Gastos derivados del otorgamiento de una escritura de compraventa

AutorJavier Gimeno
Cargo del AutorNotario de Getxo (Bizkaia)
Páginas367-384

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La finalidad de estas líneas, en respuesta a lo que se me ha solicitado, es –debe advertirse– meramente divulgativa. Es materialmente imposible abarcar toda la complejidad de los aranceles notariales y registrales, así como la casuística fiscal en tan solo unas páginas. Trataré por ello de explicar en líneas generales el costo global que para el ciudadano puede suponer el otorgamiento de una escritura en su modalidad más sencilla: compraventa de un inmueble. No debemos olvidar que dicho costo (y paralelamente la dificultad de elaborar y entender su factura) se elevará cuando a esa compra precedan o sigan una segregación, por ejemplo, o la cancelación de una hipoteca, según tendremos ocasión de comprobar mas adelante.

Dicho esto he contado como –lamentablemente– constituye un lugar común la equiparación, en la práctica habitual, entre los “gastos de la escritura” y los “gastos de notaría”. Todavía recuerdo, con nostalgia no exenta de sorpresa, aquella ocasión en la que, recién tomada posesión de uno de mis primeros destinos (hace ya muchos años) en el cajero automático de una entidad bancaria ubicada exactamente debajo de mi despacho, uno de mis clientes comentaba a un amigo, mientras sacaba dinero: “Vengo del notario. Me acaba de dar un palo...”. Evidentemente mi cliente ignoraba que estaba contribuyendo a la propagación de una “leyenda urbana”, ya que del costo total que genera la transmisión de una finca (sea rústica o no) los honorarios notariales o regis-trales representan un porcentaje mínimo, como trataré de demostrar a lo largo de estas líneas. Dicho costo global puede ser desglosado en los siguientes apartados:

1. Gastos generados por la intervención notarial

Antes de analizarlos, dentro de los límites que la extensión fijada al trabajo impone, creo preciso recordar –tal y como hacía curso tras curso a mis alumnos de la facultad de Derecho de la Universidad de Deusto– que la intervención del profesional a que

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aludo, en un sistema de transmisión inmobiliaria como el nuestro, basado en la teoría romana del “título” y “modo” (art. 609 del Código civil), es totalmente voluntaria. Al igual que la inscripción en el registro de la Propiedad (salvo en los contados casos en los que, según la normativa vigente, ésta es constitutiva: inscripción de la hipoteca, por ejemplo). Solo la donación de un inmueble exige, con carácter “ab solemnitatem” la escritura pública (art. 633 del C.c.), de modo que el incumplimiento de ese requisito de forma provocará la nulidad de la misma.

La transmisión onerosa de una finca, como consecuencia de la vigencia de la teoría que cito, solo exigirá, para su plena validez, el negocio o acuerdo (“título”) y el modo (entrega o “traditio” de la finca). Por tanto formalizada la venta en documento privado, si a la firma de éste le siguiesen la entrega de las llaves o la ocupación de la vivienda (por ejemplo), el adquirente se convertirá en pleno propietario de la misma, sin necesidad de generar ningún coste notarial ni registral, aunque sí, obviamente, será obligatorio para el mismo el correspondiente pago de los impuestos que la transmisión ocasiona.

Quiere decirse con ello (y es la primera idea que intentamos transmitir) que lo que se busca cuando se acude al otorgamiento de la escritura pública notarial y a la posterior inscripción de ésta en el registro de la propiedad, es, única y exclusivamente, un bien tan preciado –en un mundo convulso como el nuestro– como la seguridad jurídica. Dicha seguridad parece hoy imprescindible y a la misma sirven, desde perspectivas distintas, tanto la actuación notarial como la registral, pilares indiscutibles del sistema de seguridad jurídica preventiva en el que se apoya hoy fundamentalmente la libertad del tráfico. Piénsese que, por muy propietario que sea el adquirente de una vivienda en documento privado, si el transmitente (promotor, por ejemplo) es objeto de un embargo por sus deudas, al hallarse privado de la protección que le otorga el principio de fé pública registral, puede verse desposeído de su propiedad. Lo mismo ocurrirá si el vendedor transmite la misma vivienda a un tercero, en segunda venta, si ésta última accede al Registro de la Propiedad...

Hecha esta advertencia previa debo decir que si acudimos al notario requiriendo de éste la prestación de su función, su actuación generará unos costes que debe satisfacer en una primera instancia y, en virtud del principio de rogación, el que solicita la actuación notarial.

El Arancel notarial, regulado por R.D. 1426/1989, de 17 de Noviembre (publicado en el BOE el día 28 de los mismos mes y año) regula taxativamente las cantidades que los notarios pueden percibir por la prestación de su servicio. Dicho Arancel tiene vigencia en todo el Estado. Como consecuencia de ello es rotundamente falsa la idea o conclusión de que un notario pueda ser más o menos costoso que otro.

El Arancel a que aludo no ha sido actualizado desde su entrada en vigor, aunque sí ha sido objeto de numerosas rebajas o descuentos parciales (en torno a unas 70 ) y su comprensión, lamentablemente, no es fácil para el profano. Por eso mismo numerosos profesionales del ramo (entre los que me incluyo) han propugnado, reiteradamente y con escaso éxito, una simplificación del mismo. Obviamente ello no excluye que cualquier notario se encuentre obligado a explicar los entresijos del arancel a cualquier persona que abrigue dudas respecto a los mismos...

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En su formulación más sencilla el arancel contempla unas cantidades o conceptos “fijos” y otros “variables”.

El más importante de los primeros, en el supuesto que hemos planteado (compraventa de vivienda), es el que contempla detalladamente su número dos, que se limita a aplicar al valor comprobado fiscalmente, o en su defecto al declarado como precio de la transmisión (“base”) un determinado porcentaje, que desciende a medida que se incrementa el valor del bien objeto de la transmisión.

El porcentaje mínimo es del 0,3 por mil, y el máximo el 15 por mil. Así, por ejemplo, la transmisión de un garaje por valor de 6.000 euros genera –por este concepto principal– aparte de los “variables”, que veremos más adelante, el derecho del notario a percibir 90 euros (0,3 por mil de 6.000 euros).

A la cantidad resultante serán de aplicación las reducciones previstas en el propio Arancel o disposiciones complementarias (del 50%, por ejemplo si el obligado al pago es el Estado, CC.AA o municipios) así como las exenciones o bonificaciones pertinentes (por ejemplo por la transmisión de una vivienda de VPO el notario no puede percibir la cantidad que resultaría de aplicar el número 2 del arancel, ya visto, sino una cuantía máxima de 113,53 euros por todos los conceptos –fijos o variables–).

A los valores resultantes de la aplicación del porcentaje aludido (salvo en el tratado caso de VPO) deberán añadirse las siguientes cantidades, que hemos denominado “variables”:

- Folios: a partir del quinto folio (inclusive): 3,01 euros por cada cara escrita.

- Copias simples: 1,20 euros por folio
Copia autorizada: 3,01 euros por folio.
Salida: En caso de desplazamiento del notario fuera de su despacho para otorgar la escritura: 18,03 euros, si la autorización se produce dentro del término municipal donde se ubica dicho despacho, y 24,04 euros, si es fuera de dicho término (por hora o fracción).

Es importante destacar que, conforme al Arancel, la minuta fija del notario resultará idéntica tanto si se venden cinco garajes por un valor global de 45.000 euros, como si se venden los 5 por separado, por valor de 9.000 euros cada uno de ellos. Al final resultará más caro el otorgamiento de cinco escrituras, pero solo por aplicación de los conceptos variables (número de folios o de copias, por ejemplo).

A la cantidad obtenida finalmente deberá añadirse un IVA del 18%, lo que dará el resultado de la minuta total.

Analicemos a continuación algunos supuestos prácticos:
a) Transmisión de una parcela de garaje por un precio confesado recibido de
18.000 €. Suponiendo que la escritura tenga 10 folios, la minuta incluirá los siguientes conceptos:
Documentos de cuantía: 144,11 euros.
Descuento del 5% del Arancel: -7,221 euros.
Exceso de folios: 36,06 euros

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- Papel timbrado: 1,50 euros–.
Copia autorizada: 20,05 euros.
Papel timbrado de la copia: 1,50 euros.
Sello de seguridad: 0,15 euros.
Copia simple: 12,02 euros.
Papel de la copia simple: 0,60 euros.
Base total...

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