Vivienda unifamiliar dividida horizontalmente. Licencia de obra que ampare ese uso. Calificar atendiendo al plan general municipal

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: Se presenta una escritura de división horizontal formándose cuatro viviendas de una vivienda unifamiliar, ubicada en la Comunidad de Madrid

La registradora requiere que se acompañe la primitiva licencia de obras o una nueva para poder comprobar si amparan el resultado de cuatro viviendas independientes y si dicho resultado ha exigido modificaciones necesitadas de licencia de obra. Alude también el concepto de uso de vivienda unifamiliar definido en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Pozuelo de Alarcón.

El notario recurrente alega, entre otras razones, que la legislación autonómica madrileña no contempla la división horizontal como acto sujeto a licencia, que su exigencia debe de ser amparada por ley, que no hay parcelación, que las limitaciones al dominio han de ser interpretadas restrictivamente, que no procede delimitar el concepto de «familia»y que tampoco se ha realizado obra alguna.

La DGRN comienza recordando que la STC 61/1997, de 20 de marzo, al anular buena parte del TR Ley del Suelo de 1992, dejó a salvo las normas que se referían al Registro de la Propiedad.

Las Comunidades Autónomas (en este caso, la de Madrid) determinan qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos a licencia previa. Sin embargo, corresponde al Estado fijar cuándo, entre estos casos, es preciso acreditar el otorgamiento de licencia para inscribir.

Y el Estado dice –por vía del art. 53, letra a) del Real Decreto 1093/1997-, que “no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente que se permite mayor número”.

Así pues, ha de determinarse si para modificar el número de elementos independientes que aparecen en la declaración de obra nueva se precisa licencia conforme a la legislación autonómica de Madrid y el planeamiento urbanístico del municipio afectado.

La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid enumera en su art. 151 una lista de actos sujetos a licencia. De esa lista, la DG analiza aquellos supuestos más cercanos, al no aludir la Ley expresamente a la división horizontal, como hacen la legislación andaluza o la valenciana, por ejemplo):

  1. Las parcelaciones. Considera que la división horizontal de un inmueble no implica un acto de parcelación que suponga la modificación de la...

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