El derecho de tanteo y retracto
| Autor | Benigno Díaz Gaztelu |
| Cargo del Autor | Abogado y técnico urbanista |
| Páginas | 155-184 |
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Los derechos de tanteo y retracto como instrumentos de intervención en el mercado del suelo no se contemplaban en el TRLS de 1976, ni tampoco se recogen en LRSV 1998, ni en los preceptos del TRLS de 1992 declarados vigentes por aquella. No obstante, sí se regulaban en los preceptos del TRLS de 1992, Título VIII, Capítulo 3.º (arts. 291 a 298 ambos inclusive), declarados inconstitucionales.
De modo que, en las Comunidades Autónomas que no contemplan estos derechos en su normativa propia, los Ayuntamientos no podrán hacer uso de este instrumento de intervención administrativa.
Los derechos de tanteo y retracto son derechos de adquisición preferente que confiere a quienes se encuentran en determinadas situaciones jurídicas (por ejemplo, los arrendatarios), la facultad de adquirir una cosa cuando su propietario ha decidido venderla o cuando la ha enajenado a un tercero.
Rafael Arnaiz Eguren122, subraya las características de las figuras del tanteo y del retracto legal, precisando que «atribuyenPage 156 a su titular la facultad de adquirir determinados bienes o derechos, en el caso del tanteo, o subrogarse en lugar de quien ha adquirido con anterioridad, en el caso del retracto».
Tendiendo los derechos de tanteo y retracto un origen civil (arts. 1521, 1522, 1523, 1636, 1656, 1637, etc. del Código Civil), se ha planteado la cuestión si su naturaleza jurídica permitía que estos derechos de adquisición preferente fueran contemplados en las normas de Derecho Administrativo. Nuestro Tribunal Constitucional tuvo ocasión de pronunciarse en relación con la Ley madrileña del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares (Ley 1/1985, de 23 de enero), en su Sentencia 170/1989, de 19 de octubre, manifestando en su FJ Sexto, que «el carácter civil de la institución y su regulación no excluye, sin embargo, que puedan existir derechos de retracto en favor de la Administración Pública establecidos por la legislación administrativa, respondiendo a una finalidad pública constitucionalmente legítima».
Destacan Tomás Quintana López y Juan Miguel Lobato Gómez123, que tanto el derecho de tanteo como el retracto urbanístico presentan las notas de ser de origen legal; renunciables, ya que es discrecional de la Administración delimitar o no las áreas en los que van a ejercerse; limitados, en cuanto su ejercicio debe efectuarse en un tiempo tasado; intransmisibles, aunque en algún supuesto se autoriza la subrogación; circunscritos a un ámbito o espacio delimitado; onerosos y no presuponen incumplimiento de los deberes urbanísticos.
Por su parte, Beatriz Lobón124, subraya como aspectos comunes los siguientes:Page 157
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Son derechos de adquisición preferente.
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Son derechos subjetivos.
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Su razón de ser se encuentra en la protección de intereses superiores.
Por lo que concierne a sus aspectos diferenciales, la citada autora, apunta los siguientes:
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El tanteo actúa sobre el propietario que quiere vender, en tanto que el retracto sobre el propietario que acaba de comprar, obligándole a una venta que no desea, es decir, en expresión de José Manuel Merelo Abela y Alfonso Melón Muñoz125, el tanteo se ejercita respecto de una enajenación proyectada, mientras que el retracto se produce respecto a una enajenación consumada.
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El propietario vendedor en el tanteo, acaba vendiendo a quien no deseaba, y, en el retracto, el comprador-propietario, que acaba de comprar, termina transmitiendo.
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Finalmente, se diferencian por el concreto mecanismo de la actuación, en el tanteo, por la subrogación, y en el retracto, por la resolución.
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A las anteriores diferencias126, añaden otra, cual es, que el precio que debe pagar por la cosa quien ejercita el derecho de tanteo, es el concertado por el enajenante con la otra parte. Sin embargo, el ejercicio del retracto obliga al retrayente a hacer los siguientes pagos (Código Civil art. 1518): «el precio de venta, los gastos de contrato yPage 158 cualquier otro pago legítimo para la venta; y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida».
A continuación, vamos a señalar como se regulaban los derechos de tanteo y retracto en el Texto Refundido de 1992, toda vez que las Comunidades Autónomas a la hora de legislar sus propias normas autonómicas, han tenido en cuenta el diseño configurado en el mencionado Texto Refundido.
El artículo 291.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, recogía una serie de fines y objetivos con excesiva amplitud y vaguedad. Así se apuntaban los siguientes:
- Garantizar el cumplimiento de la programación del planeamiento.
- Incrementar el patrimonio municipal del suelo.
- Intervenir en el mercado inmobiliario; y en general,
- Facilitar el cumplimiento de los objetivos de dicho planeamiento.
Los bienes sobre los que podía ejercitarse los derechos de adquisición preferente, dentro de las áreas delimitadas al efecto, eran, según los arts. 291.2, 291.3 y 291.4 del TRLS de 1992, sobre terrenos, sin edificar, en construcción o edificados, así como sobre viviendas, y para que operen los citados derechos es preciso que se vaya a producir, o se haya producido, una transmisión onerosa.Page 159
La delimitación de las áreas constituye un presupuesto esencial e inexcusable para la existencia de los derechos de tanteo y retracto. Esta delimitación podía efectuase, según el art. 292.1 del TRLS de 1992, en el propio planeamiento general, en la revisión del programa de actuación o mediante el procedimiento regulado en el art. 146 del propio Texto.
La competencia para delimitar las áreas, de acuerdo con los arts. 292.1 y 297.1, corresponde al Ayuntamiento que, dada la trascendencia del acto, debe ser aprobado en sesión plenaria (art. 22.2-c) en relación con el art. 47.2-ll), de la Ley 7/1985, Reguladora de las Bases de Régimen Local).
Se exige la notificación individualizada a los propietarios con anterioridad al trámite de información pública de la delimitación (arts. 292.2 TRLS de 1992). Esta notificación es independiente de la que se efectúa con la resolución definitiva de la delimitación. Para determinar los propietarios es muy útil la información derivada del Registro de la Propiedad, aunque también puede acudirse al Catastro, Registros Fiscales y en su defecto, como señala la STS de 23 de septiembre de 1992 (Ard. 6938), a la guía telefónica o a las oficinas suministradoras de servicios para localizar a los propietarios.
Una vez notificados los propietarios, se someterá el expediente de delimitación a información pública, mediante anuncio en el BOP o CCAA por un plazo no inferior a veinte días, transcurrido el mismos y resueltas las alegaciones, se elevará a la aprobación por el Pleno del Ayuntamiento.
Señala el art. 83 del Reglamento sobre Inscripción en el Registro de la propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, aprobado por Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, que se remitirán al Registro de la Propiedad «copia certificada del acuerdoPage 160 de delimitación de la misma y de los planos que reflejen dicha delimitación, así como relación detallada de las calles o sectores comprendidos en aquellas áreas y de los propietarios y bienes concretos afectados, en cuanto tales datos obren en poder del...
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