Derecho de superficie en el Código Civil de Cataluña
| Autor | Concha Carballo Casado |
| Cargo | Economista y Abogado |
| Páginas | 197-204 |
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La superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o de las plantaciones que estén incluidas en la misma. En virtud del derecho de superficie, se mantiene una separación entre la propiedad de lo que se construye o se planta y el terreno o suelo en que se hace.
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Pueden constituir el derecho de superficie los propietarios y demás titulares de derechos reales posesorios que tengan libre disposición de la finca afectada.
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La constitución del derecho de superficie debe constar necesariamente en escritura pública, que debe contener, al menos, las siguientes circunstancias:
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La duración del derecho a construir o plantar, que no puede superar en ningún caso los 99 años.
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Las características esenciales de la construcción o plantación existente o futura y, en este último caso, el plazo para hacerla.
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Si las construcciones o plantaciones que son objeto del derecho de superficie no comprenden toda la finca gravada, la delimitación concreta y las medidas y situación del suelo afectado por el derecho, que deben describirse de acuerdo con la legislación hipotecaria y sin perjuicio de las limitaciones urbanísticas aplicables.
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El precio o entrada y el canon que, si procede, deben satisfacer los superficiarios a los propietarios.
Atención:
En el derecho de superficie se determina la necesidad de la escritura pública para su constitución y se subraya que, al extinguirse, las construcciones o plantaciones revierten en los titulares del suelo.
Así pues:
El derecho de superficie es un derecho real que permite a su titular edificar o plantar sobre una finca ajena durante un período limitado, transcurrido el cual lo edificado o sembrado revierte a favor del propietario. Page 198
La contraprestación del superficiario al propietario puede consistir:
1) En una cantidad única al constituirse el derecho,
2) En un canon o renta periódica durante la vigencia del derecho
3) En la adquisición en el momento de la reversión de las mejoras realizadas.
4) Combinación de las anteriores.
Atención!!!
Hay que considerar, aunque no es objeto de este trabajo que
En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
La constitución del derecho real de superficie a cambio de un canon mensual genera desde el primer canon, rendimientos del capital inmobiliario al tipo general. La tributación en IRPF ya no se considera ganancia, sino rendimiento de CAPITAL INMOBILIARIO.
V1544-05 22/07/2005. la constitución de un derecho real de superficie se calificará de rendimiento del capital inmobiliario.
El canon mensual percibido tributará, por tanto, como rendimiento del capital inmobiliario, pero al no tratarse de arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, sino de una renta derivada de la constitución de un derecho real, no estará sujeto a retención a cuenta del Impuesto, dado que el artículo 73.2.a) del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), no somete a retención o ingreso a cuenta a estas rentas.
En el Impuesto sobre Sociedades:
La constitución del derecho de superficie produce un ingreso en el dueño del suelo por el importe de la contraprestación, que se genera durante el período completo de vida de ese derecho, siendo indiferente el momento de cobro de la contraprestación pactada, representada una parte en dinero y otra en la construcción que ha de revertir al término del contrato, valorada por el importe actualizado de la misma.
En consecuencia, de acuerdo con el principio de correlación de ingresos y gastos que se deriva del criterio del devengo, el importe de la contraprestación deberá imputarse a la base imponible, según un criterio financiero, en los períodos impositivos que concluyan durante el plazo de tiempo de duración del derecho de superficie pactado entre las partes.
La operación de constitución de un derecho de superficie, está sujeta a IVA por refutar empresario al quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones Page 199 de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo y, en particular, los arrendadores de bienes.
El artículo 11 establece el concepto de prestación de servicios señalando en su apartado dos, números 2º y 3º, que en particular, se considerarán como tales:
2º Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra.
3º Las cesiones de uso o disfrute de bienes
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En este sentido hay que señalar que la Ley del Impuesto, tal y como se señala en el punto 4.5 de su Exposición de Motivos «Derechos reales sobre bienes Inmuebles», otorga un tratamiento idéntico a las operaciones de constitución, modificación o transmisión de tales derechos al recogido para el arrendamiento de bienes inmuebles.
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