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El derecho de superficie

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA

En materia de propiedad inmobiliaria, es un principio general, plasmado en los artículos 350 y 358 del Código civil, el de superficies solo cedit: todo lo que se encuentra —edificación y plantación— sobre un terreno, es propiedad del propietario de éste.

Pero con precedentes en el Derecho romano, cabe la posibilidad de que el propietario del suelo y el de lo edificado o plantado sean distintos y este último tenga el derecho a tener la edificación o plantación en el suelo del primero: este derecho es el de superficie (1).

En términos muy semejantes, prácticamente toda la doctrina moderna define el derecho de superficie como el derecho real que confiere a su titular el poder de edificar (en su variedad urbana.) o plantar (en la rústica) y mantener la edificación o plantación de su propiedad, en suelo, subsuelo o vuelo, propiedad de otra persona (que es quien sufre, como gravamen, el derecho de superficie). Es, pues, una derogación del principio superficies solo cedit.

En el Código civil hay una referencia al derecho de superficie, como derecho análogo a la enfiteusis, en el artículo 1.611, último párrafo. Además, el artículo 1.655 impone la normativa de la enfiteusis cuando la superficie sea por tiempo indefinido y del arrendamiento cuando sea temporal.

La jurisprudencia ha reconocido, sin embargo, en reiterada doctrina, la sustantividad del derecho de superficie no asimilable enteramente a la enfiteusis o arrendamiento, aun siendo su naturaleza análoga (2). En efecto, se puede constituir como derecho real propio y sustantivo, distinto a la enfiteusis y no como arrendamiento.

El derecho de superficie, según el concepto que se ha dado y con propia sustantividad, como institución distinta a la enfiteusis o arrendamiento, apenas tiene regulación positiva. Se regirá por lo establecido en su constitución y, en su defecto, por la costumbre y los principios generales del Derecho.

La llamada Ley del Suelo (3), regula el derecho de superficie en relación con la edificación en las áreas urbanas y de conformidad con los planes de urbanismo. No crea un derecho de superficie, sino que establece normas excepcionales para el mismo, en su ámbito de aplicación, que es la construcción de viviendas u otros edificios determinados en los planes de ordenación urbana. Puede constituirse por el Estado, Entidades locales y demás personas públicas o particulares. Debe hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Es esencialmente temporal: se extingue por el transcurso de un plazo máximo de setenta y cinco años si ha sido constituido por el Estado, entidades locales...

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