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Difícil cancelación de tanteo convencional inscrito sin plazo e inscripción de compraventa. Numerus apertus.

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: El tanteo convencional inscrito no se identifica totalmente con el pacto de retro en la venta a carta de gracia por lo que no se le puede aplicar, salvo pacto expreso, el plazo de caducidad previsto en el artículo 1508 del Código Civil. Será aplicable la previsión del artículo 210.1, regla octava LH pero no a este caso porque está inscrito sin sujeción a plazo. Ello no impide la inscripción de la compraventa efectuada, arrastrando la carga, siempre que se cumplan con las previsiones pactadas en el derecho de tanteo inscrito, entre ellas la notificación fehaciente al titular del tanteo y retracto convencional.

Hechos: Una sociedad Mercantil vende y transmite a otra dos fincas inscritas. Las fincas objeto de la compraventa se encuentran gravadas con un derecho de tanteo y retracto a favor de otras dos mercantiles, sin que se fije plazo de duración. En concreto la compradora, otorga derecho de tanteo en favor del vendedor que se ejercitará en los términos que se describen a continuación: «en caso de que la Compradora encontrase un tercero interesado en adquirir la finca y así se lo comunicase a la vendedora de forma fehaciente, en dicha comunicación deberá incluir el precio que la compradora hubiese acordado para la compraventa, y que será el que libremente ésta haya pactado con el posible tercer adquirente. A partir de la fecha de la comunicación, y durante treinta días naturales, si la vendedora así como, en su caso, la sociedad de su Grupo empresarial designada al efecto no hubiere hecho uso de su derecho, abonando el precio pactado a la compradora, ésta quedara libre para vender al tercero interesado la finca objeto de la presente escritura de compraventa, en los términos comunicados».

El representante de la Sociedad vendedora manifiesta que los derechos de tanteo y retracto que gravan las fincas objeto de la compraventa han decaído por caducidad conforme a lo dispuesto en el artículo 1.508 CC, puesto que al no pactarse plazo de duración alguno del ejercicio de dichos derechos de tanteo y retracto, se les aplica el plazo de caducidad de cuatro años previsto en dicho artículo.

El Registrador considera que no cabe solicitar la cancelación por caducidad porque el derecho inscrito hace referencia a un supuesto de tanteo y retracto convencional al que no se le puede aplicar el artículo 1508 CC por analogía. El defecto puede subsanarse mediante escritura de cancelación del derecho de tanteo y retracto en la que preste su consentimiento...

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