Diligenciamiento de Libro de Actas

Las actas de las Juntas de propietarios deben legalizarse en un libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad en la forma dispuesta reglamentariamente. La finalidad perseguida al foliar y sellar los libros de actas es la de otorgar a estos libros autenticidad. Sobre las actas de las juntas, puede verse Acta de la Junta de Propietarios

Veremos, en este tema, los requisitos que se exigen para la legalización del libro de actas y algunos de los problemas que se plantean en la práctica.

La Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de ciertas funciones, encomendando a los Registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara.

En base a tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del Registrador imponiéndole dos tareas:

• La práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y

• El control sucesivo del número de orden de los libros

El ámbito de aplicación del art. 415 RH se extiende tanto a comunidades, como a subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, con independencia de que tales entidades aparezcan inscritas o no.

La Resolución de la DGSJFP de 24 de septiembre de 2020 ^{[j 1]} ha precisado que, aunque exista una interpretación favorable para facilitar la toma de razón de los acuerdos de determinadas comunidades, ello no supone admitir la legalización de cualquier tipo de comunidad ordinaria, aun cuando se dote de estatutos o normas, pues en todo caso debe cumplir los requisitos que establece la normativa.

Por tanto, en caso de subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, declara que:

•Los complejos inmobiliarios privados deben reunir, en todo caso, los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

•En las subcomunidades, no se exige un rigor formal de manera que estén previamente inscritas en el Registro de la Propiedad, sino que basta que del título constitutivo inscrito del complejo inmobiliario resulten la existencia de diversos edificios o escaleras, con cierto grado de autonomía, para que puedan ser diligenciados sus libros de actas.

En materia de complejos inmobiliarios y subcomunidades, pueden verse los temas [Conjuntos inmobiliarios] y [Creación de subcomunidad de local]

En el caso examinado, en el que se pretende diligenciar el libro de actas de las tres subcomunidades que conforman la mancomunidad (que ya cuenta con su libro legalizado) señala que

En estos casos en los que no existe inscrita específicamente las distintas subcomunidades aunque sí los edificios, y no consta el acuerdo de la supracomunidad que sí tiene reflejada registralmente la diligenciación del libro de actas, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, también será necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la subcomunidad de usuarios y por no constar su reflejo en el libro de actas de la mancomunidad –en definitiva por falta de tracto sucesivo-, no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización de los libros y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística

Por su parte, la Resolución DGSJFP de 10 de febrero de 2000 ^{[j 2]} reconoce que procede el diligenciado de libros no sólo para las comunidades de propietarios sino también para determinado tipo de comunidades de arrendatarios caracterizadas porque los diversos titulares de los derechos de arrendamiento de cada uno de los locales integrantes de un conjunto inmobiliario tienen, como anejo inseparable, la participación en una comunidad (comunidad accesoria) de gestión y defensa de intereses comunes.

Procede, pues, el diligenciado de los Libros de Actas por el Registrador para las comunidades de arrendatarios -estén o no inscritos los arrendamientos- siempre que resulte, de los respectivos contratos de arrendamiento, que:

• Cada arrendatario de local independiente pertenece, como tal, a una especial comunidad de disfrute y gestión de aquellos elementos, instalaciones y servicios que determinadamente estén adscritos con carácter común a los diversos locales arrendados, integrantes de una misma unidad inmobiliaria.

• Esta comunidad ha de quedar sometida, al menos con carácter supletorio, en cuanto al funcionamiento de sus órganos, a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal. Para acreditar, a estos efectos, al Registrador estas circunstancias, deberá bastar la afirmación que de ellas se haga, bajo la responsabilidad del firmante, en la correspondiente instancia del diligenciado de los libros.

Por otro lado, la propia Dirección General ha reconocido la posibilidad de diligenciar un libro de actas de una comunidad parcial, entendiendo que no hay inconveniente en diligenciar un libro especial...