Donación de finca arrendada
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La donación de una finca arrendada, sea una finca urbana o sea una finca rústica, plantea el tema del posible derecho de preferente adquisición del arrendatario.
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Contenido
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Efectivamente, cuando se habla del posible derecho de tanteo o retracto de un arrendatario, estamos pensando en el caso de una transmisión de finca a título oneroso (venta, permuta, aportación a sociedad, extinción de comunidad, etc.).
Puede verse:
Pero hay que profundizar un poco más en la materia para observar que hay supuestos distintos, como el de la donación de una finca, la donación de partes indivisas de una finca o de la nuda propiedad, casos que hay que tener en cuenta.
Para ello, diferenciaremos:
Arrendamientos urbanosEn la donación de finca urbana arrendada, nunca hay tanteo ni retracto a favor del arrendatario, cualquiera que sea la legislación aplicable.
Situación que se mantiene respecto a los arrendamientos urbanos concertados a partir del 6-6-2013 sujetos, por tanto, a las disposiciones de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que ha modificado importantes preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Arrendamientos rústicos- Los CONTRATOS regidos por la Ley de 31 de diciembre de 1980 de arrendamientos rústicos (LAR) y por la Ley 4 de abril de 1995, sobre Modernización de Explotaciones Agrarias, no excluidos por esta legislación: existe tanteo y retracto si la donación no es a favor de cónyuges o ascendientes o descendientes; por tanto, y como ejemplo, en el caso de donación a un hermano o sobrino será necesario haber notificado al arrendatario en forma legal, el propósito y condiciones de la TRANSMISIÓN y haber transcurrido el plazo de 60 días desde que hubiere recibido la notificación sin haber ejercitado su derecho, o que concurra al otorgamiento de la escritura y luego notificarle ésta.
Si no hay acuerdo sobre el valor de la finca donada, procederá que se determine éste en vía civil.
Recordemos la normativa aplicable a este caso:
Dice el art. 89, LAR:
"En los contratos de donación, aportación a Sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualesquiera otros distintos de la compraventa el arrendatario podrá ejercitar su derecho de adquisición preferente en la misma forma establecida para el tanteo y el retracto. Si del contrato no resultase el valor de la finca transmitida, el arrendatario deberá pagar el precio justo de la finca, determinado en vía civil, conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa"...
Dice el art. 91, LAR:
1. En toda escritura de enajenación de fincas rústicas el transmitente deberá declarar , bajo pena de falsedad, si la que es objeto de la misma se halla o no arrendada y, en este último supuesto, si ha hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que reconoce el arrendador el art. 26.1 de la presente Ley. Sin esta declaración no podrá inscribirse la transmisión en el Registro de la Propiedad. Caso afirmativo, el fedatario no la autorizará sin que se le acredite de forma fehaciente la práctica de la notificación a la que se refieren los artículos anteriores.
2. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o. en su caso. el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiere cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación.
3. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior?
Dice el art. 92, LAR:
No procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos siguientes: a) En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente o su cónyuge....
La Sentencia nº 877/1997 de TS de 7 de Octubre de 1997 [j 1]...
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