La donación de inmueble encubierta como compraventa

AutorAlvaro Núñez Iglesias
CargoDoctor en Derecho. Profesor de Derecho Civil (TEU) en Facultad de Ciencias Sociales y Jurídicas de Almería
Páginas1811-1856

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I Introducción

El caso de la donación de bien inmueble encubierta bajo compraventa, que se realiza en escritura pública, es un supuesto corriente y, posiblemente, el caso de simulación más frecuente en la práctica 1. De común acuerdo y, casi siempre, para evitar la imposición fiscal más gravosa de donaciones y sucesiones monis causa, donante y beneficiario suelen aparentar ante Notario que venden y compran la finca objeto de la liberalidad por un precio que el primero declara haber recibido ya.

Esta simulación, desconocida habitualmente fuera del círculo de los contratantes, suele alcanzar su fin, sin que con el paso del tiempo se susciten problemas ni contiendas. En muchas ocasiones, no obstante, las donaciones encubiertas llegan hasta los tribunales; y en número tan poco despreciable que el Tribunal Supremo ha venido a deplorar su práctica, calificándola de "tendencia morbosa" 2 y de "verdadera calamidad social y judicial" 3.

Muchas veces, es el propio donante el que, arrepentido de su generosidad -tal vez ante la ingratitud del donatario-, y no pudiendo acceder directamente a la revocación, remueve en las aguas de su propio engaño a fin de desposeer al beneficiario. Otras, son los legitimarios del donante que, perjudicados por una donación que resulta ser inoficiosa, atacan la apariencia onerosa de la transmisión, porque sólo los actos gratuitos del causante son rescindibles por los herederos. Otras, en fin, son los acreedores del benefactor los que, dañados por la enajenación, promueven el esclarecimiento del negocio que la ha producido.

He ahí el origen de muchas de las acciones de simulación entabladas en el marco de las liberalidades encubiertas; y he ahí, también, por la diversidad de perspectivas de cada uno de esos actores, una de las fuentes de complicación de la materia presente. Junto a ella, la complejidad de los Page 1813 medios probatorios; la variedad de consecuencias que la simulación presenta para los contrayentes y para sus herederos, y para los terceros que confiaron en la apariencia por aquellos creada; así como la pluralidad de fines perseguidos en su día por los simulantes. Y colaborando con éstos y otros factores de complicación la jurisprudencia, que no ha mantenido un criterio uniforme.

Mas empecemos por el principio.

II La simulación

La doctrina y la jurisprudencia admiten dos casos de simulación, dependiendo de que la falsa declaración encubra otro contrato o de que no oculte nada; y apoyan la distinción en el artículo 1.276 del Código Civil: el contrato con causa falsa puede "estar fundado" en otra verdadera y lícita (simulación relativa), o no (simulación absoluta).

El supuesto fáctico que nos ocupa es un claro ejemplo de simulación relativa; hay una declaración falsa de compraventa que viene a encubrir una donación de inmueble 4. A pesar de ello, es posible que nuestro supuesto pase por simulación absoluta. Tras la inexistente compraventa, cabe no "ver" nada: tal vez porque la donación sea esencialmente defectuosa 5, o tal vez porque no haya logrado probarse su existencia. En cualquier caso, el problema de la validez de la donación viene en segundo lugar. Primero es preciso ocuparse de la simulación; o, lo que es lo mismo, de la compraventa, que es el negocio aparentado.

La simulación -explica la doctrina- es la divergencia consciente y acordada entre la declaración y la voluntad. En nuestro caso, la simulación se halla en la declaración que se hace sobre el precio, que es falsa, y que determina la ausencia de causa (causa falsa) en la compraventa y, con ella, la inexistencia de ese contrato (CC, arts. 1.261 y 1.274, en relación con el 1.445).

La simulación exige acuerdo (consilium simulationis) entre las partes contratantes, compradora y vendedora 6. De ahí que, cuando sólo hay Page 1814 voluntad de aparentar en una de las partes -aunque esta parte la formen varias personas-, no haya simulación sino reserva mental 7.

Para simular una compraventa hay que aparentar un precio, que suele confesarse recibido. Pero el precio falso ha de distinguirse del precio ínfimo, que sea real, y del precio verdaderamente existente, pero cuya cuantía declarada sea falsa. En este segundo caso, debe prevalecer el precio real respecto del fingido, lo que no supone problema alguno de nulidad de contrato. El primer caso -el de figurar un precio irrisorio en la compraventa- suele ser indicio de simulación y de ausencia de precio, mas la realidad de un precio vil no sirve para fundar la simulación: "la existencia de un precio cierto por ínfimo que sea, no se aviene a la tesis del recurso de apariencia o simulación de venta por carencia de causa o falta de precio" 8; porque no hace falta "la existencia de adecuación entre ese elemento integrante del pacto y el verdadero valor de la cosa enajenada, y mucho menos, la necesidad de que el vendedor hubiera de obtener lucro alguno" 9. Pero, insistimos, hace falta que el precio, por ínfimo que sea, exista.

III La prueba de la simulación

La escritura de compraventa lo único que prueba "es que las manifestaciones en ella contenidas han sido hechas realmente por las partes, pero no su veracidad intrínseca" 10; por lo que, cuando conste en ella un "precio meramente confesado (que es lo habitual), tal manifestación del vendedor no se halla amparada en cuanto a su certeza y veracidad por la fe pública notarial" 11.

Para triunfar en la acción de simulación se ha de acreditar la falsedad de la declaración y la inexistencia de la causa; aunque, para que quede probada la simulación hace falta demostrar también el consilium simula-Page 1815tionis, sin el cual no hay simulación. Para lograrlo, pueden emplearse todos los medios probatorios a que alude el artículo 1.215 del Código Civil. Ahora bien, dado el carácter oculto de la simulación, estos medios quedan reducidos a dos en la práctica 12: un tipo de instrumentos llamado "contradocumento" y, sobre todo, las presunciones o indicios 13. Junto a ellos ha de darse la falta de probanza, por el demandado, del pago del precio, pues su acreditación, de producirse, prevalece sobre los indicios 14.

A) El contradocumento

Puede suceder que la verdadera voluntad contractual de los simulantes conste en otro documento, distinto al simulado, a que el Código Civil francés llama contre-lettre (art. 1.321) y al que la doctrina española denomina "contradocumento" o "contradeclaración". No suele presentarse, dado el sigilo que cubre a estos negocios y dada la confianza que habitualmente media entre las partes. Se produce, por ejemplo, en aquellos casos en los que la compraventa encubre una donación mortis causa o una reservato usufructo, pues entonces se hace constar en el contradocumento la retención de la posesión o de determinadas facultades sobre el bien 15.

B) LOS indicios

Las presunciones o indicios han de girar en torno a la falsedad de la transferencia del presunto comprador, para coadyudar en la prueba de la inexistencia de la causa declarada. Siguiendo, básicamente, el esquema trazado por MUÑOZ Sabaté 16, que, a su vez, "ha procurado asentarse Page 1816 en la osamenta clásica" de los expositores del Comentario y, en especial, de MENOCHIO, hacemos la siguiente relación de indicios de los que cabe presumir que una compraventa es inexistente:

1. Necesidad

En la intención de todo vendedor pesa siempre una cierta necesidad económica, más o menos apremiante, pues nadie vende para desprenderse simplemente de sus bienes. De ahí que, de no aparecer por ningún lado la necesidad de vender, de convertir en dinero un bien -de conseguir liquidez-, haya de presumirse que no hubo venta y sí, tal vez, donación 17. Ciertamente, ambas...

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