Derecho de contratos
| Autor | Ángel Acedo Penco |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Profesor de Derecho civil. Facultad de Derecho. Universidad de Extremadura |
| Páginas | 17-72 |
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El contrato más común, y también el más regulado en nuestro Código civil, es el de compraventa, siendo muy interesante conocer a quién corresponde pagar cada una de las partidas de los gastos derivados del mismo que, como ocurre en la compra y venta de bienes inmuebles, suelen ser muy elevados.
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que le represente, según define, con extraordinaria claridad, el artículo 1.445 del Código civil al contrato de compraventa, aunque se trata de un tipo de acuerdo del que prácticamente todo el mundo con uso de razón conoce su significado dado lo habitual que resulta en una sociedad como la nuestra. Pero sólo a eso alcanza el general conocimiento, al significado y a los efectos más inmediatos de la compraventa, en especial a la transmisión de la propiedad de lo adquirido. Sin embargo hay muchos aspectos, como el de los gastos, que pese a su importancia, no son conocidos por la mayoría de los ciudadanos, pese a que operen diariamente comprando o vendiendo.
Aunque podría aplicarse a todo tipo de contratos de compraventa, el régimen de los gastos que se contiene en el Código civil suele desplegar toda su eficacia en la compra y venta de bienes inmuebles, es decir, de fincas rústicas y urbanas de cualquier clase. Según el artículo 1.455 de dicho texto legal "los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario".
Es decir, que según lo dispuesto legalmente, en nuestro sistema los gastos que origine el contrato tendrán el régimen descrito en dicho precepto, salvo que los contratantes hayan pactado libremente otro distinto, siendo perfectamente válido, en consecuencia, que cuando se están llevando a cabo los tratos preliminares por parte de ambas partes tales gastos se le adjudiquen total o parcialmente a una de las partes, siendo muy frecuente, Page 18 por ejemplo, incluir una cláusula que diga que "todos los gastos que origine esta compraventa serán del comprador" o también en menos ocasiones, que dichos gastos "serán de cuenta del vendedor".
Por tanto, el régimen del Código civil regirá a falta de pacto expreso, y también cuando se incluya una estipulación que exprese por ejemplo que "los gastos serán satisfechos por las partes según ley" o una expresión parecida, pues la ley referida es el citado artículo 1.455 del Código citado.
Según dicho régimen legal, los gastos de otorgamiento de la escritura, que se realizará en una Notaría de libre elección por ambas partes, serán de cuenta del vendedor, quien también deberá correr con los gastos de cancelación de gravámenes que pudiera tener el bien que vende (hipoteca, condiciones resolutorias, etc.) pues son anteriores al contrato.
También deberá obligatoriamente pagar el vendedor de viviendas (sin que pueda trasladarlos al comprador, ni mediante pacto, pues en tal caso cometería una infracción administrativa) los gastos derivados de la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipoteca para financiar la construcción del edificio, división o cancelación de tal gravamen.
Además los gastos comunes de mantenimiento del edificio, propios de la comunidad de propietarios, deberán ser satisfechos por el comprador, al menos todos los anteriores y los generados hasta el mismo momento de la venta. Los gastos derivados de los errores administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos serán también del vendedor, salvo que sean imputables directamente al comprador si incurre en negligencia.
Finalmente, respecto de los tributos, el vendedor deberá satisfacer al Ayuntamiento el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido aún por arbitrio de plusvalía), aunque cabe pactar que éste lo pague el comprador, de hecho, en no pocas ocasiones, el vendedor no acepta la venta del inmueble si el comprador no asume expresamente este gasto. Sin embargo los Tribunales han dictaminado, en ciertas ocasiones, que este impuesto es siempre del vendedor aunque se incluya la cláusula diciendo que "todos los gastos e impuestos serán del comprador".
El comprador deberá abonar, tal como se dijo, los gastos de la primera copia de la escritura (muy inferiores a los del otorgamiento que corresponden al vendedor) y todos los demás gastos posteriores a la venta. Entre ellos están los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, si desea hacerlo pues aunque es muy conveniente, el acceso de los bienes inmuebles adquiridos a dicho Registro es voluntario en nuestro sistema.
Además, los impuestos que satisfará el comprador, y que serán, seguramente, el gasto más elevado de todos, se refieren al Impuesto sobre el Valor Añadido en el caso de construcciones de viviendas nuevas que se Page 19 elevan al 7% del importe consignado en el documento de compra, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, para las viviendas usadas, cuyo tipo de gravamen es variable, pues el tipo lo fijan las Comunidades Autónomas, oscila entre el 6% y el 7%, del precio que conste en tal documento. Naturalmente, también deberá abonar el comprador (o la entidad que financie, pero nunca el vendedor que es ajeno a tal eventualidad) sus gastos de Notaría y del Registro de la Propiedad que se refieran expresamente a la concertación e inscripción de préstamos de carácter hipotecario o de otra índole a los que haya podido acudir dicho comprador para financiar la finca adquirida.
No siempre la superficie real de las fincas, urbanas o rústicas, objeto de compraventa, coincide con la que figura en el contrato privado o en la escritura pública que sirve para la transmisión de aquéllas. Para tales casos el Ordenamiento establece determinadas reglas y consecuencias de gran trascendencia práctica.
En el contrato de compraventa de fincas rústicas y urbanas, la principal obligación del vendedor es, naturalmente, la de entregar el inmueble vendido, en las condiciones pactadas, al comprador, que tiene derecho a que dicho predio se corresponda en todos sus aspectos con lo que se fijó en el contrato, en especial el referido a la ubicación, calidad y extensión de la finca adquirida.
En relación con este último extremo puede ocurrir, y así sucede en no pocas ocasiones, que una vez recibida la finca por el comprador éste se aperciba de que la extensión de la misma no es la que aparecía en el contrato, o la que se indicaba en la oferta que hizo el vendedor, como por ejemplo, en la publicidad que propició que el comprador se decantara por este inmueble en concreto y no por otro diferente.
Y también puede acontecer que, tras la venta, el propio vendedor descubra que la finca tenía una extensión superior a la definida en aquel contrato. Nos referimos, por tanto, a los defectos y excesos de cabida en la compraventa de bienes inmuebles.
El Código civil español, dentro de la regulación del contrato de compraventa, contiene determinadas reglas que sirven para dar respuesta legal a estos problemas, partiendo de la base, para llegar a una solución en cada caso, de diferenciar entre la compraventa que se hizo "a tanto alzado" lo que se entiende en el lenguaje del sector por "cuerpo cierto" y cuando el contrato se realiza "a un precio por unidad de medida o número", es decir, la Page 20 compra a tanto el metro, a tantas pts., (euros) la hectárea o a tantos euros la fanega.
En este último caso, el artículo 1.469 del Código civil establece, en su regla primera, que "si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto...
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