División horizontal de hecho. Calificación conjunta de dos títulos conexos. Alcance de la calificación sustitutoria. Inscripción parcial del suelo y no de la edificación
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: En caso de división horizontal de hecho preexistente, el título formal de constitución de la propiedad horizontal ha de reunir los requisitos exigidos en el artículo 5 y 8 de la LPH, como ocurre en el presente caso. La calificación ha de ser independiente para cada uno de los títulos presentados, aunque sean conexos. La calificación sustitutoria no es un recurso, sino una nueva calificación que no puede añadir nuevos defectos o reformar los existentes. Es posible inscribir parcialmente el título, en lo relativo a la propiedad del suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación por existir defectos.
Hechos: En un edificio de dos viviendas independientes existe una situación de prehorizontalidad o división horizontal de hecho. Ahora se autoriza como primer título un Acta notarial para rectificar la descripción de la finca y un segundo título de herencia dentro del cual se expone la situación de prehorizontalidad existente, se describe el edificio, se describen cada uno de los dos elementos privativos, con sus coeficientes, y finalmente se adjudican las dos fincas resultantes a dos herederos diferentes. Al parecer, en el otorgamiento no hay cláusula de constitución expresa de la propiedad horizontal, pero sí hay una solicitud expresa de inscripción de la propiedad horizontal manifestada en la parte expositiva.
La registradora califica conjuntamente los dos títulos presentados (Acta de rectificación descriptiva y escritura de herencia) y los suspende ambos pues considera que no se ha constituido en la escritura la propiedad horizontal. La registradora sustituta confirma la calificación y añade nuevos defectos.
El interesado recurre y alega que la registradora ha calificado conjuntamente dos títulos, sin que respecto del primero aprecie defectos, y que la registradora sustituta ha reformado el defecto planteado en la calificación y ha añadido nuevos defectos vulnerando ambas las reglas hipotecarias relativas a su actuación. Respecto la cuestión de fondo, argumenta que el título presentado contiene todos los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal para considerar constituido formalmente el régimen de propiedad horizontal, y que además se solicita expresamente su inscripción.
La DG estima el recurso y revoca la...
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