El derecho de propiedad y la limitación de la renta en los contratos de arrendamiento residenciales en Cataluña

AutorIrene Aznar Sánchez-Parodi
CargoDoctora en Derecho Universidad de La Laguna Sta. Cruz de Tenerife
Páginas2875-2927
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 787, págs. 2875 a 2927 2875
El derecho de propiedad
y la limitación de la renta en
los contratos de arrendamiento
residenciales en Cataluña *
Property right and rent control
in Catalonia
por
IRENE AZNAR SÁNCHEZ-PARODI
Doctora en Derecho
Universidad de La Laguna Sta. Cruz de Tenerife
RESUMEN: En los últimos años hemos sido testigos de un empeora-
miento sostenido de las condiciones de acceso a la vivienda. Esta situación
ha provocado la adopción de algunas medidas tendentes a garantizar el
derecho a una vivienda digna. En septiembre de 2020 el legislador catalán
vino a promulgar la Ley (catalana) 11/2020. La citada norma tiene como
principal objetivo el de contener el aumento de la renta de los contratos de
arrendamiento residenciales en ciertas zonas de Cataluña.
El propósito de este estudio es el de analizar la adecuación de la me-
dida catalana desde un punto de vista constitucional. Así, en este trabajo
* Este trabajo se ha realizado en el marco del proyecto «La nueva información re-
gistral: requisitos, eficacia y aplicaciones prácticas» (DER 2017-83970-P), financiado por
el Ministerio de Ciencia e Innovación. Se agradecen las sugerencias emitidas por los/las
evaluadores/as de este trabajo, las cuales han sido tenidas en cuenta. Del mismo modo,
se agradecen los comentarios y observaciones de la Profesora SÁNCHEZ JORDÁN.
Irene Aznar Sánchez-Parodi
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tendremos la oportunidad de examinar si el sistema de contención de rentas
previsto por el legislador catalán afecta al derecho de propiedad privada
que proclama el ar tícu lo33 de la Constitución española. La función social
de la propiedad jugará un especial papel en el estudio propuesto.
ABSTRACT: In the last few years we have witnessed a sustained worsening
of access conditions to housing. This situation has caused the adoption of some
measures in order to guarantee the right to adequate housing. In September
2020, Act 11/2020 was enacted by Catalan legislator. The main objective of the
mentioned Act is to establish a rent control system in some areas of Catalonia.
The purpose of this study is to analyse the adequacy of the Catalan meas-
ure from a constitutional point of view. Thus, in this paper we will have the
opportunity to examine whether rent control system affects the constitutional
right of private property (article 33 of Spanish Constitution). Social function
of property will play a special role in the proposed study.
PALABRAS CLAVE: Control de rentas. Función social. Propiedad pri-
vada. Derecho a la vivienda. Legislación catalana en materia civil.
KEY WORDS: Rent control. Social Function. Private property. Right of
housing. Catalan Civil Law.
SUMARIO: I. LA VIVIENDA DIGNA O EL DERECHO ESPERA-
DO.—II. LA CONTENCIÓN DE RENTAS: 1. ITER NORMATIVO. 2. EL
EJEMPLO CATALÁN: A) Aspectos previos. B) La incidencia de la medida ca-
talana sobre el derecho dominical: a) El contenido esencial del derecho de
propiedad: a´) La rentabilidad del dominio. b´) La propiedad privada y su
función social. b) La contención de rentas catalana, ¿una medida propor-
cionada?: a´) Idoneidad. b´) Necesidad. c´) Proporcionalidad sensu stric-
to.—III. UNA REFLEXIÓN FINAL: 1. COMPETENCIA EN LEGISLACIÓN
PROCESAL. 2. LAS COMPETENCIAS EN MATERIA DE DERECHO CIVIL Y DE REGU-
LACIÓN DE LA ACTIVIDAD ECONÓMICA. 3. EL INCIERTO FUTURO DEL SISTEMA
DE CONTENCIÓN DE RENTAS.—IV. CONCLUSIONES.—V. JURISPRUDEN-
CIA CITADA.—VI. BIBLIOGRAFÍA.—VI. PÁGINAS WEB.
I. LA VIVIENDA DIGNA O EL DERECHO ESPERADO
GARCÍA CANTERO, al ocuparse del derecho a la vivienda, recurre
a calificativos como «controvertido», «invisible», «travieso o caprichoso»
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 787, págs. 2875 a 2927 2877
El derecho de propiedad y la limitación de la renta en los contratos de arrendamiento…
(GARCÍA CANTERO, 2014, 31 y 32). «Escondido» es, sin embargo, el
adjetivo que, desde el punto de vista del mencionado autor, define mejor
al derecho que ahora nos atañe1, ya que, como subraya de manera expre-
sa, «…dijérase que el derecho a la vivienda pugna por asomarse o hacerse
presente fuera en un ambiente social externo que, por todos los medios, se
esfuerza no pocas veces por ocultarlo o disimularlo…»2.
Reconociendo la altura de la reflexión esbozada por GARCÍA CAN-
TERO, nosotros preferimos partir de otro calificativo para hacer alusión
al derecho a la vivienda; en concreto, esperado. En este sentido, hemos de
apoyarnos en una de las definiciones que el Diccionario de la Real Academia
ofrece del verbo esperar, esto es, «creer que ha de suceder algo…»3. Así, los
ciudadanos llevan esperando desde 1978 a que se materialice el mandato
plasmado en el ar tícu lo 47 Constitución española, el cual no solo reconoce
que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada», sino que, además, proclama que «los poderes públicos promoverán
las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer
efectivo este derecho».
Dejando a un lado la discusión sobre su posible calificación como un
derecho subjetivo4 y los obs tácu los que se derivan de su catalogación como
un derecho de segunda generación5, resulta importante destacar que nos
hallamos ante un derecho de especial relevancia si se tiene en cuenta que,
como resalta la doctrina6 y la reciente Resolución del Parlamento Europeo,
de 21 de enero de 2021, sobre el acceso a una vivienda digna y asequible
para todos (en adelante Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de
enero de 2021)7, se trata de un medio a través del cual queda concretado
el ideal de dignidad humana lo que, en el caso de España, conecta con lo
dispuesto en el ar tícu lo10 de nuestro texto constitucional8. Esta reflexión
es precisamente la que explica las expectativas que existen sobre este par-
ticu lar derecho.
Puesta de relieve la importancia práctica de este derecho, se hace ne-
cesario mencionar que ciertos hitos de nuestra Historia reciente confirman
que el ideal de vivienda digna continuará haciéndose esperar. En efecto, el
derecho a la vivienda recibió una dura estocada tras el estallido de la crisis
inmobiliaria del año 2008, en tanto que, como destacó TORNOS MAS,
no solo se vio frustrado el deseo de aquellos que deseaban acceder a una
vivienda, sino que, además, muchos de los ciudadanos que ya contaban con
un techo sobre el que vivir lo perdieron como consecuencia del impago de la
cuotas hipotecarias o de la renta arrendaticia (TORNOS MAS, 2015, 48)9.
La situación descrita en el párrafo precedente ha empeorado como con-
secuencia de la crisis sanitaria del Covid-1910, en tanto que las normas de
seguridad y las restricciones en la movilidad tendrán un claro impacto sobre
nuestra economía de mercado (descenso del turismo, pérdidas de empleos,

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