Derecho Civil - Derechos Reales

AutorElena Múgica Alcorta
Páginas2493-2514

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TERCERÍA DE DOMINIO: REQUISITO DE TITULO DE DOMINIO ANTERIOR AL EMBARGO ADQUISICIÓN DE DOMINIO: EN PERMUTA DE SOLAR POR OBRA A CONSTRUIR. (Sentencia de 3 de octubre de 1997.)

El artículo 1.537 LEC exige al tercerista presentar título de dominio y tal requisito no lo ha cumplido, porque si título puede ser cualquier acto jurídico que ha producido el dominio, no cabe duda de que el contrato de permuta de solar por obra a construir no acredita el dominio del cedente, puesto que contiene un pacto obligacional que lo generará cuando se cumpla el deber de construir y de entregar lo pactado.

La permuta de solar por obra a construir, por cosa futura, no es exactamente un canje de cosa por cosa, sino un contrato complejo, de tracto sucesivo, generador de obligaciones, las cuales puede proteger el que entrega el solar por los distintos medios que el derecho establece, pero no por la simple eficacia de una cláusula resolutoria, pues mientras no se reconoce judicialmente no puede esgrimirse frente a tercero que embarga el titular dominical en tiempo del embargo.

TERCERO HIPOTECARIO: REQUISITO DE BUENA FE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. (Sentencia de 8 de octubre de 1997.)

La existencia o inexistencia de buena fe es una cuestión de hecho y, por tanto, de libre apreciación del Tribunal de instancia. La buena fe es un concepto jurídico deducido libremente por el Tribunal sentenciador en relación a los medios de prueba que la ponen de manifiesto y se reputan acreditados. Sólo es posible impugnar en casación la valoración de los medios de prueba realizada por la Sala de instancia alegando error de derecho en la valoración de la prueba por el ordinal 4.° del artículo 1.692 LEC, con cita de la norma jurídica de valoración que se repute infringida.

Page 2494El titular registral está amparado por el llamado principio de legitimación, recogido en el artículo 38 LH, que se manifiesta en la presunción iuris tantum de que el derecho real inscrito existe y pertenece a su titular y en la presunción de que el titular de dominio de los bienes inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos, así como por la presunción de ser poseedor de buena fe, conforme a lo dispuesto en el artículo 434 del Código Civil, aunque sólo sea con referencia a la posesión en concepto de dueño o posesión mediata o superior que se tiene por medio de otro y que se contrapone a la posesión inmediata. En el caso concreto, el titular registral adquirió por compraventa el inmueble de quien en el Registro aparecía con facultades para transmitirlo en ejercicio del derecho de opción reconocido a su favor inscrito también en el mismo Registro; las facultades de disposición del transmitente aparecen debidamente acreditadas por los datos regístrales que no han sido impugnados.

ADQUISICIÓN DEL DOMINIO: TITULO Y MODO SOBRE INMUEBLES A CONSTRUIR. TRADICIÓN INSTRUMENTAL. TERCERÍA DE DOMINIO: DIFERENCIAS CON LA ACCIÓN REIVINDICATORÍA. (Sentencia de 9 de octubre de 1997.)

Doctrina de la Sentencia.-Para la adquisición del dominio y demás derechos reales del Código Civil, a diferencia de otros ordenamientos jurídicos extranjeros, inspirado en el sistema romano, estima indispensable la concurrencia del título y el modo (arts. 609 y 1.095); no bastan las declaraciones de voluntad generadoras del contrato, sino que es precisa, además, la tradición o entrega de la cosa, si bien se admite ésta en formas espiritualizadas, como es la prevista en el párrafo 2.° del artículo 1.462, al disponer que el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. En el caso del recurso, de la escritura pública no se deduce lo contrario respecto del comprador, acreedor de la cosa objeto del contrato de compraventa, negocio jurídico de disposición que además fue inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que refuerza la concurrencia de la traditio, en su proyección de ficta. En cambio, de esa misma escritura no es posible inferir que su otorgamiento equivalga al cumplimiento del requisito de la tradición o modo de adquirir respecto a la cosa que se obligó a entregar la compradora como parte del precio consistente en un local comercial que debía ser construido por dicho comprador. En primer lugar, porque de la propia escritura se deduce que la entrega del local comercial debía realizarse en tiempo aplazado; y, en segundo lugar, porque en realidad tratábase de la entrega de una cosa futura, inexistente en el momento de perfeccionarse el contrato, de tal manera que el pacto, al versar sobre una cosa speratae aunque esté determinada, sólo produce efectos obligacionales entre las partes contratantes, requiriéndose para que pueda desplegar efectos traslativos de dominio sobre la obra que, una vez terminada, medie el inexcusable requisito de la entrega o traditio.

Para que la traditio instrumental opere es necesario, según doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se den los supuestos siguientes: a) que la compraventa se hubiere celebrado por medio de escritura pública con todos los requisitos formales para su validez; b) que de dicha escritura no Page 2495 resultare o se dedujere claramente lo contrario, es decir, que no concurra discordancia constatada y suficientemente acreditada con la realidad jurídica; y c) que el vendedor esté en posesión del bien enajenado tanto en forma mediata como inmediata, exigiéndose cumplida prueba en cuanto a la disposición en su condición de tradens.

En el caso enjuiciado, por tratarse de un pacto concertado en un contrato de compraventa en el que parte del precio se sustituye por la realización de una obra, el supuesto es análogo al de aquellas relaciones contractuales consistentes en la permuta de parcelas o parte de ellas para construir pisos o locales en las que, con independencia de la controvertida cuestión de su naturaleza jurídica con criterios divergentes en la doctrina de los autores y en la propia jurisprudencia, plantéase también cuándo han de entenderse transmitidos los pisos o locales a construir, toda vez que se origina un cambio de cosa presente, como es el solar o parcela, por otro de cosa futura, la obra a realizar, de tal manera que al perfeccionarse el contrato el propietario de la parcela la tiene a su disposición como dueño y el otorgamiento de la escritura equivale a la traditio o entrega, efecto éste que no se produce en relación a la prestación a realizar por el otro contratante por tratarse de la entrega de una cosa futura que habrá de construirse sobre dicha parcela, de modo que el otorgamiento de la escritura no implica la traditio ficta del artículo 1.462, párrafo 2.° del Código Civil, dado que el supuesto tradente carece de la posesión a título de dueño de la cosa, sea en su modalidad de posesión inmediata o mediata, al carecer de existencia la cosa, aunque sea posible. De donde resulta que el requisito necesario para adquirir el dominio mediante la traditio, concurriendo el título, es la existencia y posesión a título de dueño de la cosa que el obligado deberá entregar cuando se...

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