La disociación jurídica del dominio y el pluridominio.

AutorManuel Figueiras Dacal
Páginas1239-1300

TESIS: El dominio de cada uno de los aprovechamientos que tienen un valor reconocido en la utilidad global de un bien es una propiedad jurídica, y en los supuestos de disociación del dominio plural, es decir, cuando son varios los titulares de los diversos aprovechamientos independientes, corresponde al Derecho de la Propiedad el reconocimiento del régimen jurídico establecido para la ordenación de los derechos concurrentes, con posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad para una mayor protección y eficacia real de los nuevos derechos dominicales que emergen, incluso en los bienes de dominio y uso público, según ha reconocido, recientemente, la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en su RESOLUCION de 5 de abril de 2002 (BOE de 30 de mayo).

Antecedentes

Como hemos de ver en la PRIMERA PARTE de este trabajo, la disociación jurídica del dominio es una constante histórica. Se puede afirmar que es del todo imposible encontrar en la Historia del Derecho una «unidad de dominación total», es decir, un poder unitario que concentre todo el dominio «global» que se puede ejercitar sobre las cosas o los derechos; puesto que, siempre, incluso en la época del «feudalismo absoluto», el derecho dominical, aún siendo por su propia naturaleza de tendencia individualista, ha tenido que compartir sus facultades, al menos con un dominio «eminente» por razón del superior poder soberano del Estado, o del común de los hombres, que en todo tiempo ha tenido sus manifestaciones más evidentes en el Derecho Tributario, en la Expropiación Forzosa y en la reserva sobre el derecho a la explotación de las aguas y los yacimientos mineros; y sobre todo, en términos más generales, ya de antiguo, en la función social de todas las formas de propiedad.

La SEGUNDA PARTE de este estudio, muy relacionada con la anterior, como también veremos, es consecuencia de una consulta profesional -en tiempos, que ya se alejan, de mi profesión como Registrador de la Propiedad- sobre un interesante problema, muy generalizado en todas las ciudades que tengan un importante desarrollo urbanístico, y que ya motivó, por mi parte, un estudio publicado en el Boletín del Colegio de Registradores, número 55, de enero del año 2000, sobre: La posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad de los aparcamientos subterráneos en el subsuelo de terrenos de «dominio y uso público» para la venta «en pleno dominio» a particulares de las plazas de garaje individuales.

Dicho trabajo fue enfocado desde la admisibilidad de la PROPIEDAD dividida «por planos» y separada por capas o «volúmenes» 1 o, lo que es lo mismo, delimitada «objetivamente» por espacios independientes o volúmenes cúbicos superpuestos -que puede ser denominada «propiedad espacial y volumétrica» o «propiedad volumétrica en el espacio»-, con manifestaciones variadas, incluso como un dominio «privado» por debajo o por encima de la propiedad «demanial»; una de cuyas formas de presentación jurídica -ya admitida de antiguo por la doctrina- es la fórmula del dominio dividido, que tiene lugar cuando la unidad del objeto jurídico «se rompe» 2 en razón a la diversidad de utilidades con aprovechamiento independiente de que sea susceptible un mismo bien, y cuya consideración por separado en los casos de «dominio plural» dará lugar a una «disociación jurídica del dominio».

Al recuperar esta idea para su aportación al curso sobre «SUBSUELO» de la Universidad de Verano, convocado por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de TERRASSA (junio de 2001), reconozco que me asaltaron grandes dudas. Mayores que las que tuve al redactar mi anterior trabajo. Porque existen nuevos estudios, muy interesantes, sobre el mismo tema, algunos de los cuales no participan de las mismas conclusiones a las que intenté llegar 3, alegando valiosos motivos que deben ser tenidos muy en cuenta en el momento de adoptar en la práctica cualquier solución, como la posible «reserva de Ley» para todo lo que afecte a la regulación de la propiedad (arts. 33, 53.1 y 149 de la Constitución), y más si se trata del dominio público (art. 132), y la invocación de un pretendido carácter «imperativo» de lo que disponen los artículos 350 y 358 del Código Civil, que parten del antiguo principio de vinculación de todos los usos y aprovechamientos inherentes a la propiedad de un terreno -usque ad sidera, usque ad inferos- al dominio de la superficie, sobre todo el segundo que parece imponer obligatoriamente a toda construcción que se incorpore al suelo el rígido principio de la accesión -superficies solo cedit-; argumentos que, a juicio de sus autores, no permiten aplicar, vía contractual dispositiva, la doctrina de la disociación jurídica, o del dominio dividido a la propiedad inmobiliaria, y menos todavía si tiene el carácter de «pública».

Pero, ante la realidad evidente de las sociedades que avanzan y que se ven acuciadas de modo creciente a la busca de soluciones modernas, más adecuadas que las tradicionales, a las nuevas necesidades que surgen constantemente -algunas ineludibles e inaplazables, como la de los aparcamientos subterráneos-, la ausencia de una normativa concreta no debe, ni puede, paralizar el progreso; y, al igual que ocurre en otros supuestos similares, ante una «laguna legal» será preciso recurrir a los principios jurídicos y buscar apoyo en los razonamientos de la doctrina de los autores y en las sentencias de los Tribunales, aunque éstas, por lo general, no llegan a abordar los problemas en toda su amplitud sino sólo en lo necesario para fundamentar la resolución del caso sometido a su decisión -justicia del caso concreto, con eficacia de cosa juzgada «inter partes»-, por lo que las soluciones teóricas de los juristas vendrán siempre condicionadas por las circunstancias especiales del supuesto; lo que hace que no pueda excluirse del todo otra distinta cuando no sean totalmente iguales las premisas de las que se ha de partir.

El estudio de un problema nuevo, como el que examinamos, que se enfrenta a una situación de silencio legal pero que puede estar incurso en el ámbito de las materias sujetas a una clara «reserva de ley» y a normas singulares y concretas de carácter imperativo, como las urbanísticas, incluso en el ámbito legislativo de cada Autonomía, nunca puede resultar baldío, ya que, al menos, puede servir como punto de partida para ulteriores supuestos y, en el mejor de los casos, de estímulo a la labor legislativa o jurisprudencial. En todo caso, aunque la propuesta pueda ser rechazada, si no es perversa, siempre podrá servir, con toda cautela, como solución de emergencia ante una «penumbra» legal que no la prohíbe excluyéndola expresamente, porque también el profesional del Derecho se puede encontrar a veces con la necesidad de arbitrar la solución menos mala.

Como ya indicábamos en otro lugar en relación con el tema que nos ocupa 4, uno de los supuestos en que se hizo aplicación del principio constitucional de la «reserva de Ley» en la regulación de nuevas situaciones jurídicas, es el que se abordó por la Sala Tercera de lo Contencioso del Tribunal Supremo en la reciente SENTENCIA de 31 de enero de 2001 (BOE de 2 de abril), en la que se decretó la «nulidad» de algunos artículos del Reglamento Hipotecario a los que había dado nueva redacción el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre; entre ellos el artículo 13 -párrafos primero, segundo y tercero- que había introducido la regulación registral de un nuevo derecho con eficacia real, nacido de un contrato de frecuente utilización en las notarías en el ámbito de la construcción, que es denominado «cesión (o permuta) de suelo por obra futura», y que anteriormente carecía de reglamentación, aunque varias Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y sentencias 5 se habían ocupado de él. La nueva disposición reglamentaria, actualmente derogada, al objeto de facilitar la inscripción del referido negocio jurídico, en su aspecto real, en el Registro de la Propiedad, regulaba la constitución ipso facto de una «comunidad especial» en el dominio de la finca que habría de nacer de inmediato -y con carácter real- en el propio contrato de «permuta», al estipularse como contraprestación de la cesión del suelo la «transmisión actual» de pisos o locales «a construir», siempre que aparezcan descritos conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y con fijación de la «cuota» que les corresponderá en los elementos comunes y se fije un plazo para realizar la edificación; con lo cual bastará para que, en su día, la inscripción de la propiedad horizontal determine que tales elementos queden inscritos a favor del cedente del suelo, «sin necesidad de formalizar acta notarial de entrega».

Se regulaba en dicha norma un claro supuesto de transmisión, por título de permuta, de un «espacio vacío», delimitado en los planos de la edificación futura como un mero «volumen cúbico», y que, de inmediato, es decir, antes de comenzar la construcción ya implicaba el nacimiento a favor del cedente de un «derecho dominical» sobre esa porción del espacio, superior o inferior a la superficie, que sería compartido en la titularidad de la finca adquirida por el cesionario; y no sólo en el suelo de la misma sino también en los sótanos, locales y pisos y locales de construcción futura, con carácter real y por tanto registrable, conforme al cual el cesionario que adquiría el suelo -decía el texto reglamentario-, «no podrá enajenar ni gravar, sin consentimiento del cedente, los elementos independientes que constituyen la contraprestación». Es decir, tales elementos -pisos o locales futuros-, que en su día habrían de...

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