El nuevo juicio de desahucio que implanta la Ley de medidas de agilización procesal de octubre de 2011. Tratamiento procesal tras las reformas de noviembre de 2009
| Autor | Joaquín Carbonell Tabeni |
| Cargo | Abogado. Doctor en Derecho. Profesor Asociado de Derecho Procesal de la Universitat de Lleida. |
| Páginas | 4-7 |
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EN CUANTO A LAS ACCIONES DE FALTA DE PAGO DE RENTAS O CANTIDADES DEBIDAS POR EL ARRENDATARIO Y POR EXPIRACIÓN LEGAL O CONTRACTUAL DEL CONTRATO.
Artículo dedicado a mis socios Don Antonio Martínez y Don Lluís Vilaseca; también mis compañeros y todas las personas que configuran el despacho
En referencia a nuestro trabajo previo, sobre el tratamiento procesal del Juicio de Desahucio por falta de pago de la renta y finalización del plazo del arrendamiento. 1 Sin duda alguna, ratificamos que la regulación del Juicio de Desahucio que planteaba el texto original de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000, ha sufrido una auténtica "tormenta de reformas procesales", de carácter incesante.
En concreto las siguientes:
1/ En el mes de noviembre de 2009, en primer lugar por la "Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la Implantación de la Nueva Oficina Judicial": Ley 13/2009, de 3 de noviembre; RCL 2009\2090 (en adelante "LNFJ").
2/ Seguidamente y en el mismo mes y año, por la "Ley de Medidas de Fomento y Agilización procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios": Ley 19/2009, de 23 noviembre; RCL 2009\2258 (en adelante "LMFAPA").
3/ Finalmente la vigente "Ley de Medidas de Agilización Procesal": Ley 37/2011, de 10 de octubre; RCL 2011\1846 (en adelante "LMAP").
El trabajo tiene por objeto concretar, el tratamiento procesal del nuevo Juicio de Desahucio por acciones de falta de pago de la renta y cantidades debidas por el arrendatario, y por expiración legal o contractual del arrendamiento, urbano y rústico, que sanciona el nuevo texto de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por efecto de las tres reformas legislativas.
En esta sede la LMAP no añade nada. En consecuencia, sigue vigente la reforma de la LMFAPA, únicamente para los arrendamientos urbanos, en cuanto modificó el Art. 9-3º LAU para el ámbito de las viviendas arrendadas, en el sentido de eliminar la prórroga forzosa, cuando el contrato prevea expresamente, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente, para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción. También para su cónyuge, en este último supuesto, siempre y cuando se encuentre amparado por sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
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De la herencia del Art. 68 LAU/1964, el legislador rescató en esta sede, el incidente de incumplimiento de la ocupación por el propietario, dentro del plazo de tres meses, siguientes a la extinción del contrato, o del efectivo desalojo de la vivienda. 2
La LMAP instaura un nuevo Juicio de Desahucio para las acciones de referencia, de difícil calificación procesal, atendido que (1) sin duda es un Juicio Verbal, 3 pero (2) la nueva redacción del apartado tercero, y el nuevo apartado cuarto del Art. 440 LEC, determinan un nuevo Juicio Verbal especial, de carácter híbrido, a caballo entre los Juicios Cambiario y Monitorio y el Juicio Verbal, de competencia objetiva por razón de la materia del Secretario Judicial, por herencia de la LNFJ.
Aunque analizaremos el extremo infra, en el punto sexto del trabajo, debemos adelantar que la nueva redacción del Art. 440-3º y 4º LEC, ordena al Secretario Judicial que ante la admisión de la demanda:
1/ Requerirá al demandado para que en el plazo de diez días; desaloje el inmueble, y pague o enerve íntegramente, la totalidad de lo que adeude en el momento.
2/ En su defecto, notificará al demandado, su deber de comparecencia ante él en el mismo plazo, para alegar exclusivamente causas de oposición en cuanto a la inexistencia total o parcial, de la reclamación del actor o sobre la procedencia de la enervación.
Mediante el procedimiento del Juicio Verbal espacial de desahucio que tratamos, cualquier persona con derecho a poseer una finca urbana o rústica, puede recuperar la posesión de la finca, que cedió en arrendamiento urbano o rústico, o en aparcería.
Por consiguiente:
1/ El resto de acciones amparadas en la legislación de arrendamientos rústicos y urbanos, deberán tramitarse por procedimiento del Juicio Ordinario (Art. 249-1º-6 LEC).
2/ Si el actor acumula a cualquiera de las acciones objeto de este proceso, la de reclamación de rentas vencidas y debidas por el arrendatario, sigue vigente el procedimiento del Juicio Verbal (Arts. 220-2º y 438-3º-3 LEC).
Legitimación activa: propietarios y usufructuarios.
Legitimación pasiva: arrendatarios urbanos y rústicos; aparceros.
Competencia objetiva y territorial: Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se encuentre sita la finca litigiosa (Art. 52-1º-7 LEC, en aplicación de la máxima "rei forum sitae").
La LMAP, modifica el régimen procesal anterior, sobre las especialidades procesales del contenido de la demanda. El actor tiene la carga de reseñar en el escrito los extremos siguientes, que -insistimos- configuran el Juicio Verbal especial de desahucio:
La LMAP ha modificado el Art. 22-4º LEC; por su parte la LMFAPA, introdujo un nuevo apartado quinto, en materia de condena en costas.
La reforma no modifica el deber procesal del actor, de indicar en la demanda, las circunstancias concurrentes, que permitan o no en el caso concreto, la enervación de la acción de desahucio: Art. 439-3º LEC.
Debido a que resulta tradicional en esta materia, que el nuevo Art. 22-4º LEC, permita al demandado evitar el desahucio, consignando judicial o notarialmente, las rentas o cantidades que adeude al actor, más todas las vencidas en...
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