Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 1999
| Autor | Laso Baeza, Vicente. |
| Páginas | 2005-2016 |
Si bien en la Resolución que se comenta se advierte que el objeto del recurso de queja es el análisis de una determinada actuación del Registrador a fin de resolver las dudas surgidas en relación con la inscripción de un proyecto de reparcelación, lo que, dada la configuración del recurso, no implica revisión alguna de la calificación realizada por ser esa materia propia del recurso gubernativo, en aquélla se entra de lleno, junto con otras cuestiones, en otra ya tratada tanto por la doctrina como por la jurisprudencia del Tribunal Supremo que tiene una relevancia práctica notable cuando se actúa a través del sistema de actuación por compensación.
En concreto se trata de la inscripción de los proyectos de compensación, también denominados de reparcelación en la nueva legislación urbanística de origen autonómico, cuando existen en el ámbito de gestión, objeto de desarrollo, propietarios que no se han incorporado a la Junta de Compensación y cuando, a su vez, no ha concluido el procedimiento expropiatorio y por lo tanto sus terrenos no han pasado al dominio de la Junta de Compensación en su condición de beneficiaría de la expropiación legalmente atribuida.
Limitando el presente comentario en consecuencia al extremo indicado, a continuación se reproducen los hechos que sirvieron de base para la interposición del recurso de queja, así como el alcance preciso de la duda suscitada en los términos indicados.
La Resolución recoge los siguientes antecedentes: «los parcelistas de la urbanización ilegal..., en el término de ..., incluida en el Catálogo de Urbanizaciones ilegales de la Comunidad de Madrid, al modificar el Plan General de Ordenación Urbana Municipal y cambiar la naturaleza del suelo por la de urbanizable programado e integrar sus terrenos la totalidad del Sector IV, iniciaron el proceso urbanizador, constituyéndose en Junta de Compensación en diciembre de 1998, aprobándose por el Ayuntamiento los Estatutos y Bases de Actuación de la misma.
En 1990 la Junta de Compensación solicitó al Registro de la Propiedad de ... la práctica de la nota marginal a que alude el artículo 102 del Reglamento de Gestión Urbanística, extremo que el Registro cumplimentó sobre las 428 parcelas inscritas en las 527 aportadas, y expidió la correspondiente certificación.
En 1993 el Ayuntamiento de ..., ante la imposibilidad de la Junta para redactar el proyecto de compensación, acordó sustituir el sistema de actuación por el de cooperación, elaborando un proyecto de reparcelación que fue aprobado definitivamente en escritura autorizada por el Notario don ..., presentándose en el Registro el... Posteriormente el mismo Notario autorizó el... una escritura de subsanación, conforme a la calificación verbal realizada por el Registrador y que fue presentada el...».
A partir de los datos precedentes, el 11 de junio de 1998, el Alcalde del Ayuntamiento de ... se dirige a la Dirección General de los Registros y del Notariado, planteando diversas dudas entre las que, por lo que aquí interesa, ha de resaltarse la siguiente: «¿en un proyecto de reparcelación o de compensación, los Registradores de la Propiedad tienen que inscribir todo a la vez o tienen la obligación de inscribir las parcelas cuyos datos estén todos correctos y requerir a la Administración respecto a aquéllas que por alguna cuestión concreta no puedan ser objeto de dicha inscripción?».
La respuesta a la duda expresada en el último párrafo del apartado precedente se contiene en el tercer párrafo del punto cuatro de los Fundamentos de Derecho, cuyo texto es el siguiente: «Una cuestión que se ha planteado en la doctrina y en la jurisprudencia es si cabe la posibilidad de la compensación parcial, esto es, la inscripción de la reparcelación derivada de la compensación urbanística, sin alterar la titularidad registral de los titulares no incorporados a la Junta, en tanto se solucione por vía de expropiación. La solución en el ámbito jurisprudencial ha sido negativa; así lo estimó la sentencia del Tribunal Supremo, de 26 de abril de 1988, para lo cual es necesaria la previa expropiación de los titulares no incorporados a la Junta de Compensación para inscribir la reparcelación derivada del proyecto. El mismo criterio de la necesidad de previa expropiación y por tanto de la imposibilidad de inscripción parcial, ha sido recogido por el artículo 21 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística » .
Tales son los términos sobre los que se pronuncia la Dirección en una materia de enorme interés y trascendencia práctica indiscutible porque de seguirse una interpretación maximalista los riesgos de retraso de la acción urbanística por compensación serían de gran extensión.
La fase de ejecución del planeamiento a través del sistema de compensación exige, en primer lugar, definir qué deba entenderse con los términos propietarios no adheridos a la Junta de Compensación en atención a los efectos que, sin perjuicio de las matizaciones que se harán más adelante, tal condición provoca sobre sus terrenos al quedar sujetos a expropiación forzosa.
La cuestión anterior es además especialmente relevante a partir, en primer lugar, de la aparición del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y, en segundo término, por lo dispuesto en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, dada la falta de regulación que al respecto existía en el Reglamento de Gestión Urbanística de 1998.
En efecto, el artículo 163.2 del Reglamento de Gestión Urbanística disponía que «la Junta quedará integrada por los propietarios de terrenos que hayan aceptado el sistema...», estableciendo sucesivamente el artículo 168.2 que «los terrenos propiedad de quienes no se hubieran incorporado a la Junta serán expropiados, atribuyéndose a ésta el carácter de beneficiaría de la expropiación».
El Reglamento de Gestión Urbanística se limitaba a expresar por lo tanto los efectos de la constitución de la Junta respecto de los propietarios adheridos y, a la vez, los efectos que tal constitución tendría en relación con los propietarios no adheridos sobre la base de que voluntariamente, y en el ejercicio de un derecho legítimo reconocido por la Ley, optaran por mantenerse al margen del proceso reparcelatorio al ver sometidos sus terrenos a expropiación forzosa recibiendo la correspondiente indemnización y teniendo la Junta de Compensación la condición de beneficiaría. Es decir, más allá del caso del propietario identificado que voluntariamente rechazaba incorporarse a la Junta, nada decía sobre las condiciones que hubieran de reunirse para llegar a tener la consideración de no adherido.
Al aparecer posteriormente el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se introducen algunos aspectos relevantes que, aunque en principio se refieren a la correcta configuración del título inscribible, acaban por incidir en el contenido del proyecto de equidistribución, pues condicionan de modo determinante la identificación de aquellos con derecho a participar en el procedimiento reparcelatorio.
Así, el artículo 10.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, entra de lleno en el contenido del proyecto de reparcelación al ocuparse del tratamiento que en el mismo han de tener, respecto de las fincas aportadas y consiguientemente de las fincas de resultado, tanto los titulares desconocidos como aquellos otros que estuvieran en ignorado paradero.
En cuanto al primer caso, el del titular desconocido, se expresa que «la finca de resultado se inscribirá a favor de la Administración actuante, con carácter fiduciario y para su entrega a quien acredite mejor derecho sobre la misma », y, en cuanto al titular en ignorado paradero, se limita a expresar que «la defensa de sus intereses, durante la tramitación del proceso, corresponderá al Ministerio Fiscal, salvo que el ausente tuviese designado representante con facultades suficientes».
La regulación anterior tenía, en la línea de la Ley de Patrimonio del Estado, de 15 de abril de 1964, unas consecuencias directas sobre el contenido del proyecto y, en particular, sobre la identificación de lo que hubiera de entenderse por propietario no adherido.
En el primer caso, el del propietario desconocido, por cuanto frente a la práctica habitual que se sigue todavía en la actualidad de identificar al titular desconocido como titular que tácitamente expresa su voluntad de no...
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