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Rectificación del título en la que desaparece uno de los adquirentes que ya tiene inscrito su derecho

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Supuesto de hecho. Por escritura de compraventa, que causó la inscripción correspondiente, don R. A. L. y su esposa doña A. G. R. venden una finca a doña M. M. P. y a don I. A. G., que compran por mitades indivisas.

Unos meses después, los compradores exclusivamente otorgan diligencia de subsanación ante el mismo Notario y dicen que realmente la única compradora en la escritura relacionada anteriormente fue doña M, debiéndose tener por no puesto como comprador a don I, que por error intervino.

La registradora deniega la inscripción de la diligencia de subsanación por la imposibilidad de ir contra los propios actos y porque dicha alteración supone una nueva transmisión para la que no hay causa suficiente.

Los recurrentes, por su parte, alegan que no pudieron tener presentes al momento de llevar a cabo la formalización de la escritura determinadas circunstancias relativas a explotaciones agrarias, así como el resto de argumentos que se han reflejado al extractar el texto del escrito de recurso.

Doctrina de la DGRN.

  1. Se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad.

    Pero cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, que también causó la correspondiente inscripción, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un mero error del título o de la inscripción, cuando no se trata de ni uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento de los otorgantes.

  2. Lo anterior no es óbice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto, de que se puedan alterar los términos de la escritura cuando éstos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1.261 y 1.275 del Código Civil, y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos.

  3. En definitiva, nada impediría que se dejara sin efecto un título inscrito con el consentimiento de todos los titulares con base en el error...

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