La doble venta en el sistema de transmisión de la propiedad del Código Civil.
| Autor | Enrique Lalaguna Domínguez |
| Páginas | 831-874 |
En este estudio se trata principalmente de describir y aclarar, si es posible, algunos de los problemas de interpretación que suscita el régimen de la doble venta del artículo 1.473 de nuestro Código Civil. Pero, como es obvio, cualquier intento en esta dirección se encuentra ante la realidad evidente de una dualidad de principios normativos en la adquisición de la propiedad en virtud del contrato de compraventa: los que configuran el régimen de las situaciones de doble venta del artículo 1.473 y los que informan, en términos de gran generalidad, el sistema de adquisición y transmisión de la propiedad y demás derechos reales en el artículo 609 del propio Código.
El hecho de que en la doctrina científica se mantenga viva la controversia sobre la diversa significación de ambos preceptos es un signo claro de las dificultades de entrar llanamente en la interpretación del básico texto legal de la doble venta sin tener a la vista las consecuencias de la interpretación de este precepto sobre el sistema de transmisión de la propiedad enunciado en el artículo 609.
Las innegables zonas de confluencia entre estos dos ámbitos normativos no priva de virtualidad a los criterios que han servido para vertebrar una regulación de la doble venta que, sin duda, recorta el ámbito de aplicación del régimen de adquisición de la propiedad fundado en la doctrina clásica del título y el modo de adquirir.
Algunos autores tratan de atenuar la fuerte tensión que supone la presencia en el Código Civil del artículo 1.473 y el sistema de adquisición de la propiedad que acoge el artículo 609, y a tal fin se propone una suerte de interpretación con la que se sustentan criterios que permitirían mantener cierta armonía entre los dos indicados preceptos fundamentales y otros concordantes en el marco de un sistema común 1. Este intento guarda continuidad con un modo de proceder extendido en la doctrina: el artículo 609 se nos muestra como marco general en el que se definen las coordenadas propias de un sistema; el artículo 1.473 se menciona como una peculiaridad que no se ajusta plenamente al esquema clásico, como una excepción o desviación del sistema general 2. No cabe excluir la hipótesis, en mi opinión, de que lo que en realidad se ha producido con la introducción del régimen de la doble venta en el Código Civil es una modificación de la doctrina del título y el modo.
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El texto legal. Precisiones El texto del artículo 1.473 y su distribución en tres párrafos es fiel reproducción del artículo 1.500 del Anteproyecto de Código de 1882-1888, con la única variante de suprimir la referencia que éste hace a que sean dos o más los diferentes compradores 3. Su contenido, como veremos, procede de los preceptos que a la doble venta dedicaba el Proyecto de 1851, con la diversa significación que tiene la toma de posesión de la cosa mueble en un sistema de transmisión consensual, como el del Código francés, que sirve de pauta al Proyecto isabelino, y el que tiene, como tradición, en el sistema acogido por el Código Civil. De estos precedentes trataré más adelante.
El artículo 1.473 dispone:
(I) Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
(II) Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
(III) Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.
Los tres supuestos que se encuadran en el artículo tienen como nota común la situación de conflictividad que surge entre los posibles titulares del dominio de la cosa vendida; y a los tres supuestos responde el precepto legal con la misma finalidad de dar en cada caso solución al conflicto planteado.
Lo que de común hay en cualquiera de los supuestos indicados es la contradicción que se produce en la realidad jurídica cuando dos contratos de compraventa, celebrados por una misma persona con diferentes compradores, han generado desde su perfección títulos adquisitivos igualmente válidos para adquirir la cosa vendida. Y la común finalidad que se propone el legislador es dar solución al conflicto atribuyendo la propiedad a uno de los compradores mediante un orden de criterios de preferencia, siempre que el comprador, a quien la preferencia favorezca, haya procedido de buena fe, esto es, por decirlo concisamente, con desconocimiento del título adquisitivo del comprador excluido.
El orden de preferencia que establece el precepto es diferente según se trate de bienes muebles o inmuebles.
Tratándose de cosa mueble el criterio de preferencia es el de prioridad en la posesión de la cosa con buena fe. Tratándose de un bien inmueble se enuncian tres criterios de preferencia, según el siguiente orden de prelación: la prioridad en la inscripción registral; en su defecto, la prioridad en la adquisición de la posesión con buena fe; y por último, la presentación del título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.
En la doctrina se han hecho algunas observaciones que conviene tener en cuenta.
Aunque el precepto no lo diga expresamente, no hay razón que excluya la posibilidad de aplicar a la doble venta de cosa mueble el criterio de preferencia que aparece como subsidiario, en último lugar, para resolver el conflicto adquisitivo en la doble venta inmobiliaria. También, en la doble venta de bien mueble en que ninguno de los compradores haya tomado posesión de la cosa con buena fe la atribución de la propiedad se debe dar al comprador que tenga título de fecha más antigua. La doble venta puede darse con independencia de que se haya tomado o no posesión por alguno de los compradores.
Es claro que la doble venta, inmobiliaria o mobiliaria, se puede referir a un supuesto de notable simplicidad como es el de conflicto de títulos adquisitivos.
En todo caso, el comprador preferido, en cualquiera de los supuestos, ha de actuar con buena fe. Aunque este requisito no se menciona al referirse el precepto al criterio de prioridad en la inscripción, una reiteradísima jurisprudencia, por las razones que veremos, ha mantenido que para prevalecer la adquisición a favor de quien primero inscribe es necesaria la buena fe. Lo que como opinión común se acoge en la doctrina.
Sin duda, el más fuerte contraste que cabe apreciar en el artículo 1.473 respecto al tratamiento tradicional de la doble venta en la doctrina del título y el modo es la primacía de la inscripción registral sobre la posesión como criterio de solución del conflicto en la doble venta inmobiliaria. Lo que explica que la doctrina científica haya dedicado una mayor atención a este supuesto, que es, por otra parte, en el orden práctico, el supuesto de litigiosidad dominante.
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La «ratio legis» del artículo 1.473
El correcto entendimiento de la norma del artículo 1.473 del Código Civil puede quedar velado si no se sitúa en primerísimo plano la situación de conflicto cuya solución constituye la ratio legis de la misma, distinta de la que inspira la adquisición del dominio en una venta singular. La atribución del dominio en caso de conflicto entre dos títulos de venta válidos, pero de eficacia incierta hasta que se resuelva a favor de uno de los compradores por la prioridad en la inscripción, en la posesión o en el título, nos está indicando la existencia de una diferencia fundamental con el proceso de adquisición de la propiedad que se inicia con la perfección del contrato de compraventa y se concluye con el hecho simplicísimo del cumplimiento de la obligación de dar del vendedor mediante la entrega de la cosa vendida (arts. 609 y 1.095 del Código Civil).
Ciertamente, la norma que nos propone que por la entrega o tradición en una venta singular se adquiere el dominio (art. 609), es completamente ajena a la finalidad de zanjar el conflicto adquisitivo de la doble venta, porque aquí no se trata simplemente de transmitir la propiedad a un comprador sino de reconocer la virtualidad transmisiva de uno de los títulos adquisitivos y, correlativamente, rechazar la del otro. La colisión de títulos se elimina no por el mero hecho de la entrega a un comprador, sino por el hecho de ser uno de los compradores el que, con buena fe, antes haya inscrito su título en el Registro o antes haya tomado posesión de la cosa vendida o, faltando ésta, presente título de fecha más antigua (art. 1.473).
El régimen legal específico de la doble venta del artículo 1.473 del Código Civil es, evidentemente, muy distinto del régimen general de transmisión de la propiedad enunciado en el artículo 609 del Código Civil.
Con referencia a la doble venta inmobiliaria, parece claro que el artículo 1.473 de nuestro Código responde a la explicación de la doble venta inmobiliaria que nos ofrece la Ley Hipotecaria de 1861 en su Exposición de Motivos. Dice así: «Según el sistema de la comisión, resultará de hecho que para los efectos de la seguridad de un tercero, el dominio y los demás derechos reales, en tanto se considerarán constituidos o traspasados, en cuanto conste su inscripción en el Registro, quedando entre los contrayentes, cuando no se haga la inscripción, subsistente el derecho antiguo. Así, una venta que no se inscriba ni se consume por la tradición, no traspasa al comprador el dominio en ningún caso; si se inscribe, ya se lo traspasa respecto a todos; si no se inscribe, aunque obtenga la posesión, será dueño con relación al vendedor, pero no respecto a...
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