División horizontal en navarra de vivienda. Terreno anejo. Ampliación previa de obra nueva.

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Es necesaria la inscripción de la ampliación de la obra nueva si su superficie construida inscrita es inferior a la que resulta de la división horizontal. Si consta inscrita una vivienda y se divide en propiedad horizontal, formando varios elementos independientes, es aplicable el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997. No hay fraccionamiento del suelo si al resto de terreno no edificado (huerto) se le atribuye el carácter de anejo de un elemento privativo en una propiedad horizontal.

Hechos: Consta inscrita una casa (entendida como una vivienda) con su huerto en una localidad de Navarra. Ahora se divide horizontalmente en tres fincas independientes: un local de garaje, al que se le atribuye como anejo privativo el huerto, y dos viviendas. La superficie construida resultante de la suma de los elementos privativos es muy superior a la que consta inscrita.

El registrador encuentra tres defectos: 1) Que una casa inscrita de 191 m2 no se puede dividir horizontalmente en tres elementos privativos que suman 412 m2 . 2) Que para dividir una vivienda única en varios elementos privativos se precisa la previa obtención de la autorización prevista en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997; 3) Que al atribuir al huerto el carácter de elemento privativo el terreno ha dejado de ser común y por ello hay fraccionamiento del suelo y se necesita licencia.

El Notario autorizante recurre y alega que ya existía la superficie construida actual desde antes de la inmatriculación de la finca, aunque no se reflejó en el título inmatriculador pero sí constaba en el certificado municipal aportado en su día, que no consta inscrita una vivienda unifamiliar sino una casa, y finalmente que no hay segregación del suelo encubierta porque el el huerto es anejo de un elemento privativo y además la legislación navarra no exige licencia para la división horizontal.

La Dirección General desestima el recurso en cuanto a los dos primeros defectos y lo estima respecto del tercero.

Doctrina: No se puede inscribir la división horizontal de un edificio cuya superficie construida inscrita es inferior a la que resulta de la división horizontal.

En el caso concreto es aplicable el art 53 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo (Real Decreto 1093/1997) pues lo que consta inscrito es una vivienda y ahora se divide horizontalmente en un garaje y dos viviendas por lo que se necesita licencia municipal.

No hay fraccionamiento del suelo ni se necesita licencia, pues...

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