existència d’un edifici o solar edificable i unes obres de sobreelevació, subedificació o edificació futures o previstes (RDGDEJ d’1 de desembre de 2010).
Poden constituir i atorgar un dret de vol el propietari de l’immoble o l’usufructuari...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba