El derecho de superficie

AutorBenigno Díaz Gaztelu
Cargo del AutorAbogado y técnico urbanista
Páginas187-196

Page 187

I Concepto

Las primeras huellas del derecho de superficie se remontan al siglo VI en Roma, bajo la figura de las «septem tabernae». Dice la Exposición de Motivos de la Ley del Suelo de 1.975, que el derecho de superficie es una «fórmula de disociación de la propiedad del suelo», mediante la cual, «a cambio de una limitación temporal en el uso de los terrenos se obtienen éstos a un menor coste».

En el Derecho Civil la regulación ha sido bien escasa, casi limitándose a su mera enunciación. López-Jurado Escribano132, sostiene que «si prescindimos de las someras referencias de los arts. 1611 del Código Civil y 107.5 de la Ley Hipotecaria de 1946, la figura del derecho de superficie no es acogida expresamente en nuestro sistema normativo hasta la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 1956».

En el derecho de superficie, el superficiario adquiere la propiedad de lo edificado, no por tiempo indefinido, sino por un plazo determinado, constituyendo un derecho real enajenable y transmisible sobre cosa ajena (STS 15-7-84).

Se trata como señala Manuel José Serrano Valiente133, de unaPage 188 «figura contractual por la que el propietario de un bien inmueble trasmite a otra persona el derecho a levantar una construcción sobre dicho inmueble y a usar y disfrutar de la misma a título de dueño durante un plazo de tiempo, trascurrido el cual todo lo construido vuelve a la propiedad, posesión, uso y disfrute del propietario del suelo».

El Consultor de los Ayuntamientos134, recuerda que «El derecho de superficie es de naturaleza real y por él una persona otorga a otra el derecho a levantar, en suelo de su propiedad, edificios, de los que deviene titular bajo determinadas condiciones», señalando como facultades del superficiario135:

1.º El derecho a construir la edificación en el inmueble ajeno.

2.º El derecho a mantener en el inmueble ajeno una propiedad separada, superficiaria, de la edificación.

3.º El derecho a enajenar y gravar y disponer del derecho de superficie.

El concedente propietario del terreno, puede exigir que la edificación se construya en plazo, exigir la contraprestación (canon o precio) y hacer efectivos los derechos derivados de los pactos.

Es obvio que si el terreno está ya edificado y el objeto del derecho de superficie lo es la edificación en suelo ajeno, en principio, no cabe el derecho de superficie. No cabe hablar de derecho de superficie... la única posibilidad es que el titular futuro del derecho de superficie adquiera lo ya edificado y se comprometa a completarPage 189 la edificación, en cuyo caso devendría propietario de toda la edificación y podría adquirir la condición de superficiario

.

Parar Rafael Arnaiz Eguren136, cabe la constitución de un derecho de superficie sobre inmuebles construidos o en edificio en construcción, donde la obligación se limita a la edificación restante.

La STS de 28 de abril de 1992, distingue y separa lo construido y la propiedad del suelo, afirmando que «Todo derecho real, confiere a su titular un poder inmediato sobre su objeto. Dentro de los derechos reales de disfrute, la doctrina más cualificada, comprende el derecho real de superficie, precisando que la especialidad más característica del mismo descansa en la necesidad de separar el titular de lo construido (superficiario) que disfruta del suelo ajeno en tanto domina lo construido, y el dueño del suelo sobre el que se construye».

II Legislacin aplicable

Como recoge El Consultor137, el Derecho de superficie se rige por: «a) los arts. 287.2 y 3; 288.2 y 3 y 289 del TRLS 92, vigentes según la disposición derogatoria de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (LRSV); b) por la legislación autonómica; c) por el título constitutivo; y d) por las normas de derecho privado. Son complementarias sobre todo las normas del Reglamento hipotecario (art. 16)». A lo anterior añadir, que la legislación autonómica se remite o reproduce en líneas generales la legislación estatal que tiene carácter de aplicación plena y en lo que no se oponga a ello, los preceptos del TRLS de 1976.Page 190

La STS de 31 de enero de 2001 (Ard. 1083/2001), declara nulo de pleno derecho el artículo primero del Real Decreto 1867/ 1998, que modifica determinados artículos del Reglamento Hipotecario, al afectar, entre otros, al art.16.1 de este, por incurrir como manifiesta la citada sentencia en su FJ Decimotercero, en un «desbordamiento de los límites del Reglamento», ya que, «...mientras el citado artículo de la Ley del Suelo (288 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992) requiere como requisito constitutivo de su eficacia su inscripción en el Registro de la Propiedad, pero de este precepto no se deriva que para la válida constitución de dicho derecho sea preceptiva su inscripción sino que para que tenga eficacia frente a terceros debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, a pesar de lo cual el Reglamento Hipotecario, que examinamos, va mas lejos, incluso con la interpretación que para preservar su legalidad hacen los demandados, pues requiere la inscripción para la eficaz constitución del derecho...

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