Disposición transitoria cuarta

AutorJuan V. Fuentes Lojo
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo jubilado

Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985

  1. Texto legal

    1. Los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria.

    2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquéllos de los mencionados en la regla 2.a del apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de 15 años. Los demás se entenderán equiparados a aquéllos de los mencionados en la citada regla 2.a a los que corresponda un plazo de extinción de 10 años.

    3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la Disposición Tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2.a del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.

    4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.

  2. Exposición de motivos

    La exposición de Motivos dedica a estos arrendamientos el párrafo último del apartado 5, que dice así:

    En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto el inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de renta

    .

    Como podrá apreciarse, no da explicación alguna sobre el tratamiento especial que en la transitoria se da a la Iglesia Católica y a las Corporaciones sin ánimo de lucro.

    Ni tampoco respecto a los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales.

  3. Comentario

    La lectura del texto transcrito revela que el ámbito de la transitoria hace referencia:

    De una parte, a los arrendamientos de viviendas por asimilación a que se refiere el art. 4.2 del Texto Refundido de la L.A.U. de 24-12-1964, siempre que estén destinados al ejercicio de actividades económicas.

    De otra parte, a los arrendamientos de locales de negocio por asimilacion de que habla el art. 5.2 del propio texto refundido.

    Y, finalmente, al arrendamiento de locales destinados por el arrendatario al ejercicio de su profesión, entre los que se encuentran los regulados por el apartado 3 del artículo 58 de la misma L.A.U.

    Pero distinguiendo en relación a los mencionados en el art. 4.2 entre los ocupados por la Iglesia Católica y las Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, y los demás. Y utilizando, en cuanto al grupo último del apartado 3 del art. 58, la frase «arrendamiento de fincas urbanas en las que se desarrollen actividades profesionales», con lo que, como después veremos, se amplía enormemente el ámbito de los que comprendía dicho artículo.

    A su vez, la transitoria, distingue entre esas distintas clases de arrendamientos en orden a la duración de los mismos y a la actualización de la renta, declarando en todo lo demás que seguirá aplicándose la normativa de la L.A.U. de 1964.

    Nos ocuparemos separadamente de los supuestos citados.

    - I -

    Normativa jurídica aplicable en general

  4. Texto legal

    1. Los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado texto refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria

    .

  5. Comentario

    Siguiendo el sistema utilizado en las transitorias 2.a y 3.a, la nueva L.A.U. empieza por hacer la afirmación de que en estos contratos de arrendamiento seguirá rigiendo la normativa de la L.A.U. de 1964, con excepción de lo que se viene a modificar en la propia transitoria.

    Estas modificaciones van a referirse:

    1. En cuanto a los arrendamientos asimilados al inquilinato de que habla el art. 4.2 de la L.A.U. a las mencionadas en la disposición transitoria 3.a de la nueva L.A.U. que estudiamos, y aun así distinguiendo, respecto a la duración entre la Iglesia Católica y las Corporaciones que no persigan ánimo de lucro.

    2. En cuanto a los arrendamientos asimilados a los de local de negocio del art. 5.2 de la L.A.U., también a los de la disposición transitoria 3.a, apartado 4 regla 2.a.

    3. Respecto a los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollan actividades profesionales, concepto que, como antes hemos indicado no coincide exactamente con aquellas a las que se refiere el apartado 3 del art. 58 referido exclusivamente al «arrendamiento de local destinado por el arrendatario al ejercicio de su profesión facultativa y colegiada», declarando aplicable también el apartado 4, regla 2.a de la disposición transitoria 3.a de la nueva L.A.U., como si de arrendamientos asimilados a locales de negocio del art. 5.2 de la L.A.U. de 1964 se tratare.

    - II -

    Arrendamientos asimilados al inquilinato

  6. Texto legal

    Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquéllos de los mencionados en la regla 2.a del apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de 15 años. Los demás se entenderán equiparados a aquéllos de los mencionados en la citada regla 2.a a los que corresponda un plazo de extinción de 10 años

    .

  7. Concordancias

    Art. 4.2 de la L.A.U. de 1964.

  8. Comentario

    Como podrá apreciarse, el principio general es el de que a estos arrendamientos se les aplicará lo estipulado en la disposición transitoria 3.a de la nueva L.A.U.

    Lo que quiere decir que toda las normas que en dicha transitoria existe, les serán aplicables, siquiera cuando se trate de contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro se equiparan a los arrendamientos de locales de negocio de la regla 2.a del apartado 4 de aquella transitoria, es decir, a los arrendamientos de locales cuyo arrendatario sea una persona jurídica, en los que se desarrollen actividades distintas a las comerciales de que habla la Disposición 6 de la Tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas a los que corresponda un plazo de duración de 15 años.

    Y cuando se tratare de los demás arrendamientos asimilados a vivienda por el n.° 4.2 de la L.A.U. de 1964, el plazo de extinción será de 10 años.

  9. Problemática

    1) ¿Cuál será el ámbito de aplicación de la disposición transitoria 3.a a la que se remite la que comentamos?

    El precepto se limita a decir que «los arrendamientos asimilados al inquilino se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria 3.a», sin hacer excepción alguna, siquiera con las puntualizaciones que hemos indicado respecto a la duración.

    Por todo ello hemos de concluir:

    1. En cuanto a los apartados 2 al 5 de la disposición transitoria 3.a que se ocupan de la «extinción y subrogación».

      - Será aplicable el apartado 2 que exige que los contratos se encuentren en situación de prórroga legal a la fecha de entrada en vigor de la nueva L.A.U.

      - No será aplicable lo dispuesto en el apartado 3 sobre la duración de los arrendamientos concertados por personas físicas.

      - No será aplicable lo dispuesto en el apartado 4, regla 1.a por excluirlo la propia transitoria que estudiamos.

      - Será de aplicación la regla 2.a del apartado 4 pero sólo en cuanto a los arrendamientos a los que correspondan cuotas según el I.A.E. entre 85.001 y 130.000 ptas. o entre 130.001 y 190.000 ptas., según se trate de Iglesia Católica y de las Corporaciones que no persigan lucro, respectivamente.

      - Será aplicable el apartado 5 de la transitoria 3, sobre los contratos en los que, a la fecha de entrada en vigor de la nueva L.A.U., no hubiere transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato.

    2. Sobre los apartados 6 al 8 que se ocupan de la «actualización de la renta». Serán aplicables todos ellos.

    3. Será aplicable el apartado 9 en relación a lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria 2.a.

    4. Será aplicable lo dispuesto en el apartado 10 sobre la indemnización a percibir por el arrendatario, siquiera habrá que hacer algunas matizaciones, de las que después hablaremos.

    5. Será aplicable lo dispuesto en el apartado 11 sobre retorno del arrendatario, siquiera también se produzcan dudas.

      2) ¿Cuál será el régimen jurídico aplicable a todos estos arrendamientos al producirse la extinción de los mismos por el transcurso del término de duración?

      Diego Lozano y Joaquín de Fuentes (pág. 354 de su Obra) entienden que en el supuesto de producirse la tácita reconducción ésta se regirá por lo previsto en la transitoria 3.a, y que por tanto, el arrendamiento quedará sometido al régimen de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y el plazo de la renovación será también el resultante del art. 1.581 Código civil, de acuerdo con la periodicidad por la que se hubiere fijado la renta.

      - III -

      Arrendamientos concertados por la Iglesia Católica y Corporaciones que no persigan ánimo de ánimo de lucro

  10. Comentario

    No cabe duda que a estos arrendamientos les es de aplicación lo que hemos dicho en el apartado II.

    Interesa, sin embargo, destacarlo siquiera lo sea para señalar que el plazo de...

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