Jurisprudencia de la Dirección general de los Registros y del Notariado

AutorG. Cánovas Coutiño
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas183-198

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Mandato.-No puede ampliarse éste a casos distintos de los comprendidos en la escritura.-la figura jurídica denominada autocontratación o contratación consigo mismo es admisible en nuestro derecho.

Resolución de 23 de enero de 1943 (B. O. de 16 de febrero)

Por escritura otorgada el 24 de febrero de 1932 ante el Notario de Ramales D. Francisco Jesús Polo, D. Domingo y D>. Ramón de la Maza confirieron a D. Manuel Balbuena, entre otras, las siguientes atribuciones: Comprar, vender y permutar bienes muebles o inmuebles, transigir acciones, derechos y deudas y otorgar las escrituras públicas o documentos privados que exija la naturaleza jurídica de los actos que realice.

En virtud del expresado poder, D. Manuel Balbuena, en nombre y representación de D. Domingo de la Maza, compró para este señor a doña Angela Gutiérrez Izquierdo, en escritura de 5 de marzo del indicado año, de la que dio fe el Notario de Sevilla D. Francisco Monedero, la nuda propiedad de dos casas sitas en dicha ciudad, calles de Santa Rufina y de las Doncellas, por el precio total y confesado de 41.000 pesetas, de las que corresponden 25 000 a la nuda propiedad de la primera de las fincas y 1 6.000 a la nuda propiedad de la segunda, primera copia de la cual fue inscrita en el Registro del Mediodía de Sevilla.

Por otra escritura autorizada por el mismo Notario el 7 de junio de 1935, los dos otorgantes de la anterior hicieron relación detalladaPage 184 del contrato contenido en la misma y expresaron que en ésta se había padecido el error material de consignar que la venta de ambas fincas se efectuaba a favor de D. Domingo de la Maza, pero lo convenido y la realidad del contrato fue que doña Angela vendió a D. Domingo la nuda propiedad de la casa de la calle de Santa Rufina por el precio de 25.000 pesetas y a D. Ramón la nuda propiedad de la casa de la calle de las Doncellas por el de 16.000 pesetas, cantidades que recibió la vendedora de D. Manuel Balbuena, pero no ambas en representación de D. Domingo, sino, respectivamente, de este señor y de D. Ramón de la Maza, cuyo apoderamiento, según queda indicado, también ostentaba; que en tal sentido rectificaban la primera escritura, dejando subsistente en todas sus partes la venta y la inscripción consiguiente de la nuda propiedad de la casa de la calle de Santa Rufina a favor de don Domingo y que consentían que la casa de la calle de las Doncellas se entendiera transmitida a favor de D. Ramón, como si no se hubiese padecido el error material, solicitando el Registrador de la Propiedad la cancelación e inscripción procedentes; que el apoderado D. Manuel, ejercitando las facultades especiales para realizar actos y contratos de riguroso dominio que le estaban atribuidas por D. Domingo, consintió en nombre de éste la expresada cancelación, para que la nuda propiedad de la casa de la calle de las Doncellas pudiera ser inscrita a favor de D. Ramón, y que, en nombre de éste, aceptó la venta a su favor, con retroacción de todos sus efectos al día 5 de marzo de 1932, sin que hubiera necesidad de practicar liquidación alguna por la subsistencia del usufructo y porque los gastos fueron satisfechos por los interesados en la parte correspondiente a cada uno.

La primera copia de la escritura de rectificación, después de haber consignado la Oficina Liquidadora de Sevilla que el documento no está sujeto al impuesto 3e Derechos reales, se presentó en el citado Registro, y a continuación de la misma se extendió la siguiente nota; "Suspendida la inscripción del precedente documento por observarse los siguientes defectos: primero, por no ser bastante el poder que se inserta para proceder por D. Manuel Balbuena a la rectificación de la inscripción solicitada, y segundo, porque aun en el caso de que dicho poder se estimare suficiente para tal operación, tampoco procedería la rectificación, por concurrir dicho apoderado en nombre de los dos interesados en la rectificación, D. Domingo y D. Ramón de la Maza, los cuales deben prestar su consentimiento en forma auténtica."Page 185

Interpuesto recurso por el Notario autorizante de la escritura para que se declarase que la misma se halla extendida con arreglo a las formalidades legales, la Dirección, manteniendo en el fondo el auto apelado en cuanto desestima aquél, pero contrariamente a dicho auto, que confirmo el segundo extremo de la nota y revocó el primero, manifiesta, cuanto al primer defecto, que, según tiene reiteradamente dicho, aunque la extensión del poder es un problema de interpretación de voluntad el mandato, en principio, no puede ampliarse a casos distintas de los comprendidos en su texto, singularmente cuando el acto de gestión tiende a cancelar o anular situaciones legítimas creadas en el Registro de la Propiedad o a disminuir el patrimonio del poderdante, porque de otro modo sería fácil ocasionar perjuicios a quienes se valen de la confianza en otras personas para llevar a cabo sus propósitos, y no se daba la sustitución real y efectiva de la voluntad del representado por lis declaraciones del representante, en que se funda la técnica del apoderamiento; no siendo, por consiguiente, posible legitimar la ampliación Vi mandato otorgado por D. Domingo y D. Ramón de la Maza a favor de D. Manuel Balbuena, en que se faculta a éste para ejercitar las atribuciones detalladas en las transcritas cláusulas, hasta el extremo de reptarlas suficientes para variar en lo esencial y dejar parcialmente sin efecto, después de tres años de celebrado, un contrato ya consumado de compraventa de dos edificios transferidos en nuda propiedad a D. Domingo por sendos precios recibidos del mismo, y que fue inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad, y para separar una de las fincas vendidas del patrimonio de uno de los poderdantes que, según declaración de la vendedora, había cumplido sus obligaciones, y adjudicarla al oro que en la primera escritura no aparecía como comprador ni había entregado la parte de precio correspondiente, sin más apoyos de al procaer que la afirmación de haberse incurrido en error respecto al adquieren.

Y respecto al segundo efecto, que de los preceptos legales citados, de los principios generales de Derecho y de la doctrina establecida en las Resoluciones de 29 de diciembre de 1922 y 30 de mayo de 1930 se infiere que la figura jurídica denominada autocontratación o contratación consigo mismo, referida en especial al caso más corriente y menos peligroso en la práctica de que el mandatario celebre un contrato entre dos o más personas representadas, la vez por él aunque no esté regulada, ni siquiera mencionada, nuestro Código civil, es admisiblePage 186 cuando el poderdante concede al apoderado las facultades necesarias, con la vista puesta en el posible conflicto de intereses, o cuando no pueda surgir éste al determinar el contenido del contrato, por lo cual si los mandantes, una vez reconocida la existencia del error, hubiesen conferido al mandatario poderes adecuados a la índole del negocio, no sería obstáculo a la inscripción el extremo de la nota calificadora que subsidiariamente niega eficacia al título por el hecho de la conjunta representación de ambos mandantes.

Con habilidad y destreza impugnó el Notario la nota del Registrador. Hasta con exceso, a nuestro juicio, en la apelación, insistendo en querer sacar partido de la declaración de exención del impuesto de Derechos reales consignada por la Abogacía del Estado en el documento de rectificación, para deducir que no había habido nueva tansmisión: argumento del que se ocupó, en ajustada réplica, uno de los considerandos de la Resolución extractada, que antes omitimos expresivo de que, si bien la calificación fiscal y la hipotecaria están estrechamente relacionadas, cada una se desenvuelve en un ámbito diento, y la primera, según el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, es independiente de los defectos intrínsecos y extrínsecos del tí11 lo.

Estimamos muy inteligente su apreciación en cuarto a que, si el mandatario estaba expresamente facultado para comprar vender, permutar y transigir, el acto de solicitar la...

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