El Dret de Superfície a Catalunya
| Autor | Chantal Moll de Alba Lacuve |
| Cargo | Doctora en Dret |
El dret de superfície té a Catalunya una regulació específica. D'una banda, des del punt de vista civil, tenim el Capítol I de la Llei 22/2001, de 31 de desembre, de regulació dels drets de superfície, de servitud i d'adquisició voluntària o preferent. D'altra banda, a nivell urbanístic, la Llei 2/2002, de 14 de març, d'urbanisme de Catalunya regula el dret de superfície 'urbanístic' al seu art. 162 (1) .
En aquest estudi s'analitzarà la regulació civil catalana del dret de superfície, això és les disposicions, essencialment les de la Llei 22/2001, que regulen el dret de superfície constituït entre particulars.
I-FINALITAT DE LA REGULACIÓ CATALANA
Segons el Preàmbul de la Llei 22/2001, la Llei pretén donar la màxima extensió al dret de superfície. Es vol que aquest dret deixi d'ésser només un mitjà de foment de la construcció per esdevenir un factor important en la formació del mercat immobiliari i en la multiplicació dels aprofitaments agraris i forestals. El legislador desitja impulsar la figura del dret de superfície atorgant-li un règim jurídic particulartizat, real, legal i voluntari.
II-CONCEPTE
Segons l'art.1 de la Llei 22/2001, el dret de superfície és el "dret real limitat sobre una fina aliena que atribueix temporalment la propietat de les construccions o de les plantacions que hi siguin incloses. En virtut del dret de superfície es manté la separació entre la propietat d'allò que es construeix o es planta i la del sòl en què s'efectua la construcció o la plantació".
El legislador català caracteritza el dret de superfície pel fet que atribueix la propietat de les construccions o plantacions que es troben en un terreny aliè (2) . Amb la lectura de l'article 1 de la Llei queda clar que a Catalunya s'admet la possibilitat d'una propietat de la construcció (o de la plantació) separada de la propietat del sòl.
La teoria de la "propietat separada" al dret de superfície ha sigut històricament molt polèmica ja que la seva admissió suposa la derogació del principi "superficies solo cedit" segons el qual el propietari del sòl adquireix per accessió tot allò que es construeixi o es planti i que està contemplat a l'art. 358 del Codi Civil espanyol (3) . Potser per aquest temor històric, finalment en el text definitiu de l'art. 1 no es va incloure una de les esmenes parlamentàries en la qual s'establia de forma expressa l'existència d'una propietat separada . (4)
A l'art. 1 es configura el dret de superfície d'una manera doble. D'una banda el titular del dret de superfície és titular d'un dret real limitat sobre la finca aliena (ius in re aliena). D'altra banda, el titular del dret de superfície té la propietat (dominium) de la construcció o de la plantació. Es considera doncs el sòl i la construcció o plantació com objectes de dret independents (5) . Això sí, en tot cas, la propietat sobre la construcció o plantació té caràcter temporal.
III-CLASSES DEL DRET DE SUPERFÍCIE
L'art. 2 de la Llei 22/2001 distingeix dos classes de dret de superfície (6) :
1)Dret de superfície sobre construccions o plantacions anteriors a la constitució del dret
2) Dret de superfície sobre construccions o plantacions posteriors a la constitució del dret
Amb aquesta classificació es posa de relleu un cop més que el que atorga el dret de superfície no es tan la facultat edificatòria si no la possibilitat de ser propietari temporalment de les construccions o plantacions que ja existeixen o que puguin existir en un futur.
Segons de quina classe de dret de superfície es tracti, la llei a l'art. 4, sobre el règim voluntari , estableix un llistat de pactes voluntaris diferenciats. També es troben diferències entre les dos classes de dret de superfície en matèria de constitució i extinció.
IV-CONSTITUCIÓ
1) Forma
Tot dret de superfície s'ha de formalitzar per escrit. Quan es tracta d'un dret de superfície sobre construccions o plantacions futures s'exigeix a més que es faci en escriptura pública.
Aquests requisits de forma...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba