Derechos legales de adquisición preferente en Cataluña en materia de vivienda

AutorVíctor J. Asensio Borrellas
CargoNotario de Malgrat de Mar
Páginas239-260
LA NOTARIA | | 1-2/2020 Práctica págs. 239 a 260 239
1. INTRODUCCIÓN
Para la adquisición de vivienda, de suelos
destinados a vivienda o a otras nalidades
sociales o de interés público, la Administra-
ción parece que ha encontrado en el ejer-
cicio del tanteo y del retracto una solución
rápida, económica y ecaz frente a otras po-
sibilidades con las que sigue coexistiendo
como la expropiación. Al ejercer estos dere-
chos de adquisición preferente no hace fal-
ta una valoración previa ni el largo y a veces
tedioso expediente de expropiación forzo-
sa. Con estos derechos la Administración se
asegura una posible adquisición de un bien
que le interesa y a un buen precio, o si no lo
considera tal, siempre puede no ejercerlos.
La acumulación de diferentes regulacio-
nes de estos derechos, con objetos, plazos,
beneciarios y formas de ejercicio distintos
hace que su conocimiento sea cada día
más complejo y su aplicación práctica to-
davía más, si cabe.
En este artículo trataremos de estudiar
la regulación actual de los principales de
estos derechos, cuya última reforma se
ha producido con los Decretos 17/2019 y
1/2020. Se trata de normas de corte admi-
nistrativo, evidentemente, pero de vital in-
cidencia en el derecho privado o al menos
en la manera de llevar a cabo los negocios
privados sobre los objetos a que afecta,
entre los que encontramos las viviendas
como uno de los principales supuestos.
2. SISTEMÁTICA
Lo primero que vemos es la pobre o di-
rectamente mala sistemática existente en
la regulación de estos derechos. Las regu-
laciones de cada derecho se encuentran en
normas distintas y que, además, en algún
caso no es la pertinente. Así tenemos:
1.- Derecho de adquisición preferente
en áreas destinadas al patrimonio público
de suelo y vivienda. Regulados en la Llei
d’Urbanisme de Cataluya (LUC). Artículo
172 y 174.
2.- Derechos de tanteo y retracto en rela-
ción con los objetivos de los planes locales
de vivienda. Similar al anterior y regulado
en el artículo 15 de la Llei d’Habitatge de
Catalunya (LHC). Y, asimismo, en los distin-
tos planeamientos en los que se haya cons-
tituido, destacando la situación del muni-
cipio de Barcelona con el Edicto de 14 de
diciembre de 2018.
3.- Derechos de tanteo y retracto de
suelo reservado al uso de vivienda de pro-
tección ocial. Regulados en la LUC, artícu-
los 173.1.a. y 174. También en la LHC, artícu-
Derechos legales de adquisición preferente
en Cataluña en materia de vivienda
Víctor J. Asensio Borrellas
Notario de Malgrat de Mar
240 Práctica págs. 239 a 260 LA NOTARIA | | 1-2/2020
Práctica
los 87 y siguientes.
4.- Derechos de tanteo y retracto sobre
edicios enteros. Regulados en la LUC, ar-
tículos 173.1.b. y 174.
5.- Derechos de opción y retracto en vi-
viendas de protección ocial. Regulados en
la LHC, artículos 86 a 91.
6.- Derechos de tanteo y retracto sobre
viviendas provenientes de ejecuciones hi-
potecarias. Regulados en el Decreto 1/2015
de mesures extraordinàries i urgents per a
la mobilització dels habitatges provinents
de processos d’execució hipotecària. Y por
remisión también en los artículos 86 a 91
LHC.
Los he expuesto y los estudiaremos si-
guiendo el “orden” de las leyes, artículos
172 LUC, 15 LHC (que deriva del anterior
172 LUC), 173 LUC y RD 1/2015.
3. DERECHO DE ADQUISICIÓN
PREFERENTE EN ÁREAS DESTINADAS
AL PATRIMONIO PÚBLICO DE SUELO Y
VIVIENDA
Como hemos adelantado, se encuentran
regulados en la Ley de Urbanismo de Cata-
lunya, en su artículo artículo 172.
Y también es en este tipo de derecho
donde podríamos encuadrar a los derechos
del 15 LHC aunque, si somos rigurosos, tras
las últimas reformas encontramos diferen-
cias importantes, por lo que los veremos
después.
De estos derechos del artículo 172 LUC
destacaremos:
1. Denición de las áreas destinadas al
patrimonio público de suelo y vivienda.
La encontramos en el articulo 160 de la
Llei d’Urbanisme (1). Se trata de aquellas
áreas que se destinan a una nalidad social
o de interés público, no únicamente para
el acceso a la vivienda de la población,
sino también a otras como la expansión de
la población, la mejoría de su calidad de
vida, o incluso la protección del suelo no
urbanizable. Por tanto, podrían existir es-
tos derechos en suelo rústico. Aquí vemos
ya una diferencia de estas áreas de tanteo
y retracto del 172 LUC con las del artículo
15 LHC que se reeren exclusivamente a
viviendas.
También hay que distinguir estas áreas
de aquellas que tienen por objeto los tan-
teos y retractos del suelo reservado al uso
de vivienda de protección ocial, que vere-
mos después, regulados en el 173.1.a LUC.
Ahora bien, ambas áreas pueden coincidir,
ya que las del “suelo reservado al uso de
vivienda de protección ocial” pueden es-
tar dentro de las primeras que vemos ahora,
que son más genéricas.
Conicto de derechos
Caso de coincidir ya tenemos un posible
conicto de derechos. ¿Cuál prevalecería?
Si se trata de la misma Administración la
cuestión es más teórica que práctica por-
que sea cual sea su régimen, del 173 o del
172, habrá que noticar igualmente a esa
Administración.
En todo caso, si son varias las Administra-
ciones implicadas la solución nos la da el ar-
tículo 174.5 LUC que viene a decir que basta
que el administrado lo comunique a cual-
quiera de las Administraciones con derecho
de adquisición preferente, la cual debe co-
municar a la otra u otras este hecho y todas
deben “coordinarse” entre sí. Además, este
mismo artículo nos dice (en caso de conic-
to) que son preferentes los tanteos del 173,
es decir que el que estamos viendo ahora,
no será el preferente (2).
El fundamento para esta preferencia se-
guramente es que se considera más necesi-
tado de protección y más importante el de-
recho a la vivienda que los otros derechos
que intenta proteger el 172, por ser aquél
un derecho fundamental conforme al ar-
tículo 47 de la Constitución.
Régimen jurídico
Este tipo de derechos requieren de una
constitución expresa. Sólo por lo dispues-
to en la ley estos derechos no existen, es
necesario que el municipio o la Generalitat
constituya estos derechos. Para ello hay de
actuar como se establece en el artículo 172
LUC que es el que los regula.
Vamos a sistematizar este artículo 172 (3).
1º Hay que delimitar esta clase de sue-
lo mediante un “projecte de delimitació de
les àrees”. Esto puede hacerse en el pla-
neamiento urbanístico correspondiente
o mediante un instrumento separado del
mismo. Ahora bien, si todo el municipio
quiere delimitarse como este tipo de área,
entonces es obligatorio que lo delimite el
planeamiento general.
2º La delimitación ha de ser motivada. Al
delimitar estas áreas hay “especicar la na-
lidad concreta que justique la adquisición de
bienes y derechos en ese área”.
La motivación es respecto de la delimita-
ción del área, pero entiendo que el ejercicio
del derecho de tanteo ha de responder a la
misma nalidad, puesto que la actuación
de la Administración no puede ser arbitra-
ria. Se abre aquí una puerta para que se
pueda impugnar el ejercicio de un tanteo
si, en el caso concreto, ese ejercicio no res-
ponde a la motivación de la delimitación de
ese área.

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