Dictamen sobre el contenido de un proyecto de compensación respecto de los propietarios no adheridos a la junta

AutorJosé Luis Laso Martínez
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas393-426

Inscripción en el Registro

La junta de Compensación del Polígono 58 de León ha solicitado del Letrado que suscribe emita Dictamen en relación con los siguientes

Antecedentes
  1. El Plan Parcial de Ordenación del Polígono 3 de X, cuya ejecución justifica el fin de la Junta, fue aprobado definitivamente por el Ministerio de la Vivienda, según Orden de 6 de mayo de 1976.

    Aun cuando inicialmente se señaló como sistema de actuación el de expropiación, a virtud de la solicitud de los propietarios, que representa-Page 396ban más del 60 por 100 de la propiedad de los terrenos, el Ayuntamiento-de X, el 27 de septiembre de 1979, y con motivo de la aprobación del nuevo Plan General de la ciudad el 30 de junio de 1982. determinó que su desarrollo se hiciera mediante el sistema de compensación.

  2. Promovida la redacción de los Estatutos y Bases de Actuación, éstos fueron objeto de aprobación definitiva por el Ayuntamiento el 23 de diciembre de 1981, habiéndose publicado su aprobación definitiva en el Boletín Oficial de la Provincia el 26 de enero de 1982.

    Aprobados definitivamente aquéllos, se promovió la constitución de la junta de Compensación, cuya inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras se llevó igualmente a efecto, previa voluntad de-incorporarse a ellas de propietarios que representan más del 90 por 100 de la superficie del Polígono.

  3. Constituida ya la Junta de Compensación, se procedió a elaborar el Proyecto de Compensación, que fue aprobado primeramente por la Junta, por unanimidad, con representación de más de los 2/3 de las. cuotas de participación, y posteriormente, con carácter definitivo, por el Ayuntamiento de X, el 28 de septiembre de 1982.

    Interpuesto recurso de reposición contra el acuerdo de aprobación, fue desestimado por dicho Ayuntamiento aun cuando posteriormente, por razón de la notificación remitida por el Ayuntamiento se dio lugar a la presentación de nuevo recurso de reposición que fue igualmente desestimado el 29 de marzo de 1983.

    Como consecuencia de la aprobación definitiva se llegó así a la protocolización del acta de compensación mediante escritura pública otorgada el 16 de junio de 1983.

  4. Ante el hecho de que parte de los propietarios del Polígono no se adhirieron a la Junta de Compensación, el Proyecto aprobado llegó a una solución técnica consistente en excluir a estas fincas del mismo, adjudicando a los propietarios de terrenos que se adhirieron a ella tanto las superficies que proporcionalmente les corresponden sobre las propiedades incorporadas a la [unta, como las procedentes sobre las fincas sometidas a expropiación, que sería de su cargo la adquisición.

    La particularidad estribaba, según el Proyecto indicado en que la petición de inscripción quedaba reducida únicamente a las primeras superficies es decir, a las superficies que se correspondían con terrenos incorporados a la Junta. Las segundas, es decir las correspondientes a terrenos sujetos a expropiación no se inscribirían hasta que se consumara ésta, en cuyo momento habría de incrementarse la superficie inscri-Page 397ta de cada propietario, para dar lugar a la superficie total adjudicada a su favor.

    Es decir, resumiendo lo que se acaba de indicar, las superficies correspondientes a Jas propiedades sujetas a expropiación, aunque pendiente de llevarse a cabo, se adjudicaban ya a los propietarios incorporados a la Junta, pero desistiendo de la inscripción en la parte que físicamente recaía sobre aquéllas, hasta el momento en que la expropiación se consumara íntegramente.

  5. La petición, en trámite de consulta, del parecer del Registrador sobre la inscribibilidad del contenido relacionado, dio lugar también, de modo informal, a la calificación por parte de los Registradores de la Propiedad, que se hizo en sentido negativo, exigiéndose que para la inscripción del Proyecto de Compensación previamente fuera consumada la adquisición por expropiación a fin de que de esta manera se inscribiera el Proyecto como un todo.

  6. Las dificultades económicas por las que pasaba la sociedad, promotora fundamental de la Junta, determinaron como situación transitoria que se segregara parte de una de las fincas sometidas al sistema de compensación, sobre la que se llevó a cabo posteriormente la declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, aun cuando en el proyecto de compensación tales terrenos serían objeto de dos fincas registrales independientes.

  7. Junto a estos antecedentes, como cuestiones colaterales también con las anteriores, se produjeron diversas situaciones, que sintéticamente pueden resumirse en las siguientes:

    a) Se planteó si era necesario para poder formalizar el Proyecto de Compensación, que previamente la delimitación urbanística del Polígona coincidiera exactamente, con todo rigor, con la delimitación hipotecaria de las fincas, de tal forma que hubieran de practicarse previamente las segregaciones precisas.

    b) Cuál era la situación jurídica de los gravámenes y demás derechos reales que recaían sobre las fincas de origen y que, como consecuencia del Proyecto de Compensación, determinaban la sustitución por otras fincas nuevas.

    c) Por fin. cuál era la situación urbanística en la que quedaban las edificaciones que conforme al planeamiento deben ser mantenidas, en orden a su contribución al levantamiento de las cargas de la urbanización.

    Page 398A la vista de estos antecedentes, se formula al Letrado que suscribe la siguiente

Consulta

Si la redacción y aprobación de un Proyecto de Compensación, sobre el que está constituida regularmente una Junta de Compensación, determina ineludiblemente que deban ser resueltas en un solo acto las situaciones resultantes de las fincas incorporadas a la |unta y aquellas fincas cuyos propietarios no se han adherido a ella.

Correlativamente, si la omisión de estas fincas es circunstancia que invalide la inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Compensación de las primeras, señalándose al efecto cuáles son las circunstancias urbanísticas que deben determinar un justo proceder en esta materia y los obstáculos de carácter hipotecario que pueden oponerse a su inscripción.

Con independencia de la consulta principal anterior, las restantes consideraciones que al juicio del que suscribe deban formularse en relación con las cuestiones que se han enumerado en el apartado final de los antecedentes.

Aceptado el requerimiento, tengo el honor de formular el siguiente

Dictamen
I Por razón de la naturaleza y función de los Planes de Ordenación su ejecución es vinculante para todo el sector ordenado

Aun cuando pudiera parecer una cuestión meramente teórica y, por tanto, carente de interés a los efectos de este Dictamen, entiende sin embargo, el que suscribe que es fundamental iniciar el examen de la cuestión planteada dejando previamente esclarecida cuál es la función de los Planes de Ordenación, y en razón de ella determinar las respectivas posiciones que los propietarios tienen ante el mismo así como el resto de las consecuencias que se derivan de la totalidad del ordenamiento jurídico, que queda por esto, a virtud del Plan de Ordenación, y en cuanto se refiere particularmente al derecho de propiedad, radicalmente implicado.

Como se ha dicho por García de Enterría en el trabajo titulado «Actuación pública y actuación privada en el Derecho urbanístico», correspondiente a la conferencia que pronunció el 23 de marzo de 1973, en Page 399 el Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad, y que se publicó por el Centro de Estudios Hipotecarios en el mismo año, páginas 257 y siguientes, el sistema liberal contemplado por el Código Civil, respecto del contenido del Derecho de propiedad, «ha sido radicalmente alterado por la Ley del Suelo de 1956».

A partir de este momento, añade el autor:

    «Urbanizar, en primer término, ha dejado de ser un contenido de la propiedad para convertirse en una verdadera función pública».

Esta línea, por otra parte, es enteramente coincidente con la opinión dominante de los autores y con la jurisprudencia del Tribunal Supremo; para el cual los Planes de Ordenación (Sentencias de 21 de octubre y 21 de noviembre de 1969) tienen carácter normativo y están configurados dentro de un sistema gradual y coordinado.

Por eso, el autor citado, en su obra Lecciones de Derecho urbanístico, tomo T, página 167, dice también:

    «El novum radica en que la potestad de planeamiento concreta de una vez por todas el interés público urbanístico, vaciando la actividad administrativa de ejecución o de realización de la urbanización de toda independencia. El planeamiento integra en sí mismo tanto la ordenación propiamente dicha (en el sentido del acto típico de producción normativa) como la ejecución...

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