Distancias y obras intermedias
| Autor | Barbara Ariño y Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Abogada y Notario |
En el Código Civil (CC) no existe una norma expresa, de carácter general, que regule las relaciones inherentes a la vecindad de los fundos, si bien se incluye, dentro del título destinado a las servidumbres legales, la mayor parte de las obligaciones y restricciones derivadas del derecho de vecindad que aparecen recogidas en la sección denominada «De las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones.»
En este tema se comentan las reglas contenidas en tal sección, y en particular en los artículos 589 a 593 CC.
Contenido
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Como indica la Sentencia de la AP Baleares de 12 de septiembre de 2013,[j 1] las relaciones de vecindad requieren una limitación, recíproca y bilateral, de las facultades de los dueños de cada uno de los fundos contiguos para armonizar sus intereses, de modo generalmente beneficioso por igual para ambos. Y añade que, como la vecindad entre propiedades contiguas es fuente de conflictos, deben imponerse limitaciones recíprocas al ejercicio de las facultades correspondientes a cada uno de los propietarios.
Es decir que, como no es posible su ejercicio sin invadir, de algún modo, la esfera de los demás propietarios de los fundos limítrofes, es preciso que la ley imponga restricciones y limitaciones para que tales invasiones estén contenidas en la medida que exige el respeto debido a la propiedad del vecino.
Debe advertirse que, a pesar de aparecer como servidumbres legales, la doctrina sostiene que, en realidad, se tratan de restricciones del derecho de propiedad derivadas de las relaciones de vecindad entre fundos, guiados por el principio jurisprudencial de que la propiedad no puede ir más allá de lo que determina el respeto al vecino.
Restricciones y limitacionesLos arts. 589 a 593 CC contemplan determinadas restricciones y limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad entre fundos, las cuales pasamos seguidamente a comentar:
Edificaciones o plantaciones cerca de plazas fuertes o fortalezasEl art. 589 CC dispone la prohibición de edificar o hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la materia.
Construcciones cerca de pared ajena o medianeraEl art. 590 CC establece otra prohibición consistente en construir, cerca de una pared ajena o medianera, pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban. A falta de reglamento, se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos.
En relación con lo expuesto, señala la Sentencia de la AP Almería de 4 de julio de 2014[j 2] que el sentido de esta disposición no es tanto la prohibición de ejecutar este tipo de actuaciones, sino más bien la de evitar que, con las mismas, bien por su carácter peligroso, bien por su carácter nocivo, puedan causar perjuicios o molestias al propietario del predio contiguo que, en principio, no tendría que tolerar.
No basta, pues, que al construir se haya producido cualquier vulneración de la normativa urbanística, sino que es preciso que se demuestre que, con ello, se ha irrogado o exista la posibilidad de irrogar tal perjuicio o molestia (Sentencia de la AP Valladolid de 3 de diciembre de 2012).[j 3]
Además, la aplicación de este precepto no puede quedar limitada a los concretos y específicos tipos de construcción que relaciona, pues no sería lógico excluir construcciones que no pudieron ser contempladas en la norma al tiempo en que se aprobó el CC y que vienen impuestas por nuevas tecnologías. De igual modo, tampoco puede reducirse la aplicación del precepto a que esas construcciones sean, por sí mismas o por sus productos, nocivas o peligrosas, pues esta circunstancia sólo se exige respecto de las fábricas y no de las demás construcciones relacionadas, algunas de las cuales no son peligrosas ni producen productos peligrosos (como, por ejemplo, un pozo o acueducto de agua potable).
En definitiva, como reconoce la Sentencia de la AP Madrid de 21 de junio de 2011,[j 4] la aplicación del precepto ha de venir determinada a que exista una construcción que no guarde la distancia exigible y en la que no se hayan ejecutado las obras de resguardo necesarias.
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