La dimension territorial de la crisis de la vivienda y el despilfarro inmobiliario residencial.

AutorVinuesa-Angulo, Julio
CargoEnsayo

Sumario: 1. Introduccion. 2. Demanda de vivienda y dinamica demografica. 2.1. Demanda potencial demografica de alojamiento. 2.2. Componentes de la dinamica de hogares. 2.3. Estimacion de los futuros flujos de hogares. 3. Analisis territorial de la utilidad del parque residencial. 3.1. La carencia de informacion, una barrera para el conocimiento y las soluciones. 3.2. Bruscos cambios de ritmo y desigual evolucion territorial. 3.3. La antiguedad del parque. 3.4. Regimenes de tenencia y precios, dos factores determinantes. 4. Conclusiones. 5. Bibliografia.

[en] The territorial dimension of the crisis of housing and the residential real estate waste

  1. Introduccion

    En estos tiempos de crisis economica es necesario reclamar una mayor atencion por un territorio en el que abundan paisajes formados por urbanizaciones sin terminar o que, estando completamente acabadas, envejecen a la espera de que se levanten edificios, en su mayor parte residenciales, que probablemente no se construyan nunca. En otros casos, el paisaje lo constituyen espacios con cientos o miles de viviendas que nadie habita. Son paisajes de "ruinas modernas" (Schulz-Dornburg, 2012; rtve.es, 2014), que por encima de cualquier otra consideracion reflejan un comportamiento social irracional, pues se trata de un inmenso despilfarro de todo tipo de recursos, especialmente los territoriales. Por resultado, tenemos una sociedad que actua ignorando el territorio como recurso limitado e imprescindible, bajo una premisa urbanizadora de cuanto mas y mas rapidamente, mejor; que ha dejado impunemente comprometido el futuro desarrollo de muchas ciudades producto de las clasificaciones de suelo urbanizable por parte del planeamiento urbanistico, bajo ideas de grandes plusvalias y criterios especulativos.

    Ante esta situacion, este articulo se centra en la revision critica de la dimension territorial de la vivienda y sus efectos, principalmente desde dos aristas: la demanda de la vivienda y su dinamica demografica y el analisis territorial de la utilidad del parque residencial. Estos aspectos se consideran elementos indispensables a la hora de abordar las politicas en materia de vivienda pues, al no aplicarse de forma integral, en la actualidad se presentan una serie de limitaciones que han generado un modelo insostenible fuertemente arraigado en el ladrillo.

    La primera parte del articulo, resalta la importancia de la dimension territorial, ignorada en la mayoria de los casos. El desarrollo se centra en los dos aspectos antes enunciados lo cual permite desmentir planteamientos nocivos, como partir de una ilimitada demanda de vivienda sin analisis prospectivos; o mostrar los desajustes entre la oferta de vivienda y las necesidades de alojamiento de la poblacion. Finalmente, las conclusiones alcanzadas muestran que a pesar de las millones de viviendas construidas en Espana se mantiene para un importante numero de personas la dificultad de acceder a este derecho, acorde a sus necesidades, evidenciando la necesidad de un cambio de modelo y de las politicas de urbanismo y vivienda.

    Primeramente, se requiere evidenciar algunas de las caracteristicas del problema abordado pues ni siquiera el batacazo economico producido por la crisis, el desolador paisaje que deja la "burbuja" y el agravamiento del problema de la vivienda permiten augurar que los poderes publicos vayan a promover el cambio de un modelo de crecimiento basado en la construccion y la vivienda, que se ha ido cristalizando en un complejo y muy fuerte conglomerado en el que se mezclan los intereses privados y las politicas para el fomento del crecimiento economico.

    Estamos ante un modelo de urbanizacion desarrollista, propiciado por las estrategias de los agentes economicos, por las ansias recaudatorias de las administraciones locales y autonomicas y por los objetivos de las politicas economicas (3). Tenga o no justificacion, la actividad constructora es percibida por el conjunto de la sociedad como un inequivoco indicador de bonanza economica y prosperidad.

    No se trata de un modelo nuevo ni exclusivo de un periodo concreto de especial desregulacion urbanistica, al contrario ha mostrado planteamientos errados desde distintos gobiernos sin importar su color politico. Ante ello no han faltado criticas desde la academia denunciando este modelo de desarrollo urbano (Rullan y Artigues, 2007; Burriel de Orueta, 2008; Vinuesa et al., 2009; Vinuesa y Martin, 2013; Alguacil et al., 2013; Sanchez y Sanz, 2015; Burriel, 2016). Tambien se han producido severas recriminaciones de organismos internacionales (Naciones Unidas, 2008) en las que se cuestiona el modelo como agravante del problema de la vivienda y conculcador de otros derechos basicos individuales.

    Solo la crisis economica ha podido detener, coyunturalmente, ese modelo urbanizador inspirado y dominado por los intereses economicos. Sin embargo, no hay nada que permita asegurar que no vuelva a ponerse en marcha cuando las condiciones financieras lo permitan. Es facil constatar que, tanto en los articulos de revistas especializadas como en los medios de comunicacion, todo lo relativo a "la vivienda" esta impregnado de connotaciones economicistas, escasamente cuestionadas. Las valoraciones que se hacen de los diferentes fenomenos se fundamentan en terminos de mercado y se simplifican con datos a nivel nacional (Vara y Vinuesa, 2007; Vinuesa, 2013). Solo en los ultimos anos ha ganado mayor protagonismo una cierta perspectiva social como consecuencia de la intensificacion de los desahucios y la respuesta en la calle de unos pocos, pero muy activos, movimientos sociales.

    En el proceso de construccion y en el destino que se le da al parque residencial todo esta condicionado por el proposito de maximizar las plusvalias. El desarrollo urbanistico se ha ido convirtiendo desde finales de los anos 80 en la principal fuente de financiacion municipal. Algo similar ha ocurrido con el sector inmobiliario pues muchos promotores y constructores han tenido esa misma percepcion de infinitud de la demanda. Ha sido una carrera contra la competencia, para aprovechar todas las posibilidades de urbanizar y construir ofrecidas por el planeamiento.

    Logicamente, el caracter especulador del mercado de la vivienda es la causa principal de la permanente crisis del derecho a una vivienda digna y adecuada y desencadenante del proceso de despilfarro territorial. Puede decirse que este modelo de desarrollo urbano, mantenido y fortalecido a lo largo del tiempo, ha sido contrario al principio de evitar la especulacion, establecido en la Ley del Suelo de 1956, y que seria tambien consagrado en el articulo 47 de la Constitucion Espanola de 1978. La funcion social de la propiedad, la prevalencia del interes general o el uso racional y sostenible del territorio, son principios que no han sido aplicados del todo por los poderes publicos, estan excluidos en las actuaciones de los agentes economicos, ignorados en los analisis de muchos tecnicos y tampoco han sido exigidos por los electores.

    Tambien se puede entender el modelo dando continuidad a esta breve perspectiva historica. La Constitucion de 1978 establece una nueva organizacion politico-administrativa del territorio, que otorga mayor protagonismo a las administraciones locales, ahora con plenas competencias sobre urbanismo y vivienda. Los nuevos ayuntamientos reciben como herencia los problemas y deficits urbanisticos acumulados durante los decenios anteriores. Algo similar puede decirse de los deteriorados y tradicionalmente mal gestionados patrimonios publicos de vivienda que fueron siendo transferidos por el Estado a las Comunidades Autonomas (CCAA).

    Desde que las CCAA asumen las competencias en materia de vivienda se ha ido reduciendo progresivamente la proporcion de viviendas de proteccion oficial y, aun en mayor medida, las de promocion publica, quedando reducidas a cifras testimoniales. La promocion privada reclama todo el protagonismo y la actuacion publica se centra en medidas de apoyo fiscal y subvenciones para la VPO. La promocion publica directa queda estrictamente restringida a aquellos casos en los que la iniciativa privada no encuentra interes economico. Desde los anos ochenta el proceso de urbanizacion va quedando en manos de intereses privados y, en el contexto de los cambios que se han ido produciendo en la concepcion del planeamiento y del urbanismo, los poderes publicos se limitan a autorizar, coordinar, compatibilizar y concertar (Teran, 1996 y 1997; Leal, 2007).

    Como ha quedado sobradamente constatado por los resultados, la nueva forma de hacer urbanismo ha tenido efectos muy negativos en el acceso a la vivienda y sobre la calidad y la cantidad del espacio residencial. En vez de una deseable vision global de la ciudad integrada en el territorio, predominan los desarrollos residenciales sin logica territorial, espacialmente discontinuos, socialmente aislados e incapaces, por tanto, de ofrecer viviendas adecuadas.

    El analisis territorial exige considerar a la vivienda como factor de localizacion de la poblacion, como elemento estructurante del espacio urbano y como gran consumidora de territorio. La idea de vivienda permite muchas aproximaciones conceptuales que, siendo todas ellas necesarias, no son individualmente suficientes para entender el proceso socio-espacial en el que se inscribe la construccion y la utilizacion del parque inmobiliario residencial. En buena logica, este tendria como finalidad garantizar a todos los ciudadanos el derecho a un alojamiento y a la ciudad, como pilares basicos de unos niveles de calidad de vida (educacion, sanidad, empleo, seguridad, ocio ...) propios de la consolidacion del Estado de Bienestar.

    Sin dejar de lado la condicion de objeto para satisfacer la necesidad de alojamiento y la de activo economico sobre el que se sustentan grandes y diversos intereses economicos, se quiere poner aqui el enfasis en que la vivienda, con diferentes superficies, programas, calidades y precios...

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