Disposición Adicional Única, apdo. 1, de la Ley 8/1999
| Autor | Daniel Loscertales Fuertes |
| Páginas | 329-352 |
329Arrendamientos Urbanos
Disposición Adicional Única, apdo. 1, de la Ley 8/1999
El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los si-
guientes términos:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de
ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento común de aquel o a la vía públi-
ca podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inhe-
rente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes
del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso
y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas;
elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados
y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exterio-
res de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, co-
rredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos des-
tinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros
servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren
de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones
y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas
o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar,
las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o evacuación de humos, las de detección y preven-
ción de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad
del edificio, así como las de antenas colectivas y demás insta-
laciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación,
todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres
y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso suscepti-
bles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o em-
bargadas juntamente con la parte determinada privativa de la
que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local los dueños de los
demás, por este solo Título, no tendrán derecho de tanteo ni
de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de
los interesados.”
330 Daniel Loscertales Fuertes
Capítulo III. Del régimen de los complejos inmobiliarios privados
LEY 8/2013. ADVERTENCIA GENERAL SOBRE ACUERDOS DE LA
JUNTA RELATIVOS A ELEMENTOS COMUNES
Es muy importante hacer constar, como advertencia fundamental, que esta
Ley de reforma ha cambiado en muchos aspectos lo que hasta la fecha se ve-
nía indicando sobre cuestiones que afectaban a obras o cambios en elementos
comunes de la finca, pues hasta su entrada en vigor (28 de junio de 2013) se
necesitaba normalmente del acuerdo “unánime” de la Junta de Propietarios y,
a partir de dicha fecha, es suficiente en general el voto favorable de los “3/5 de
propietarios y cuotas”.
En consecuencia, ello debe tenerse muy en cuenta en la mayor parte de la
jurisprudencia que se indica en los siguientes epígrafes, consecuencia de la nor-
mativa anterior, de tal manera que, aparte de las calificaciones y consideracio-
nes generales al respecto, cuando en una sentencia se hable de acuerdo “unáni-
me” sobre obras o alteraciones de elementos comunes, haya que entender, que,
posiblemente, si el asunto hubiera tenido lugar después de la fecha indicada, 28
de junio de 2013, sería y es suficiente la decisión de la Junta de los 3/5 de pro-
pietarios y cuotas, conforme al art. 10.3 de la repetida Ley 8/2013, al principio
citada, rogando al lector acuda a los amplios comentarios de este precepto.
ARTÍCULO 396 DEL CÓDIGO CIVIL
Los elementos comunes
Notas previas
El art. 396 del Código Civil determina la necesidad de que existan elemen-
tos comunes, pues sin ellos no habría ninguna Comunidad. Este precepto hace
una relación indicativa, nunca cerrada, de los citados elementos comunes por
naturaleza, pero a la vez hay que añadir los llamados de destino y accesorios, de
tal manera que podríamos calificar el concepto de “común” como todo aquello
que no se ha asignado expresamente como elemento privativo y que sirva, ade-
más, para el servicio general. Se mantiene el criterio de que solamente puede
reivindicarse individualmente lo que de forma concreta figura de esta forma en
el Título y en las propias Escrituras, pues hay que partir de la base de que el res-
to siempre será comunitario. Así lo entiende la doctrina jurisprudencial, seña-
lando al efecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de septiembre de 2011 y
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