Derecho Civil-Obligaciones y contratos
| Autor | I. de la Iglesia Monje e I. Moratilla Galán |
| Páginas | 1363-1373 |
El Tribunal declara probado que el comprador vino cumpliendo puntualmente con todos los pagos estipulados en el documento privado de compraventa; que como no se había fijado fecha de entrega de la vivienda, se vio obligado a dirigirse por carta a la promotora vendedora para que ésta le comunicará tal fecha, sin obtener respuesta alguna; que en cambio la promotora vendedora requirió luego notarialmente al comprador para que en el día y hora que unilateralmente fijó se personara ante un notario, también unilateralmente determinado, para proceder a la entrega de llaves y al otorgamiento de escritura pública a cambio no sólo de subrogarse en el préstamo hipotecario sino también de pagar una cantidad mayor que la inicialmente estipulada, requerimiento que incluyó una conminación de resolución y de aplicación de la cláusula penal consistente en pérdida del 20 por 100 de las cantidades hasta entonces abonadas, sin posibilidad de moderación por el juez; y, en fin, que el comprador contestó a este requerimiento no oponiéndose al cumplimiento de lo que verdaderamente se había pactado pero sí condicionando la firma de la escritura a la entrega por la promotora de aquellos documentos que le habrían permitido comprobar la habitabilidad de la vivienda y la finalización y remate de las obras de urbanización conforme a lo pactado.
Esto significa que el comprador vino cumpliendo puntualmente todas sus obligaciones hasta que la vendedora pretendió supeditar el cumplimiento de las suyas a condiciones totalmente ajenas a lo pactado y mucho más gravosas para el comprador, y de otro, que la propia conducta de la promotora trasPage 1363 recibir la carta del comprador solicitando información sobre la fecha de entrega de la vivienda, conducta consistente en no dar la información solicitada y, en cambio, hacer un requerimiento notarial imponiendo unilateralmente unas condiciones extrañas a lo estipulado y por tanto inaceptables por el comprador, con el añadido de dar por resuelto el contrato de no plegarse éste a tales condiciones, fue en sí misma demostrativa no sólo de una prepotencia rayana en lo increíble y desde luego inconciliable tanto con el espíritu del artículo 1.124 del Código Civil como con la normativa protectora de los consumidores aplicada por el tribunal de apelación, curiosamente eludida por la recurrente en sus motivos de casación, sino también de una voluntad que, por manifiestamente opuesta al cumplimiento del contrato en sus propios términos, justificaba plenamente la interposición de la demanda por el comprador interesando el cumplimiento contractual con arreglo a lo pactado, ya que de otra forma su indefensión habría sido absoluta frente a la posición dominante en que quiso situarse la recurrente-vendedora.
NO ESTAMOS ANTE UNA DOBLE VENTA CUANDO HAY DOS COMPRAVENTAS, PERO FALTA LA IDENTIDAD DEL OBJETO. (SENTENCIA DE 19 DE DICIEMBRE DE 2000.)
El tema esencial de la doble venta, que es contemplado en el artículo 1.473 del Código Civil, aunque erróneamente se cita en la demanda el artículo 1.474 y en la sentencia recurrida el mismo y el artículo 1.461, se da cuando una misma cosa es vendida dos o más veces por el mismo propietario a diversos compradores, es decir, identidad de la cosa objeto de ambas compraventas y que las ventas se hayan celebrado antes de que la cosa haya sido adquirida por un comprador; no debe confundirse con la venta de cosa ajena, ya que si el vendedor vende la misma cosa a varias personas, el artículo 1.473 regula quién la adquiere, pero si la vende y el comprador la adquiere, la segunda venta no será una doble venta sino venta de cosa ajena.
En el presente caso es indiscutible que no hay una doble venta contemplada por el citado artículo 1.473 del Código Civil, ya que en 29 de diciembre de 1977, A vende a B, en escritura pública, un volumen edificable, y el 6 de abril de 1993, la misma A vende al Ayuntamiento de San Sebastián, en escritura pública, una parte indivisa de una finca, no produciéndose en ningún caso una doble compraventa perfeccionada, sino dos compraventas consumadas; es discutible la identidad del objeto de la compraventa, un volumen edificable en la primera y una parte indivisa de una finca en la segunda: el Juzgado de 1.a Instancia consideró que no se daba (-a identidad del objeto de ambos contratos lo que, obviamente, no acontece-), y la Audiencia Provincial que sí había identidad (-el objeto del contrato igual al del contrato anterior-); no cabe estimar identidad, ya que no es posible calificar jurídicamente como una misma cosa un volumen edificable que una porción indivisa de una finca, pese a que, ciertamente, ésta trae causa de aquélla y, a su vez, esta última de un justiprecio por razón de expropiación y éste, del derecho de propiedad de dos fincas que fueron expropiadas, no cabe entender que es la misma cosa, una que trae causa de otra.Page 1364
La Sala considera que el contenido de la respuesta del actor en el acto de la confesión judicial (-no le reclama nada porque ha llegado a un acuerdo con él-) ha de calificarse como un acuerdo transaccional entre éste y su hijo don Francisco Javier, cuyo contenido no consta, pero cuya apariencia es la de un pacto non petendo, por el que el acreedor se obliga frente a uno solo de los dos deudores solidarios a no exigirle la efectividad de la obligación, pero que no produce la remisión de la deuda, la cual sigue viva al no perdonar o liberar su cumplimiento, y, en tal caso, el acreedor podrá dirigirse contra ambos en exigencia de la satisfacción íntegra de la misma, si bien quien pague tendrá derecho de regreso contra el beneficiado por el pacto.
Se declara probado que el terreno que ocupó el Ayuntamiento demandado no aparece ninguna prueba de que -se sale de los límites contorneados en el plano que se protocoliza con la escritura- y en un derecho que no ha sido indiscutido, que plasma el artículo 1.471 del Código Civil, que establece que si el inmueble se ha vendido por un precio alzado o se han vendido varias fincas (que es el caso presente) por un precio alzado conjunto, el vendedor deberá entregar la integridad de la cosa vendida y el comprador deberá pagar el...
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