División horizontal en cuatro de única vivienda inicial y extinción de comunidad. Licencia
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 27-29 |
Resumen: la división horizontal de única vivienda en cuatro susceptibles de aprovechamiento independiente implica un cambio objetivo del uso de la edificación que necesita licencia. Resulta aplicable el artículo 28.4 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana
Hechos: Las copropietarias de una vivienda unifamiliar declarada e inscrita (situada en la C.A. de Madrid) la dividen horizontalmente y extinguen el condominio. Hay que destacar que la tipología de vivienda unifamiliar consta en la escritura de declaración de obra nueva, en el asiento registral, en la licencia municipal, en la certificación de final de obra y en la licencia de primera ocupación. En la división horizontal se asigna a cada una de las dos viviendas resultantes, como anejos, el uso y disfrute exclusivo de la mitad de patio.
Registradora: Exige que se acompañe la licencia municipal de división con indicación de las fincas resultantes o declaración municipal de su innecesariedad.
Recurrentes: Consideran innecesaria la licencia porque la división horizontal mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca (al permanecer el suelo, subsuelo y vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos). La situación documentada consta catastralmente desde el año 2015.
Resolución: Desestima el recuro y confirma la calificación registral. Se centra en el cambio de uso, que supone transformar una vivienda unifamiliar en vivienda de uso colectivo; también en la división horizontal, cuyos requisitos a los efectos de la inscripción son distintos a los que se exigen para la declaración de obra nueva.
Doctrina: El caso planteado se ciñe a la legislación autonómica de Madrid, que exige licencia para el cambio objetivo de uso de las construcciones pero no la exige expresamente para el acto de división horizontal. No obstante, esta doctrina es aplicable a cualquier otra Comunidad Autónoma en función de lo que su norma sustantiva exija, dada la disparidad legislativa existente que, a mi juicio, no resulta racionalmente justificable ni prácticamente eficiente.
I CAMBIO DE USO: Como ha dicho la RDGRN de 12 de abril de 2011, para un caso similar en la Comunidad de Madrid, “ (…) la división horizontal de la única vivienda existente en la finca en cuatro susceptibles de aprovechamiento independiente implica un cambio objetivo del uso de la edificación que necesita...
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