División horizontal tumbada. Posible acto de parcelación
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: La división horizontal tumbada de una finca con elementos independientes no amparados en una licencia de obras, con asignación o no de uso exclusivo de parte del suelo, se encuentra sometida a la exigencia de intervención administrativa.
Hechos: se presenta escritura de división horizontal tumbada y extinción de proindiviso, acompañando escritura de rectificación.
El Registrador califica negativamente al considerar necesaria la oportuna licencia de parcelación o certificación de su innecesariedad toda vez que se produce la atribución del uso exclusivo de la parcela que rodea la edificación a pesar de que se la califique de elemento común; que dicho uso exclusivo comprende toda la superficie de la finca no edificada; que la división física de la finca registral resulta patente del plano incorporado al certificado de los arquitectos; que constando en el Registro que es una vivienda unifamiliar, el registrador no conoce ni es competente para decidir si la operación realizada se ajusta a la legalidad urbanística; y que de procederse a la inscripción pueden aparecer terceros sobre las nuevas fincas generadas, siendo muy difícil entonces el restablecimiento de la legalidad urbanística, en el caso de que finalmente resulte infringida.
La Dirección General confirma la calificación con fundamento en el artículo 26 TRLS, el cual, impone a notarios y registradores, en la autorización e inscripción de escrituras de segregación o división de fincas, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable.
Conforme al artículo 26.4 TRLS,
- La regla general es que la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga la división de terrenos en dos o más lotes a fin de su edificación ni tampoco de segregación u otros actos de división de terrenos.
- Sin embargo, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística.
Con fundamento en el artículo 26.6 TRLS,
1) El complejo inmobiliario, que permite englobar diversos supuestos amparados en un régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria siempre que permitan...
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