Doctrina sobre la resolución del contrato de arrendamiento por retraso en el pago de la renta u otras cantidades debidas y realidad social
| Autor | Alejandro Fuentes-Lojo Rius |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 2853-2885 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 793, págs. 2853 a 2885. Año 2022
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1.5. Obligaciones y contratos
Doctrina sobre la resolución del contrato de
arrendamiento por retraso en el pago de la
renta u otras cantidades debidas y realidad
social
Doctrine on the termination of a lease contract
for late payment of rent or other amounts due
and social reality
por
ALEJANDRO FUENTES-LOJO RIUS
Abogado
RESUMEN: Este estudio constituye un análisis crítico de la doctrina juris-
prudencial de nuestro Tribunal Supremo sobre la resolución del contrato de
arrendamiento por retraso en el pago de la renta y otras cantidades debidas a
la luz de la teoría más moderna sobre la fisonomía del incumplimiento contrac-
tual y de los pronunciamientos más recientes del TEDH y del TC en materia del
derecho a la vivienda constitucionalmente reconocido. El objetivo es poner de
manifiesto la necesidad de adaptar dicha doctrina jurisprudencial a la evolución
del ordenamiento, la opinión de la comunidad jurídica y la realidad social.
ABSTRACT: This study constitutes a critical analysis of the jurisprudential
doctrine of our Supreme Court on the termination of the lease contract for late
payment of rent and other amounts in the light of the most modern theory on the
physiognomy of breach of contract and of the most recent pronouncements of the
ECHR and the TC on the constitutionally recognized right to adequate housing. The
main goal is to highlight the need to adapt this jurisprudential doctrine to the evolu-
tion of the legal system, the opinion of the legal community and the social reality.
PALABRAS CLAVE: Desahucio. Impago. Retraso. Renta. Realidad social.
Contrato de arrendamiento. Vivienda, juicio de razonabilidad. Proporcionalidad.
Desalojo forzoso. Resolución. Incumplimiento grave. Incumplimiento esencial. Cul-
pabilidad. Principio de conservación del contrato. Frustración de fin del contrato.
Programa prestacional. Principio de reciprocidad. Incumplimiento prestacional.
KEY WORDS: Eviction. Non-payment. Delay. Rent. Social reality. Lease. Hous-
ing,. Reasonableness. Proportionality. Forced eviction. Termination. Serious breach.
Fundamental breach. Culpability. Principle of preservation of the contract. Frustra-
tion of the purpose of the contract. Performance schedule. Principle of reciprocity.
Performance breach.
Alejandro Fuentes-Lojo Rius
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Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 793, págs. 2853 a 2885. Año 2022
SUMARIO: I. LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL SOBRE LA RESOLUCIÓN
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR RETRASO EN EL PAGO DE
LA RENTA U OTRAS CANTIDADES DEBIDAS.—II. LA DOCTRINA JURISPRU-
DENCIAL DEL AR TÍCU LO1124 DEL CÓDIGO CIVIL.—III. LA IMPORTANCIA
DE LA VOLUNTAD DE INCUMPLIR Y LA RESOLUCIÓN ANTICIPADA.—IV.
EL RETRASO EN EL CUMPLIMIENTO.—V. LOS PRIMEROS PRECEDENTES
JURISPRUDENCIALES QUE SE APARTAN DE LA DOCTRINA DEL TRIBU-
NAL SUPREMO.—VI. LA PROBLEMÁTICA DE ACCESO A LA VIVIENDA EN
ESPAÑA Y LAS RECIENTES REFORMAS LEGISLATIVAS: 1. LA DOCTRINA DEL
TRIBUNAL EUROPEO DE DERECHOS HUMANOS. 2. LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL EN ESPAÑA.
3. EL VECTOR DE OPONIBILIDAD DEL DERECHO A LA VIVIENDA. 4. EL PAPEL DEL ARRENDAMIEN-
TO EN LA PROTECCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA.—VII. SOBRE LA NECESIDAD DE
ADAPTAR LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO A LA EVOLUCIÓN DE
LA REALIDAD SOCIAL.—VIII. BIBLIOGRAFÍA.
I. LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL SOBRE LA RESOLUCIÓN DEL CON-
TRATO DE ARRENDAMIENTO POR RETRASO EN EL PAGO DE LA RENTA
U OTRAS CANTIDADES DEBIDAS
Es doctrina consolidada del Tribunal Supremo (SSTS núm. 137/2014, de
18 de marzo; núm. 180/2014, de 27 de marzo; núm. 755/2008, de 24 de ju-
lio; núm. 1219/2008, de 19 de diciembre; núm. 594/2011, de 9 de septiembre;
núm.180/2014, de 27 de marzo; entre otras) que el mero retraso en el pago de una
sola mensualidad de renta es causa de resolución del contrato de arrendamiento.
El pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de
desahucio no excluye la resolución arrendaticia y ello, aunque la demanda se
funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador
venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono
de las rentas periódicas.
Los tribunales vienen declarando de forma pacífica que el impago de otros
conceptos a cargo del arrendatario distintos de la renta, como el Impuesto de
Bienes Inmuebles, gastos generales, etc. también es causa de resolución del con-
trato (Sentencia de la Audiencia Provincial [en adelante SAP] de Valencia, Sec.
7.ª, núm.440/2019, de 4 de noviembre; SAP de Madrid, Sec. 20.ª, núm. 81/2008,
de 25 de enero); y también respecto de aquellos arrendamientos sujetos a la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964 (en adelante LAU 64) a pesar de la litera-
lidad del ar tícu lo114.1.º, que se refiere exclusivamente al impago de rentas y a
cantidades asimiladas a renta (STS de 12 de enero de 2007).
No se exige que dicho impago sea culposo, siendo suficiente con que se
constate el incumplimiento objetivo de la obligación.
Téngase en cuenta que no es una causa automática de resolución del contrato,
no es una condición resolutoria tácita, es facultativa del arrendador.
No pueden hacerse depender del deudor incumplidor dichos efectos resolu-
torios. Es un derecho potestativo del arrendador perjudicado por dicho impago,
una facultad de configuración jurídica, que puede ejercer a través de una decla-
ración de voluntad recepticia.
Esta doctrina jurisprudencial equipara el incumplimiento tardío de la obli-
gación de pago al incumplimiento definitivo de la obligación.
Se justifica el incumplimiento resolutorio en que el arrendador no viene
obligado a soportar el retraso de ordinario en el abono de las rentas periódicas
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y en la mayoría de casos se había producido un impago anterior en tiempo,
pero no se exige como requisito que dicho impago sea reiterado en el tiempo;
sin perjuicio de que, en la práctica, ante el primer impago, el arrendatario podrá
evitar los efectos resolutorios enervando la acción de desahucio.
Aun cuando dicha doctrina se forjó en 2008 respecto de contratos de arren-
damiento de renta antigua, se ha venido aplicando por nuestros tribunales SAP
de Málaga, Sec. 4.ª, núm.302/2020, de 8 de junio; SAP de Barcelona, Sec. 13.ª,
núm.629/2011, de 20 de diciembre; SAP de Barcelona, Sec. 4.ª, núm. 798/2019,
de 16 de julio) analógicamente también a arrendamientos —tanto de vivienda,
como de uso distinto de vivienda— sujetos a la LAU 94, como si los ar tícu los114
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (en adelante
TRLAU 64) y el ar tícu lo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en
adelante LAU 94) fuesen preceptos homólogos.
Si bien ambos textos legales —TRLAU 64 y LAU 94— reconocen como causa
legal de resolución el impago de la renta, su tratamiento jurídico es distinto.
Así, mientras que el TRLAU 64 establece un sistema de resolución contractual
al margen de nuestro Código Civil, no siendo de aplicación el ar tícu lo1124 del
Código Civil, dada la especial protección que el legislador quiso otorgar a los
arrendatarios de contratos de renta antigua, el ar tícu lo 27.1 de la LAU 94 hace
una remisión expresa al ar tícu lo1124 del Código Civil, para luego establecer en
su apartado 2 un elenco de causas de resolución del contrato similar al del ar tícu-
lo114, pero que, a diferencia de este último, no constituye un numerus clausus.
En este sentido, se ha pronunciado MOLINA ROIG, E., en los siguientes tér-
minos: «A diferencia de lo que sucedía en la LAU 1964, las causas de resolución del
contrato no son numerus clausus, y el arrendador podrá resolver el contrato cuando
el arrendatario incumpla el contrato conforme al ar tícu lo1124 del Código Civil».
Nótese que la configuración del sistema de resolución contractual que pre-
vió el legislador del 94 es la misma que la de nuestro Código Civil, haciendo el
apartado 1 del ar tícu lo 27 una remisión expresa al 1124 del Código Civil y el
apartado 2 es equiparable al 1569 del Código Civil, pero con un elenco mayor
de causas legales de resolución.
A la vista de lo anterior, entendemos que no procede la aplicación analógica
de dicha doctrina jurisprudencial sobre los efectos resolutorios del retraso en el
pago de la renta a los contratos posteriores a 1 de enero de 1995 por falta de
identidad de razón. Naturalmente, tampoco procederá su aplicación a los con-
tratos de arrendamiento sujetos al Código Civil.
Así las cosas, ¿cómo se debe interpretar el ar tícu lo27.2.a) de la LAU 94?
En primer lugar, debemos recordar que este precepto se refiere a «la falta de
pago de la renta», sin precisar si el impago tiene que ser total o parcial, si tiene
que ser respecto de una o más mensualidades de renta, o incluso si es suficiente
para exigir la resolución del vínculo contractual por el mero retraso en el pago
de una sola mensualidad de renta.
Se debe realizar una interpretación sistemática de esta causa legal de re-
solución del contrato consistente en el impago de la renta (o de cualquier otro
concepto a cargo del arrendatario) con su apartado primero, que se remite de
forma expresa al 1124 del Código Civil. Nótese que esta remisión legal al Código
Civil no la hace el TRLAU 64.
A nuestro juicio, al establecerse en el apartado 2 del ar tícu lo 27 un elenco
de causas legales de resolución, el legislador quiso establecer una presunción
iuris tantum de que dichos incumplimientos contractuales específicos ostentan
la gravedad o entidad suficiente para llevar consigo la frustración del interés
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