Derecho de superficie en suelo rústico
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Al lado del derecho de superficie urbano, regulado fundamentalmente por el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), se habla del derecho de superficie en suelo rústico, objeto del presente tema.
Las reglas generales sobre el derecho de superficie en el Derecho estatal se detallan en el tema Normas generales del derecho de superficie
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Contenido
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Es importante tener presente el concepto de suelo rústico:
Recuerda la Sentencia nº 107/2010 de TS de 26 de Febrero de 2010 [j 1] que se considera que la finca es rústica por:
a) La situación o emplazamiento en el campo, y no en la ciudad.
b) El aprovechamiento o destino (explotación agrícola, pecuaria o forestal frente a vivienda, industria o comercio).
c) La preponderancia de alguno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista como principal el uno y accesorio el otro.
Pero debemos tener en cuenta que la existencia de una edificación, por ello sólo, no transforma una finca en urbana, de forma que cuando concurran ambos aprovechamientos, habrá de resolverse la cuestión atendiendo al aprovechamiento de mayor relieve y significación.
Por otra parte, el propio T.S. da un criterio muy preciso: el mayor valor de la edificación respecto al atribuido al terreno laborable, constituye un indicio del carácter urbano de la finca: así, la Sentencia del T.S. de 29 de octubre de 1985 [j 2] a ausencia de aperos de labranza en la finca que se vende se considera como indicio revelador de que el edificio principal no era casa de labor, ni la finca puede considerarse como rústica, tal como dictaminó la sentencia del T.S. de 6 de noviembre de 1947.
Completando los anteriores criterios, el T.S. atiende al valor relativo atribuido por las partes a la finca, para, a partir de ahí, concluir acerca del destino de la misma y la posible procedencia del retracto.
Conclusión:
La finca será rústica o no, independientemente de la calificación que le den las partes y de la forma que conste en el Registro de la propiedad.
Por su parte, el art. 21 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) señala que todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
Derecho de superficie en suelo rústico Admisión del derecho de superficieAlgunos Códigos (como el alemán, el suizo y el italiano de 1942) refieren el derecho de superficie exclusivamente a las construcciones. Sin embargo, la mayoría de la doctrina española entiende que dentro del derecho de superficie hay que entender también comprendidas las plantaciones en suelo ajeno.
En nuestro Derecho su admisión resulta del Reglamento Hipotecario y de la Ley 55/1980, de 11 de noviembre, de montes vecinales en mano común.
Derecho de superficie en suelo rústico según el Reglamento Hipotecario SupuestosAsí, el art. 30.3 RH admite el derecho de superficie sobre plantaciones, aun dándole otro nombre, al hablar de la inscripción del «derecho real de vuelo sobre fincas rústicas ajenas».
En realidad, sobre el suelo rústico no puede haber un verdadero derecho de vuelo cuando de plantaciones se trate, aunque el RH hable de ello.
En concreto, en suelo rústico cabe hablar de tres posibilidades:
a).- Constituir un verdadero derecho de superficie sobre plantaciones; es un derecho referido precisamente a la separación entre la propiedad del suelo rústico y la propiedad temporal de las plantaciones, que es el que seguidamente se estudia.
b).- Constituir un auténtico derecho de vuelo que tenga por finalidad, por ejemplo, edificar sobre una edificación ya existente, de forma que se llegue a la situación en que, mediante la obra nueva y posterior división en propiedad horizontal, haya elementos comunes del dueño del suelo y del que edifica, constituyéndose el edificio sito en terreno rústico, en régimen de propiedad horizontal.
c).- Constituir un derecho normal de superficie, de carácter temporal, para poder edificar en suelo rústico, con la debida autorización. El propietario de una finca rústica concede el derecho de superficie sobre parte de ella, de forma que el adquirente del derecho edifica aplicándose las reglas normales del derecho de superficie urbano. Ello tiene su importancia: puede autorizarse urbanísticamente la...
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