Propietat horitzontal tombada: divisió d'un conjunt d'habitatges en filera

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aSeptiembre 2021



Contenido
  • 1 Advertència: els formularis a partir del 3 de setembre de 2021
  • 2 Model d'escriptura
  • 3 Comentari
    • 3.1 Carácter de la propietat horitzontal tumbada
    • 3.2 Principi d'autonomia de la voluntat
    • 3.3 Cas proposat
    • 3.4 Necessitat de llicència
    • 3.5 Els jardins
    • 3.6 Llibertat dels interessats a l'hora de configurar complex immobiliari o propietat horitzontal
    • 3.7 Llei de l'edificació. Garanties
    • 3.8 Normativa especial a Catalunya
    • 3.9 Cadastre i representació gràfica
  • 4 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 5 Legislación citada
Advertència: els formularis a partir del 3 de setembre de 2021

Atès que la Ley estatal 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, vigent el 3 de setembre de 2021, suprimeix la incapacitació, quan per raó de l'atorgant- residència habitual - sigui aplicable el Código Civil espanyol al present document ja no és correcte utilitzar la fórmula notarial clàssica que té capacitat per a * , capacitat legal necessària i fórmules similars, ja que tota persona té capacitat en haver-se suprimit la clàssica distinció entre capacitat jurídica i capacitat d'obrar, sense perjudici del cas en què a les persones amb discapacitat per a l'exercici de la seva capacitat jurídica, li siguin exigibles mesures de suport (voluntàries, intervenció del curador o del defensor judicial i guarda de fet) que han de constar i complir-se en el títol.

A més a més, com Catalunya i Aragó tenen legislació pròpia, fins a la necessària adaptació pot haver-hi un cert conflicte i discordança entre les seves normes substantives i les, especialment processals i de publicitat, que resulten de les modificacions que resulten de la citada Llei 8/2021 que afecten a tot l'Estat (Llei del Notariat, Llei de Jurisdicció voluntària, llei d'Enjudiciament Civil, Llei del Registre Civil, etc., ) sense oblidar la redacció actual del segon paràgraf de l'article 9.6 ? aplicable, segons l'article 13 del CC, a tot l'Estat en estar aquest article en el títol preliminar - que diu:

La ley aplicable a las medidas de apoyo para personas con discapacidad será la de su residencia habitual. En el caso de cambio de residencia a otro Estado, se aplicará la ley de la nueva residencia habitual, sin perjuicio del reconocimiento en España de las medidas de apoyo acordadas en otros Estados. Será de aplicación, sin embargo, la ley española para la adopción de medidas de apoyo provisionales o urgentes.

Per tant, s'ha de modificar - quan al cas concret sigui aplicable el Código Civil o quan la normativa catalana s'adapti a la general de l'Estat, - la fórmula tradicional; serà procedent decidir noves fórmules, fins a la consolidació d'alguna d'elles.

Model d'escriptura

NÚMERO

(Lloc i data)

DAVANT MEU, * Notari de l'Il·lustre Col·legi de Catalunya, amb residència a *,

COMPAREIX:

El senyor *, major d'edat, veí de *, amb domicili a *, exhibeix DNI/NIF número *.

Intervé en nom propi i és de veïnatge civil català; es regeix el seu matrimoni per la separació de béns. (o intervé en nom i representació de la companyia mercantil *; constituïda *, etc.)....

L'identifico pel seu document nacional d'identitat, el número del qual coincideix amb el de la seva identificació fiscal. Té, a judici meu, capacitat legal i legitimació per atorgar aquesta escriptura de DIVISIO EN PROPIETAT HORITZONTAL i EXPOSA:

I.- Que és propietari (la societat * és propietària) de la finca següent:

URBANA: Una porció de terreny en terme de *, de superfície * metres quadrats en l'interior dels quals radica un edifici de planta baixa i dues plantes alçades amb una total superfície construïda, per planta, de * metres quadrats, destinat a * habitatges unifamiliars. Cada habitatge es distribueix de la manera següent: Planta Baixa:... Planta primera.... Planta Segona.... Limita, en junt: al davant, amb *; dreta entrant *; esquerra *; i fons *.

Inscrita al Tom *, llibre *, foli *, finca *, inscripció *, Registre de la Propietat de *.

TÍTOL: Li pertany per *.

Valor: * euros.


REFERÈNCIA CADASTRAL:

OPCIONS:

1a.- Ha estat obtinguda pel notari en forma telemàtica:

La que resulta del certificat cadastral descriptiu i gràfic; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la Resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 200)}} i ha estat sol·licitada als efectes del present atorgament; aquest certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

2a.- No existeix certificat cadastral gràfic, però sí certificat simplement descriptiu:

La que resulta del certificat cadastral simplement descriptiu; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la Resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 200) i ha estat sol·licitat als efectes del present atorgament, si bé, segons aquest certificat, el Cadastre no pot subministrar encara el certificat gràfic; l'esmentat certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

3a.- No s'aporta referència concreta (o només la de la finca matriu) i no s'ha obtingut pel notari en forma telemàtica.

(Possibilitats)

a): No té encara referència cadastral concreta.

b): No m'ha estat aportada la referència cadastral concreta, i tampoc no l'he obtinguda jo, el notari en forma telemàtica.

En totes dues subopcions (a continuació):

Tot això sense perjudici de quedar facultat, jo, el notari, per fer constar mitjançant diligència qualsevol informació adient. Faig expressa advertència de l'obligació de fer, davant la gerència territorial del cadastre, i en el termini de dos mesos, la pertinent declaració de l'alteració de titularitat que es formalitza en aquesta escriptura i en especial de les responsabilitats que indica la llei en el cas de no fer la presentació dintre el termini o de fer declaracions falses, incompletes o inexactes.

Jo, el notari, procediré a indicar la manca de referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

COINCIDÈNCIA DE LA DESCRIPCIÓ CADASTRAL I LA REALITAT FÍSICA:

Ha estat manifestat pels atorgants, després de la meva sol·licitud, la coincidència entre la realitat física i la que consta al certificat cadastral indicat i expressen la seva conformitat amb la nova descripció de la finca, realitzada d'acord amb les dades cadastrals actuals.

(Discrepàncies: En finques que estiguin en règim de propietat horitzontal no hi ha obligació notarial de notificar la discrepància; en les altres finques si hi ha discrepàncies entre la realitat de la finca i el Cadastre s'indicarà aquest fet, aplicant el supòsit que procedeixi conforme al que disposa el art. 18, Llei de Cadastre, redacció donada per la Llei 13/2015 de 24 de juny de reforma de la Llei Hipotecària).

En realitat són molts els supòsits que cal indicar a l'escriptura: que hi hagi coincidència de superfície i veïns entre el Cadastre, el Registre i la realitat i ja consti en el Registre la coordinació gràfica o que no consti (i podrà sol·licitar-se o no); que no concordi la superfície cadastral i/o els veïns amb la realitat i el que consta en el Registre, coneixent-se o desconeixent-se com és el real, per la qual cosa en aquest últim cas no pot iniciar-se ja el procediment pertinent per obtenir l'amb concordança; si la real es coneix i coincideix amb la cadastral i hi ha una diferència de superfície inferior al 10% es pot sol·licitar la major cabuda a l'empara de l'art. 201.3 de la LH, però, si supera el 10%, haurà d'informar-se als atorgants del procediment de l'art. 201.1 de la LH (que podran iniciar seguidament o no fer-ho); si la superfície real és la registral i no la cadastral s'advertirà als interessats del procediment de rectificació previst en art. 18.2, Llei de Cadastre; finalment si la diferència de superfície és inferior al 5%, cal demanar la major cabuda i simplement es comunica al Cadastre aquesta rectificació.

II.- El senyor compareixent, tal com actua, divideix la total finca descrita en l'apartat anterior, en RÈGIM DE PROPIETAT HORITZONTAL, formant els següents DEPARTAMENTS INDEPENDENTS:

Departament número 1.- Una porció de terreny de * metres quadrats en l'interior de la qual hi radica un habitatge que es compon de planta baixa, planta primera i planta segona, que es destinen en conjunt a un habitatge amb garatge. La superfície construïda de cada planta és * metres quadrats; en la planta baixa radica el garatge i l'escala d'accés les plantes superiors; la planta primera i segona es destinen, en conjunt a un habitatge unifamiliar que es distribueix de la forma següent: .... en planta primera i .... en la planta Segona. La resta de solar es destina a jardí o pati. Limita en junt: al davant amb carrer de la seva situació; dreta entrant *, esquerra, * i fons *.

Quota: Té una quota de participació en relació al total valor de l'immoble de * enters per cent. (* %).

Departament número 2.- (Descripció...)

(Etc.)

ELEMENTS COMUNS: Sòl, vol, fonaments, parets mestres i mitgeres, cobertes, teulada, canalitzacions, desguàs, conduccions generals d'aigua i electricitat i en general, quants siguin necessaris per a l'adequat ús i gaudi de cada departament.

NORMES DE COMUNITAT:

ARTICLE 1r.- Els departaments que integren aquesta propietat horitzontal tindran una participació en els beneficis i despeses de la comunitat en proporció a les seves respectives quotes.

ARTICLE 2n.- La comunitat de propietaris de les plantes o pisos, locals i departaments que integren la finca es regirà per les normes del...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR