División horizontal con obra nueva 'antigua'. Coordenadas de la superficie ocupada. Extralimitación.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Aunque en el título no se declare una modificación de obra nueva, ha de ser tratada como tal si hay significativas modificaciones descriptivas de lo construido. El registrador ha de aceptar la superficie construida que diga el técnico, pero éste ha de expresarla. La ampliación de obra exige coordenadas de la edificación sólo si afecta a la superficie ocupada. Ha de inscribirse la representación gráfica del solar si hay dudas de que lo edificado exceda los lindes, como en el caso en que lo ocupe todo. Si hay desplazamiento cartográfico cabe la representación gráfica alternativa.
Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura, denominada sólo de división horizontal, presentándose el título inicial junto con cuantiosas escrituras complementarias y de rectificación en las que varía la descripción de la construcción que obra en el registro.
La registradora observa varios defectos que iremos tratando, junto a una cuestión previa alegada por el notario y que estudia previamente la DG.
Previo: Si al caso presente se aplica la normativa de las obras nuevas. La DGRN lo analiza partiendo de las alegaciones del notario de que no son aplicables al caso los requisitos exigidos para el acceso al registro de la propiedad de una declaración de obra nueva. El centro directivo considera que sí se aplica porque existe modificación en cuanto a las superficies construidas descritas y que la normativa que ha de utilizar el registrador es la correspondiente al momento en que se presenta el título en el registro.
Las modificaciones de obra nueva pueden realizarse en otros títulos, como es el caso presente, pero, aunque no se declaren expresamente, no dejan de serlo.
Primer y segundo defecto: No se expresa la superficie construida total, porque las de las diversas plantas, que se dan por separado, coinciden con la superficie construida de los elementos privativos y después se añaden otras superficies de huecos, zonas comunes y terrazas. Es necesario que la antigüedad de la obra nueva, tal como ha sido descrita, sea acreditada debidamente.
La DG trata conjuntamente y confirma los defectos, aunque aclara que el registrador no puede cuestionar la superficies construidas que aparezcan en los informes técnicos, pero, en el caso presente, la nueva superficie construida no parece acreditada por ningún medio técnico.
Tercer defecto: Modificándose la parcela de suelo ocupada por la edificación, es necesaria también la expresión de las coordenadas de parcela...
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