La dimensión territorial de la crisis de la vivienda y el despilfarro inmobiliario residencial.

Fecha01 Enero 2017
AutorVinuesa-Angulo, Julio

Sumario: 1. Introducción. 2. Demanda de vivienda y dinámica demográfica. 2.1. Demanda potencial demográfica de alojamiento. 2.2. Componentes de la dinámica de hogares. 2.3. Estimación de los futuros flujos de hogares. 3. Análisis territorial de la utilidad del parque residencial. 3.1. La carencia de información, una barrera para el conocimiento y las soluciones. 3.2. Bruscos cambios de ritmo y desigual evolución territorial. 3.3. La antigüedad del parque. 3.4. Regímenes de tenencia y precios, dos factores determinantes. 4. Conclusiones. 5. Bibliografía.

[en] The territorial dimension of the crisis of housing and the residential real estate waste

  1. Introducción

    En estos tiempos de crisis económica es necesario reclamar una mayor atención por un territorio en el que abundan paisajes formados por urbanizaciones sin terminar o que, estando completamente acabadas, envejecen a la espera de que se levanten edificios, en su mayor parte residenciales, que probablemente no se construyan nunca. En otros casos, el paisaje lo constituyen espacios con cientos o miles de viviendas que nadie habita. Son paisajes de "ruinas modernas" (Schulz-Dornburg, 2012; rtve.es, 2014), que por encima de cualquier otra consideración reflejan un comportamiento social irracional, pues se trata de un inmenso despilfarro de todo tipo de recursos, especialmente los territoriales. Por resultado, tenemos una sociedad que actúa ignorando el territorio como recurso limitado e imprescindible, bajo una premisa urbanizadora de cuanto más y más rápidamente, mejor; que ha dejado impunemente comprometido el futuro desarrollo de muchas ciudades producto de las clasificaciones de suelo urbanizable por parte del planeamiento urbanístico, bajo ideas de grandes plusvalías y criterios especulativos.

    Ante esta situación, este artículo se centra en la revisión crítica de la dimensión territorial de la vivienda y sus efectos, principalmente desde dos aristas: la demanda de la vivienda y su dinámica demográfica y el análisis territorial de la utilidad del parque residencial. Estos aspectos se consideran elementos indispensables a la hora de abordar las políticas en materia de vivienda pues, al no aplicarse de forma integral, en la actualidad se presentan una serie de limitaciones que han generado un modelo insostenible fuertemente arraigado en el ladrillo.

    La primera parte del artículo, resalta la importancia de la dimensión territorial, ignorada en la mayoría de los casos. El desarrollo se centra en los dos aspectos antes enunciados lo cual permite desmentir planteamientos nocivos, como partir de una ilimitada demanda de vivienda sin análisis prospectivos; o mostrar los desajustes entre la oferta de vivienda y las necesidades de alojamiento de la población. Finalmente, las conclusiones alcanzadas muestran que a pesar de las millones de viviendas construidas en España se mantiene para un importante número de personas la dificultad de acceder a este derecho, acorde a sus necesidades, evidenciando la necesidad de un cambio de modelo y de las políticas de urbanismo y vivienda.

    Primeramente, se requiere evidenciar algunas de las características del problema abordado pues ni siquiera el batacazo económico producido por la crisis, el desolador paisaje que deja la "burbuja" y el agravamiento del problema de la vivienda permiten augurar que los poderes públicos vayan a promover el cambio de un modelo de crecimiento basado en la construcción y la vivienda, que se ha ido cristalizando en un complejo y muy fuerte conglomerado en el que se mezclan los intereses privados y las políticas para el fomento del crecimiento económico.

    Estamos ante un modelo de urbanización desarrollista, propiciado por las estrategias de los agentes económicos, por las ansias recaudatorias de las administraciones locales y autonómicas y por los objetivos de las políticas económicas (3). Tenga o no justificación, la actividad constructora es percibida por el conjunto de la sociedad como un inequívoco indicador de bonanza económica y prosperidad.

    No se trata de un modelo nuevo ni exclusivo de un periodo concreto de especial desregulación urbanística, al contrario ha mostrado planteamientos errados desde distintos gobiernos sin importar su color político. Ante ello no han faltado críticas desde la academia denunciando este modelo de desarrollo urbano (Rullán y Artigues, 2007; Burriel de Orueta, 2008; Vinuesa et al., 2009; Vinuesa y Martín, 2013; Alguacil et al., 2013; Sánchez y Sanz, 2015; Burriel, 2016). También se han producido severas recriminaciones de organismos internacionales (Naciones Unidas, 2008) en las que se cuestiona el modelo como agravante del problema de la vivienda y conculcador de otros derechos básicos individuales.

    Sólo la crisis económica ha podido detener, coyunturalmente, ese modelo urbanizador inspirado y dominado por los intereses económicos. Sin embargo, no hay nada que permita asegurar que no vuelva a ponerse en marcha cuando las condiciones financieras lo permitan. Es fácil constatar que, tanto en los artículos de revistas especializadas como en los medios de comunicación, todo lo relativo a "la vivienda" está impregnado de connotaciones economicistas, escasamente cuestionadas. Las valoraciones que se hacen de los diferentes fenómenos se fundamentan en términos de mercado y se simplifican con datos a nivel nacional (Vara y Vinuesa, 2007; Vinuesa, 2013). Sólo en los últimos años ha ganado mayor protagonismo una cierta perspectiva social como consecuencia de la intensificación de los desahucios y la respuesta en la calle de unos pocos, pero muy activos, movimientos sociales.

    En el proceso de construcción y en el destino que se le da al parque residencial todo está condicionado por el propósito de maximizar las plusvalías. El desarrollo urbanístico se ha ido convirtiendo desde finales de los años 80 en la principal fuente de financiación municipal. Algo similar ha ocurrido con el sector inmobiliario pues muchos promotores y constructores han tenido esa misma percepción de infinitud de la demanda. Ha sido una carrera contra la competencia, para aprovechar todas las posibilidades de urbanizar y construir ofrecidas por el planeamiento.

    Lógicamente, el carácter especulador del mercado de la vivienda es la causa principal de la permanente crisis del derecho a una vivienda digna y adecuada y desencadenante del proceso de despilfarro territorial. Puede decirse que este modelo de desarrollo urbano, mantenido y fortalecido a lo largo del tiempo, ha sido contrario al principio de evitar la especulación, establecido en la Ley del Suelo de 1956, y que sería también consagrado en el artículo 47 de la Constitución Española de 1978. La función social de la propiedad, la prevalencia del interés general o el uso racional y sostenible del territorio, son principios que no han sido aplicados del todo por los poderes públicos, están excluidos en las actuaciones de los agentes económicos, ignorados en los análisis de muchos técnicos y tampoco han sido exigidos por los electores.

    También se puede entender el modelo dando continuidad a esta breve perspectiva histórica. La Constitución de 1978 establece una nueva organización político-administrativa del territorio, que otorga mayor protagonismo a las administraciones locales, ahora con plenas competencias sobre urbanismo y vivienda. Los nuevos ayuntamientos reciben como herencia los problemas y déficits urbanísticos acumulados durante los decenios anteriores. Algo similar puede decirse de los deteriorados y tradicionalmente mal gestionados patrimonios públicos de vivienda que fueron siendo transferidos por el Estado a las Comunidades Autónomas (CCAA).

    Desde que las CCAA asumen las competencias en materia de vivienda se ha ido reduciendo progresivamente la proporción de viviendas de protección oficial y, aún en mayor medida, las de promoción pública, quedando reducidas a cifras testimoniales. La promoción privada reclama todo el protagonismo y la actuación pública se centra en medidas de apoyo fiscal y subvenciones para la VPO. La promoción pública directa queda estrictamente restringida a aquellos casos en los que la iniciativa privada no encuentra interés económico. Desde los años ochenta el proceso de urbanización va quedando en manos de intereses privados y, en el contexto de los cambios que se han ido produciendo en la concepción del planeamiento y del urbanismo, los poderes públicos se limitan a autorizar, coordinar, compatibilizar y concertar (Terán, 1996 y 1997; Leal, 2007).

    Como ha quedado sobradamente constatado por los resultados, la nueva forma de hacer urbanismo ha tenido efectos muy negativos en el acceso a la vivienda y sobre la calidad y la cantidad del espacio residencial. En vez de una deseable visión global de la ciudad integrada en el territorio, predominan los desarrollos residenciales sin lógica territorial, espacialmente discontinuos, socialmente aislados e incapaces, por tanto, de ofrecer viviendas adecuadas.

    El análisis territorial exige considerar a la vivienda como factor de localización de la población, como elemento estructurante del espacio urbano y como gran consumidora de territorio. La idea de vivienda permite muchas aproximaciones conceptuales que, siendo todas ellas necesarias, no son individualmente suficientes para entender el proceso socio-espacial en el que se inscribe la construcción y la utilización del parque inmobiliario residencial. En buena lógica, éste tendría como finalidad garantizar a todos los ciudadanos el derecho a un alojamiento y a la ciudad, como pilares básicos de unos niveles de calidad de vida (educación, sanidad, empleo, seguridad, ocio ...) propios de la consolidación del Estado de Bienestar.

    Sin dejar de lado la condición de objeto para satisfacer la necesidad de alojamiento y la de activo económico sobre el que se sustentan grandes y diversos intereses económicos, se quiere poner aquí el énfasis en que la vivienda, con diferentes superficies, programas, calidades y precios...

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