Desistimiento unilateral del arrendatario de local de negocio y cláusula penal a propósito de la STS de 18 de marzo de 2016
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Abogada y Profesora del Máster de Acceso a la Abogacía de la Universidad de La Rioja (UR) |
| Páginas | 2281-2297 |
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La cuestión que vamos a estudiar en este artículo ha sido ampliamente debatida tanto por la jurisprudencia como por la doctrina y se centra en determinar cuáles son las consecuencias en caso de incumplimiento por el arrendatario de su obligación de respetar la duración del contrato; ya sea por el abandono del inmueble, desistimiento, denuncia o terminación y, en todos estos casos, sin traer causa de un incumplimiento por parte del arrendador.
El artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre1determinaba, tanto para el arrendamiento de vivienda como de local de negocio, las condiciones en que podía proceder el arrendatario al desalojo del inmueble antes de la fecha fijada para su terminación, lo que se traducía en el reconocimiento de una facultad de desistimiento unilateral no mencionada expresamente como tal en el tenor literal de la ley. El precepto se refería a los supuestos en los que el arrendatario voluntariamente abandonaba el inmueble sin existir la anuencia del arrendador.
En el caso de que tuviera lugar este desistimiento unilateral, el artículo 56 imponía la obligación de notificación por escrito al arrendador o subarrendador así como la de indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta correspondiente al plazo del contrato que quedara por cumplir. Esta última consecuencia se fue matizando por los Tribunales, entendiendo que el arrendador experimentaría un enriquecimiento injusto si, además de la indemnización en los términos indicados, percibiera una renta de un arrendamiento posterior celebrado sobre el mismo inmueble antes de la fecha en que debiera haber concluido el primer contrato. Este segundo arrendamiento podía concertarse gracias a la libre disposición del inmueble obtenida anticipadamente por el desistimiento del arrendatario, siendo sus rentas y la cantidad equivalente a las rentas no satisfechas por el primer arrendatario dos fuentes de ingresos incompatibles entre sí. Por ello, se empezó a considerar que la percepción simultánea de ambas daría lugar a un enriquecimiento injusto del arrendador y para evitarlo, en caso de concertarse este nuevo arrendamiento, la cuantía de la indemnización se reduciría a las rentas que deberían haberse satisfecho hasta la fecha en que comenzase el nuevo contrato2.
A diferencia de la LAU 1964, la Ley 24/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, no contiene una regulación expresa sobre esta cuestión. El artículo 4.2 LAU 1994 establece que los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto por la voluntad de las partes y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.
Por su parte, el artículo 4.3 LAU dice que los arrendamientos para uso distinto al de vivienda se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.
Son escasos los casos en que el derecho común y la legislación especial reconocen un derecho de desistimiento unilateral, entre otros, citamos el artículo 1594 del Código Civil (desistimiento del dueño de la obra en los contratos de ejecución de obra), el artículo 1732 del Código Civil (extinción del mandato por
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revocación del mandante o renuncia del mandatario), el antiguo artículo 56 LAU 1964, el artículo 11.2 LAU 1994, así como en la normativa especial en protección de los consumidores y usuarios. En la jurisprudencia se ha venido admitiendo la existencia de esta facultad unilateral en favor de ambos contratantes, solo en contratos de tracto sucesivo en los que no se hubiera fijado plazo de duración con la finalidad de evitar una vinculación perpetua.
Para determinar la viabilidad legal de la facultad de desistimiento del arrendatario hay que conocer la fecha del contrato de arrendamiento en cuestión ya que en función de la misma resultará operante la LAU de 1964, el Real Decreto Ley 2/1985, la LAU de 1994 para contratos celebrados antes del día 6 de junio de 2013 o la Ley 4/2013 para contratos celebrados con posterioridad a esa fecha.
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Desistimiento unilateral en los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1995. Estos contratos de arrendamiento, sean de vivienda o de uso distinto, continúan rigiéndose por el artículo 56 de la LAU de 1964. En dicho precepto se prevé el vencimiento anticipado del contrato en base a estos requisitos:
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El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, preavisando al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación.
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Abonar una indemnización al arrendador o subarrendador cuya cuantía es la equivalente a indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.
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Desistimiento unilateral en contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013. Para estos contratos continúa aplicándose el artículo 11 de la LAU de 1994, en la redacción dada con anterioridad a la reforma de la Ley 4/2013. En este sentido los requisitos para que el arrendatario pueda resolver de forma anticipada el contrato de arrendamiento son los siguientes:
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Solo se admite el desistimiento en contrato con una duración superior a cinco años y una vez haya transcurrido ese plazo.
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El preaviso al arrendador es de dos meses, debiéndose acreditar la recepción de esta comunicación mediante la utilización de la vía notarial o el burofax.
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Resulta lícito pactar una indemnización a cargo del arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste por cumplir y para periodos inferiores la parte proporcional. Si se ha estipulado una cláusula de vencimiento anticipado sin ningún tipo de cláusula penal, la jurisprudencia tiene declarado que el arrendador puede tener derecho a una indemnización por daños y perjuicios.
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En los contratos de arrendamiento inferiores a cinco años, la ley no contempla la posibilidad de rescindir unilateralmente el contrato por parte del arrendatario y le hace someter su conducta a la obligación del cumplimento de los contratos. De esta forma, se produce un incumplimiento contractual pues el arrendatario tiene la obligación de cumplir con las
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obligaciones pactadas y surgiría un derecho del arrendador a ser indemnizado de conformidad con los artículos 1101, 1124, 1256 y 1556 y otros concordantes del Código Civil. Para los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda rige la libertad de pactos de conformidad con el artículo 4.3 de la LAU de 1994.
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Desistimiento unilateral en los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013. La redacción actual del artículo 11, dada por la Ley 4/2013, posibilita el vencimiento anticipado del contrato de arrendamiento de viviendas siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
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El arrendatario podrá desistir del contrato con independencia de la duración mínima legal que establece el artículo 9 de la LAU, una vez transcurridos seis meses desde la formalización del contrato.
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El preaviso al arrendador es de treinta días.
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El legislador remite al principio de autonomía de la voluntad para deter-minar o no el derecho de una indemnización a favor del arrendador y una obligación a cargo del arrendatario. Sin embargo, el precepto sí fija la cuantía máxima de esta indemnización que se calculará en función de computar una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
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De esta forma, las partes no pueden pactar una indemnización cuya cuantía supere este máximo legal, pues esta cláusula sería declarada nula por vulnerar las garantías que tiene el arrendatario en virtud del artículo 6 de la LAU de 1994: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice».
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En cuanto a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, hay arrendatarios de local de negocio que pretenden aplicar dicho artículo 11 para desistir de su contrato, intentando desligarse del mismo sin pagar indemnización, al no haberse estipulado en el contrato. Pero estos arrendamientos se rigen por lo pactado entre las partes en el contrato y si no se ha pactado nada, habría que acudir a lo establecido en la Ley y supletoriamente al Código Civil.
Si nos basamos en la redacción del artículo 11, vemos que se refiere al derecho de desistir para los contratos de alquiler de vivienda, no diciendo nada para los de uso distinto. Por lo tanto, hay que acudir a lo establecido en el del Código Civil (entre otros 1101, 1124 y 1156) y, según estos preceptos, si un arrendatario desiste anticipadamente del contrato de arrendamiento distinto de vivienda de forma unilateral y en el propio contrato no viene pactado nada al respecto, el arrendador podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios. La problemática en estos casos es su cuantificación económica. A diferencia de la LAU 1964, que establecía una...
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