La doble inmatriculación y los efectos de la informatización
| Autor | Jesús López Medel |
| Cargo | Registrador de la Propiedad y Mercantil |
| Páginas | 2413-2422 |
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El Derecho Hipotecario, o casi mejor, en nuestro caso, el Derecho Inmobiliario Registral ha tenido siempre, históricamente, la preocupación por la concordancia del aspecto formal -del que emana, en gran parte, la seguridad jurídica material- con la realidad física. Y ello, en el doble frente -sustancialmente- de estos dos tipos de situaciones: las estrictamente jurídicas, como «titulaciones» y «cargas» -con presunción juris tantum y presunción de jure- y las materiales, «existenciales» o «exactas», o «medidas».
Cuando el sistema -como el BGW alemán, o el ABGW, austríaco-, operan con una evidente conexión Catastro-Registro -además de la escasa fuerza del distingo «título» y «modo»- pueden considerarse excepcionales los supuestos puntuales en que la realidad material no responda a la realidad formal, y a la inversa (en los años sesenta, en que comisionado por el Colegio de Registradores de España, estudiamos con Alvarez Romero, el sistema austríaco, pudimos apreciar personalmente, esa compenetración, que supone una serie de mecanismos que aquí no vamos a detallar 1.
De otro lado, mientras no llegue esa conexión «natural», y dentro de los sistemas latinos en que la inscripción no es constitutiva para los actos y negocios jurídicos inmobiliarios -salvo el de hipoteca- resulta que tenemos siempre un terreno fronterizo entre la voluntariedad de la inscripción -con una descripción que se «declara» y la aceptación social de la obligatoriedad 2.
En el Derecho español histórico se llegó a hablar 3 de una verdadera comente desinscritoria que no sólo afectó al área rural, sino también en la urbana, aunque fuesen más graves los efectos en las fincas rústicas, por su menor valor.
Page 2414Razones fiscales, de cultura, de inercia, de empobrecimiento social y humano, etc., motivaron un «despegue» o «salida» del Registro -con interrupción temporal o definitiva del tracto- desde los primeros años de su creación -1861- con procedimientos o informaciones posesorias que, aunque rápidas, no siempre tuvieron las garantías precisas.
Existieron otros cauces -conversión, actas o expedientes para inmatriculación o para acreditar un exceso. Pero el despliegue urbanístico, en unos casos, y en otros, con las grandes reformas o transformaciones rurales y agrarias, han producido alternativa específica, más coyunturales con lo que se llama doble inmatriculación, o también doble inscripción.
En el Derecho español, esa situación, desde el primer momento, estuvo siempre prevista en la mente del legislador. Porque en su optimismo inscribitorio, nunca pudo imaginar la plena exactitud de fincas «formales» -a veces fruto, inicialmente, de una declaración de voluntad, no siempre exacta, y fincas «reales». Aún dentro de la liberalidad y bondad generalizadoras de los teóricos y de los prácticos regístrales, había que presuponer un campo para el error, al margen de la otra vertiente de la acción fraudulenta dolosa o negligente 4, tanto de las partes como de los responsables profesionales.
Esta sensación de humildad normativa -que a su vez entrañaba asunción de riesgos- seguía subsistiendo en la Ley y Reglamento Hipotecario de España, hasta su modificación por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre (BOE núm. 233). La anterior redacción (el art. 331) en aquel Reglamento, era así:
- «Si el que tuviere inscrita a su favor una finca creyere que otra inscripción de finca, señalada bajo un número diferente, se refiere al mismo inmueble, podrá pedir al Juez de Primera Instancia del lugar donde radique el Registro que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota suficientemente expresiva de la doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones. En el auto se reservarán los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente».
En comentarios que habíamos hecho a dicho precepto en la comunicación para el «Encuentro latino-americano de consulta registral, agosto de 1998», era el siguiente, y viene bien recogido como antecedente:
Page 2415La ubicación de este precepto en el RH para la ejecución de la LH en España, ya es significativa. Porque se encuentra en el Título VI rubricado como De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, es decir, inmediatamente después del V, eminentemente sustantivo, De las hipotecas, y anterior al VII, De la rectificación de errores en los asientos. (Y así se mantiene aquella estructura en la nueva redacción del 313.)
Está, pues, al final de esa serie de mecanismos para encontrar y asentar la realidad en. el registro -expedientes de dominios y actas- para la inmatriculación y exceso de cabida, inmatriculaciones en sus diversas formas, declaraciones de obra nueva, expediente de liberación de cargas y gravámenes, inscripción de derechos reales sobre fincas no inscritas, etc. Y, finalmente, la doble inmatriculación, artículo 313, que de suyo ha tenido y gozado de una amplia bibliografía 5.
Page 2416La solución técnico-jurídica ha querido presentarse como una más, entre otras muchas -a veces tachadas como deseos del legislador, con sentido estimulante o moralizador- para evitar fraudes y animando a la inmatriculación. Hay procedimientos, como los expedientes y actas, que exigen previamente una constancia de no identidad, certificación negativa y concreta, para continuar el procedimiento, el cual, con frecuencia se alarga, y hasta puede dar lugar a un cambio real o material de la finca durante el proceso.
Partiendo de que todos los asientos están al amparo de los Tribunales (art. 1 de la LH), y de que no se dan las intervenciones de oficio 6, el Registrador no es un autocensor o autocontrolador, o autoinspector de las fincas, tal como ha tenido acceso a los Registros. Aunque la intuición o la dedicación en una misma oficina le puedan ayudar a oterar posibles discrepancias, máxime cuando el documento estuviese en la oficina o lo obtuviese por los interesados.
El camino seguido por el legislador español es el de estimular a terceros la vigilancia o la diligencia de la situación real de sus inmuebles. Cuando por razones del negocio jurídico, o por cambios urbanísticos o reformas agrarias, la más obligada a aquella diligencia, puede venirse en conocimiento -«creencia», dice el art. 313- de que bajo otro número de finca registral haya otro inmueble «igual». Advirtiendo que esto puede ocurrir, en la práctica no sólo en identidad total, sino de la parcial. (Tuvimos nosotros un supuesto práctico en una parcelación urbanística importante -situación que nos la encontramos con la doble nota, y que llegó al TS, aunque siguió sin ejecutarse, y manteniéndose el arrastre de aquella nota cautelar, más informativa que otra cosa, y sin caducidad.)
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