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Donación de parte integrante de una finca registral. Propiedad horizontal de hecho

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: A la propiedad horizontal de hecho se le aplica la Ley de Propiedad Horizontal aunque no se haya otorgado el título constitutivo». Para la constancia de la superficie de un elemento concreto es necesario, además de seguir uno de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la superficie de las fincas, el consentimiento de todos los propietarios.

Hechos: En sucesivas inscripciones practicadas en el folio de una finca registral se describen las partes de una casa con sus respectivas descripciones pero sin división horizontal formalizada. Se cuestiona ahora la inscripción de la donación de una de las partes integrantes de la casa con su patio, corral y «servimiento» comunes, y se pretende la constancia registral de la superficie de lo donado, para lo que se incorpora la documentación acreditativa de tal superficie, concretamente, la certificación catastral descriptiva y gráfica

Registradora: Suspende la inscripción porque entiende que se trata de una propiedad de hecho y que para la constancia de la superficie atribuida a la parte de finca donada se requiere el consentimiento de los titulares registrales de la totalidad de la finca y de cada una de las partes de que se compone, de conformidad con el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Notario: Entiende que no es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales porque (i) es suficiente el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se solicita; (ii) la constancia de la superficie no altera las zonas comunes ni modifica la estructura del edificio ni las bases de las cuotas de participación que puedan afectar al quorum para adoptar acuerdos; (iii) se cumplen todos los requisitos y medios de control contemplados en la normativa urbanística.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 COMUNIDAD ROMANA O PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO.

Considera que, ante un conjunto de departamentos físicamente independientes y con varios elementos comunes (corral, patio o «servimiento común), cabe configurar la situación como copropiedad romana o por cuotas o propiedad horizontal de hecho.

En este caso considera que se trata de una propiedad horizontal de hecho y no de una situación de comunidad romana porque, salvo el caso de los elementos comunes, el resto de elementos integrantes de la finca pertenece individualmente a diversos propietarios y no están en comunidad. Existe una propiedad...

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