El dret de superfície

AutorAdolfo Lucas Esteve
Páginas105-119

Page 105

1. Marc històric i fonament jurídic

El dret de superfície té els seus orígens en el dret romà. Segons l’opinió majoritària, el dret de superfície sorgeix per necessitats econòmiques, com un instrument perquè els particulars poguessin edificar en sòl públic. Es configuraven com drets personals d’arrendament o concessions dels poders públics, en què els particulars no adquirien la propietat de la construcció sinó tan sols un dret de gaudiment ja que sempre va regir el principi superficies solo cedit, que impedia separar la propietat del sòl i del vol i considerava com a principal el sòl (sobretot per raons de seguretat jurídica, evitant d’aquesta manera invasions de terrenys).

La constitució d’aquest dret va ser cada vegada més freqüent, fins i tot entre particulars encara que no responia a la mateixa raó o finalitat. El pretor li va acabar atorgant una protecció, de tal manera que amb la concessió progressiva als superficiaris d’interdictes i accions in rem, en l’època de JUSTINIANO, es configura el dret de superfície com un ius in re aliena, però en cap cas com una propietat separada del sòl.

En el ius commune, s’observa una tendència a subsumir o a equiparar el dret de superfície amb l’emfiteusi.

Va ser el dret germànic, que atorga major valor a l’edificació o plantació, el que va permetre configurar el dret de superfície amb entitat pròpia, com a dret que dóna lloc a una propietat separada superficiària.

Amb relació al fonament jurídic del dret de superfície, cal recordar que en matèria d’edificació i plantació la regla general és l’accessió i, en aquest sentit, l’accessió suposa que allò edificat o plantat en un terreny correspon al propietari del terreny. Aquesta regla és coneguda des del dret romà, com el principi superficies solo cedit. Aquest principi és el que dóna lloc a l’accessió immobiliària, conforme l’article 542-3 CCCat, el qual estableix que: «Les plantacions, els conreus i les edificacions que estiguin inclosos en una finca pertanyen als propietaris de la finca per dret d’accessió immobiliària».

No obstant, el propietari pot cedir a tercers determinades facultats que integren el seu dret i, per tant, pot cedir la facultat de construir i mantenir edificacions i plantacions i adquirir la propietat de les mateixes un cop s’extingeixi el dret del superficiari. És a dir, el contingut del dret de superfície no és més que una facultat dominical, i com a tal pot ser objecte de transmissió i negociació, en virtut del caràcter elàstic del mateix, implicant el dret de superfície una suspensió del principi d’accessió.

Page 106

Des d’aquesta perspectiva es pot oferir una primera definició del dret de superfície i, seguint ROCA SASTRE, es pot definir el dret de superfície com «el dret de tenir o mantenir, temporal o indefinidament, en terreny o immoble aliè, una edificació o plantació en propietat separada, obtinguda mitjançant l’exercici del dret annex d’edificar o plantar o mitjançant un acte adquisitiu de l’edificació o plantació preexistent».

2. Naturalesa jurídica

El dret de superfície atorga facultats dominicals sobre la construcció o plantació, sens perjudici de la titularitat del sòl, circumstància que dificulta la determinació de la seva naturalesa jurídica. En aquest sentit, s’han formulat diferents teories: propietat absoluta sobre les edificacions, copropietat, propietat dividida, limitació del dret de propietat per una servitud o per un dret de gaudiment, etc. Sintèticament podem destacar les posicions doctrinals més importants:

  1. El dret de superfície és un dret real sobre cosa aliena: el titular dominical del sòl transmet o atorga a un tercer el dret de superfície sobre la seva finca.

  2. El dret de superfície és un dret de propietat limitat, però independent del sòl: el titular del dret de superfície ostenta sobre la construcció o plantació la titularitat dominical, però no completa sinó limitada com a conseqüència de la titularitat del sòl, que correspon a una altra persona.

  3. Finalment hi ha una tercera configuració, que en certa mesura, pretén harmonitzar les dues anteriors concepcions: el dret de superfície implica una duplicitat de relacions o d’una sola relació que es compon de dues. Es tracta d’un dret bifront: real en cosa aliena respecte del sòl i de propietat superficiària, respecte el que s’ha construït. En aquest sentit, es configura el dret de superfície en la Compilació de Navarra i en Codi civil de Catalunya.

Aquesta tercera teoria posa de manifest el caràcter dual d’aquest dret, ara bé hem de tenir present que si bé el dret de superfície dóna lloc a una propietat separada o superficiària, no deixa de ser en primer lloc un dret real limitat sobre finca aliena.

Segons ROCA SASTRE el dret de superfície és un dret real immobiliari de gaudiment, que implica un doble gaudiment: el del sòl en la construcció de l’edifici i el d’aquest edifici una vegada construït, encara que en aquest segon estadi el gaudiment deriva directament de la propietat de l’edificació, o sigui de la propietat superficiària. El que és fonamental és el dret de mantenir la propietat superficiària de l’edificació, el dret de construir o efectuar l’edificació es configura com una facultat instrumental o medial per a arribar a l’existència de la propietat superficiària, essent l’objecte bàsic del dret de superfície gaudir de l’edificació. El que és decisiu en el dret de superfície és que serveix de suport a la propietat separada superficiària, possibilitant-la. La propietat separada subsisteix mentre el dret de superfície existeixi.

3. Legislació aplicable

En el dret català, actualment es troba regulat pel Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, que va derogar l’anterior normativa continguda en la Llei 22/2001 de 31 de de desembre, de regulació dels drets de superfície, servituds i d’adquisició voluntària o preferent.

Page 107

Respecte als drets constituïts amb anterioritat a l’entrada en vigor del Llibre cinquè del Codi civil, la disposició transitòria onzena estableix que: «els drets de superfície constituïts sobre finques situades a Catalunya abans de l’entrada en vigor del present Codi es regeixen per la legislació anterior que els era d’aplicació».

A més a més, en relació amb l’execució dels plans urbanístics, també regula el dret de superfície el Text refós de la Llei d’urbanisme 1/2010 de 3 d’agost, remetent-se als aspectes no regulats per la llei a la legislació civil catalana:

Art. 171: «1. L’Administració de la Generalitat, els ens locals, les entitats urbanístiques especials i les altres persones jurídiques de dret públic, dins l’àmbit de les competències respectives, i també les persones particulars, poden constituir el dret de superfície en terrenys de què siguin propietaris o propietàries per destinar-los a construir-hi habitatges, establir-hi serveis complementaris o fer-hi instal·lacions industrials, logístiques i comercials o altres edificacions determinades en els plans urbanístics.
2. El dret de superfície es regeix per aquesta llei, per la legislació civil catalana i pel títol constitutiu del dret.
3. La titularitat de les construccions a què es refereix l’apartat 1 correspon als super-ficiaris pel termini que estableixi l’acte de constitució del dret de superfície, dins dels límits establerts per la legislació civil catalana.
4. En el cas que els terrenys a què fa referència l’apartat 1 integrin el patrimoni públic de sòl i d’habitatge, la constitució onerosa o gratuïta del dret de superfície s’ha d’ajustar al que estableixen els articles 165 a 170.
5. Els aspectes substantius del dret de superfície no regulats per aquest article, inclosa l’extinció, i també els aspectes procedimentals d’aquest dret, són regulats per la legislació civil catalana».

Finalment també cal tenir present que el dret de superfície apareix regulat com a instrument de política social en la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, la qual estableix la preferència de constituir drets de superfície i no transmetre la propietat plena dels habitatges construïts sobre sòls públics obtinguts per compliment del deure de cessió d’aprofitament urbanístic.

4. Concepte i classes
4.1. Concepte

L’article 564-1 disposa que: «La superfície és el dret real limitat sobre una finca aliena que atribueix temporalment la propietat separada de les construccions o de les plantacions que hi estiguin incloses. En virtut del dret de superfície, es manté una separació entre la propietat d’allò que es construeix o es planta i el terreny o el sòl en què es fa.»

Caràcters:

  1. És un dret real, amb els caràcters d’immediativitat i absolutivitat.
    b) És un dret real limitat sobre una finca aliena. És a dir, no comporta totes les facultats dominicals, sinó que al domini que ostenta el titular dominical de la finca se li resten unes facultats, que són les que ostenta el superficiari.

    Page 108

  2. De caràcter temporal, d’acord amb la regla general de prohibició dels gravàmens perpetus o indefinits. Tanmateix, a Navarra es pot configurar amb caràcter perpetu (llei 428.2 de la Compilació).

  3. Atribueix la propietat separada de la construcció o plantació. És a dir, el superficiari respecte a la construcció o plantació és el titular dominical i no participa del domini del sòl. Aquesta característica també determina el caràcter temporal del dret, ja que no es pot mantenir indefinidament la separació de la propietat del sòl i la del vol.

  4. Es refereix tant a la superfície urbana com a la rústica, al referir-se indistintament a la...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR