La distribución de la carga hipotecaria en documento privado y sus efectos. el artículo 216 del Reglamento Hipotecario. la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de enero de 2004

AutorBermudo Valero, Miguel Á.
Páginas2417-2428
1. - Los hechos

Es de aplicación en estos momentos, la tan manida frase para los profesionales del derecho de que, este, a veces, raras veces, pero algunas veces, reconforta. Eso es lo que ocurre en la presente ocasión en la que se obtiene, no lo que se quiere, sino lo que el profesional del derecho considera justo.

El artículo 216 del Decreto de 14 de Febrero de 1.947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, en adelante RH, literalmente dice:

-" No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. La misma norma se aplicará a las inscripciones de censos y anticresis.

Lo dispuesto anteriormente no será de aplicación a las anotaciones preventivas."

Pues bien, ante la evidencia de la literalidad de lo expuesto, se pretende del Sr. Registrador, la inscripción del documento privado en el que se distribuye la responsabilidad hipotecaria correspondiente a un préstamo solicitado por unos promotores inmobiliarios, familiares directos míos. De ahí que, tanto mi mujer, la Letrada Araceli Quijada Millán, firmante del Recurso Gubernativo correspondiente, como yo mismo, nos ocupáramos del asunto. Por cierto, la denominación social de la compañía es " Cobesa, Inmuebles y Obras, S.L." y no " Cordobesa..." como aparece en el título de la resolución.

Lo primero fue la nota informativa que, con fecha 15 de febrero de 1.999, emite el Sr. Registrador, al amparo de lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 429 del RH. En la misma, se venía a decir que, " no es que haya un título público (constitución de hipoteca) y otro privado ( distribución), es que hay un solo título (constitución de hipoteca) que, adoleciendo de un defecto (faltar la distribución de la responsabilidad), es completado con una instancia privada que subsana tal defecto.

Ciertamente, y con el máximo respeto que debemos tenernos los profesionales del derecho, la interpretación del precepto, compartida, como luego se verá, por otros autores, es un tanto forzada. Previamente, el Sr. Registrador hizo alusión, como no podía ser de otra manera, al artículo 3ª del Decreto de 8 de febrero de 1.946, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Hipotecaria, en adelante LH, que establece la necesidad de que los títulos, para acceder al registro, deben constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial, por el Gobierno o sus agentes.

Ante ello, se le presenta al Sr. Registrador informe, de fecha 25 de mayo de 1.999, al objeto de exponerle las razones que nos asistían en nuestra interpretación y que después comentaremos.

Después de otras vicisitudes que poco aportan al caso, con fecha 22 de Septiembre de 1.999, emite el Sr. Registrador la nota de calificación preceptiva a que se refiere el artículo 18 y siguientes de la LH y preceptos concordantes.

Con fecha 2 de diciembre de 1.999, se presenta el Recurso Gubernativo, contra la anterior calificación, complementado por escrito de fecha 9 de diciembre de 1.999.

El citado Recurso Gubernativo es resuelto por Auto, del Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, de fecha 14 de enero de 2.000, que después comentaremos, y en el que desestima el Recurso, y con escrupulosa aplicación de los artículos 118 y 130 del RH, impone las costas al recurrente. Curiosos preceptos, y curiosa aplicación de los mismos la que hace el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, que quizás debían ser objeto de un artículo expreso, pues solo esta prevista la condena en costas a los notarios y registradores en los supuestos "excepcionales" de que estos hubieran "procedido con ignorancia inexcusable". O sea, que los gastos y costas siempre corresponden a los interesados en promover el Recurso, y solo excepcionalmente a los notarios y registradores, independientemente de que, como en el presente caso ocurre, el interesado se haya llevado cinco años esperando una resolución que, además, le ha sido favorable, y que encima no le sirve para nada pues, evidentemente, una promoción inmobiliaria no puede llevarse ese tiempo esperando para ver el resultado de un procedimiento, pues llevaría a la ruina a las empresas y al país.1

Con fecha 11 de febrero de 2.000, se presentó el correspondiente Recurso de Apelación, finalmente resuelto por la Dirección General de los Registros y del Notariado, con fecha 7 de enero de 2.004, publicada en el BOE de 17 de febrero pasado.

Como conclusión a este apartado, decir que estamos en presencia de un procedimiento que comenzó a principios del año 1.999 y ha finalizado a principios de 2.004, para además, dar la razón al interesado recurrente. Que cada cual saque sus propias conclusiones.

2. - Los fundamentos de derecho

Lo que constituye el objeto del debate es, en primer lugar, la idoneidad o no del documento privado, y como regla general en el sentido de si el mismo tiene la posibilidad de acceder al registro, y en segundo lugar, y como caso particular, la idoneidad del mismo para abordar la distribución de la responsabilidad hipotecaria.

Esta claro que en virtud de lo establecido en el artículo 3º de la LH los títulos, para acceder al registro, deben constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial, por el Gobierno o sus agentes. Principio de Titulación.

Es decir, el concepto de "Documento Público"2, lo hace extensivo a:

Documento Notarial. (Escritura Pública).

Documento Judicial. (Ejecutoria).

Documento Administrativo. ( Documento Auténtico).

El Principio de Titulación se encuentra matizado por el artículo 33 del RH que indica:

Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por si solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite

Pero sin ir más allá, el propio RH en su artículo 420.1, indica:

" Los registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos:

  1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que disposiciones legales le atribuyan eficacia registral"

Nada más lejos de mi intención que llevar el contenido del presente a una extensión desproporcionada, por ello, resumo seguidamente la cuestión.

No hay muchos autores que se hayan ocupado del tema que nos ocupa, pero la teoría del Sr. Registrador es la de la naturaleza subsanatoria del documento privado a que se refiere el artículo 216 del RH, y la necesidad en todo caso del documento público. Este criterio es compartido, entre otros, por Ávila Navarro3 y por José Manuel García García4.

No obstante lo anterior, por más que uno lea y relea el citado...

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