Derecho de superficie en Navarra
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Al tratar del derecho de superficie que regula el legislador navarro debe previamente hacerse referencia a la normativa de aplicación en todo el Estado.
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Contenido
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Salvo una cita sin relieve contenida en el Código Civil (art. 1611), el derecho de superficie había sido regulado por el Reglamento Hipotecario y por la legislación de Urbanismo.
En cuanto al Reglamento Hipotecario, el art. 16, según redacción dada por la reforma de 4 de septiembre de 1998, ha sido declarado nulo en especial por la Sentència de TS, Sala 3a, de lo Contencioso-Administrativo, 31 de enero de 2001. [j 1]
Decía el Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947) en materia de derecho de superficie:
«1. Para su eficaz constitución deberá inscribirse a favor del superficiario el derecho de construir edificios en suelo ajeno y el de levantar nuevas construcciones sobre el vuelo o efectuarlas bajo el suelo de fundos ajenos. Los títulos públicos en que se establezca dicho derecho de superficie deberán reunir, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, las siguientes: a) Plazo de duración del derecho de superficie, que no excederá de setenta y cinco años en el concedido por los Ayuntamientos y demás personas públicas, ni de noventa y nueve en el convenido entre particulares. Transcurrido el plazo, lo edificado pasará a ser propiedad del dueño del suelo, salvo que se hubiese pactado que el superficiario habría de conservar parte de la edificación, fijándose la cuota que le corresponde y las normas de comunidad por las que se rige el inmueble una vez extinguido el derecho de superficie. No obstante, antes de su vencimiento, podrá prorrogarse la situación superficiaria por otro período no superior al máximo legal. b) Determinación del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario, si el derecho se constituyere a título oneroso. c) Plazo señalado para realizar la edificación, que no podrá exceder de cinco años; sus características generales y destino de la construcción. El transcurso del plazo no impedirá, sin embargo, la inscripción de la declaración de la obra nueva, siempre que el régimen del derecho de superficie esté aún vigente e inscrito. d) Pactos relativos a la realización de actos de disposición por el superficiario. e) Garantías de trascendencia real con que se asegure el cumplimiento de los pactos del contrato. No serán inscribibles las estipulaciones que sujeten el derecho de superficie a comiso».
La cuestión a plantear es si, como consecuencia de la nulidad declarada, recobró su vigencia el texto anterior o no; de las citadas sentencias resulta que no se «restablece el texto originario».
Ahora hay que tener en cuenta el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) que regula este derecho en sus arts. 53 y ss. (artículos que se hallan entre las disposiciones dictadas en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal en el art. 149,1 de la Constitución).
Es norma de aplicación en todo el Estado. Por ello antes de analizar la normativa específica navarra, debemos referirnos a la normativa estatal.
Conviene destacar:
- Que se trata de un derecho real, necesariamente temporal, que da lugar a una propiedad separada; sólo es aplicable a la propiedad inmobiliaria.
- Que puede constituirse sobre la rasante de una finca, sobre el subsuelo, sobre el vuelo o sobre edificaciones ya existentes. Muy interesante esta posibilidad que la Ley del Suelo admite de constituir un derecho de superficie sobre edificación y existente.
- Que puede constituirse sobre suelo urbano y sobre suelo rústico; otra cosa serán los requisitos para poder construir en suelo rústico. Ello tiene su importancia: puede autorizarse urbanísticamente la construcción de un edificio en suelo rústico, pero puede ocurrir que, por aplicación de las normas sobre las unidades mínimas de cultivo, no se pueda segregar parte de la finca (cuyo resto quiere conservar en propiedad y posesión el titular de aquélla); constituir un derecho de superficie por 99 años puede ser una solución, no perfecta, si se desea, por ejemplo, que un hijo construya en la finca rústica de su ascendiente y pague e hipoteque la edificación sin intervención del propietario del suelo.
- Que se exige escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Plantea la Resolución de la DGRN de 16 de abril de 2010 [j 2] si cabe la inscripción de un derecho de superficie concedido por la Administración mediante la certificación de la entidad concedente, llegando a la conclusión de exigirse siempre escritura pública; dice la DGRN:
No existe duda alguna sobre la necesidad de escritura pública. El artículo 40.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo establece que para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. La doctrina más autorizada entiende que este precepto, al no hacer distinción, se refiere tanto al derecho de superficie pactado entre particulares, como a aquél que se inscribe en el marco de una actuación urbanística. Por otro lado, al margen de que no es admisible que se inscriba un derecho sin que conste el consentimiento del titular que lo adquiere y que, a cambio, asume una serie de obligaciones, resulta indiscutible que el documento pertinente para esta formalidad es la escritura pública.
- Que el plazo máximo es de 99 años, de acuerdo con el art. 53 de la Ley del Suelo.
- Que se puede constituir a título oneroso o gratuito.
- Que en la constitución a título oneroso, el superficiario podrá pagar una suma alzada o un canon periódico o deberá adjudicar al dueño de la finca edificaciones a realizar o combinarse estas posibilidades.
- Que el derecho de superficie se puede transmitir y gravar, pero los gravámenes se extinguirán al extinguirse el derecho de superficie, salvo caso de confusión de derechos, en cuyo caso se mantendrán hasta que termine el plazo de duración.
- Que se pueden establecer derechos de preferente adquisición a favor del titular del suelo en caso de transmisión del derecho de superficie, y que el titular del suelo podrá transmitir libremente su derecho.
- Que se extingue por el transcurso del plazo convenido y por no edificar, no estando prohibido pactar otras causas de extinción.
Destacamos:
- La libertad del título constitutivo para fijar normas de transmisión y gravamen del derecho de superficie; el titular del suelo puede transmitir y gravar sin necesitar el consentimiento del superficiario.
- El derecho de superficie se extingue si no se edifica de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística; aquí hay una norma imperativa, que el título no puede alterar: si el superficiario no edifica legalmente, o no edifica de acuerdo en el plazo fijado su derecho va a extinguirse.
- Y está claro que extinguido el derecho de superficie, se extinguen los derechos y cargas impuestos...
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