Derecho de bienes y otros
| Autor | Ángel Acedo Penco |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Profesor de Derecho civil. Facultad de Derecho. Universidad de Extremadura |
| Páginas | 182-200 |
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La inmensa mayoría de la población urbana habita en viviendas enclavadas en un bloque o edificio de varias plantas que se distribuye en diferentes pisos que, cada una de ellos, tienen el carácter de finca independiente. Es muy importante conocer los rasgos generales del régimen legal que se aplica a este sistema comunitario denominado de propiedad horizontal.
Dentro de las comunidades de bienes, letal engendro jurídico y fuente inagotable de litigios entre sus partícipes, al que la ignorancia suele acudir con presteza para organizar no ya la mera tenencia de propiedades en más de una persona, como pretendió el Legislador, sino incluso, para desarrollar las actividades empresariales o profesionales más complejas, sólo Page 183 nos vamos a referir a un tipo de comunidad popular que tiene una regulación específica como es la propiedad horizontal, o propiedad por pisos de un edificio, llamadas en el lenguaje coloquial, impropiamente, comunidades de vecinos.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, dio una nueva redacción al artículo 396 del Código civil, luego modificado por la Ley 8/1999, de 6 de abril, donde se viene a expresar que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute.
El elenco de elementos comunes abarca espacios del edificio tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagùe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Esta voluntad de los interesados debe articularse a través de determinados acuerdos entre ellos mismos, lo que no siempre será fácil, por eso, para un adecuado funcionamiento de estas comunidades de propietarios, donde se necesita adoptar multitud de acuerdos que les afectarán Page 184 individualmente de manera decisiva. La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 17 ciertas reglas y exige determinadas mayorías para su adopción, en función de la importancia de los mismos. Este régimen es el siguiente:
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La modificación de las reglas contenidas en la Escritura constitutiva o en los Estatutos de la Comunidad, precisa para su validez la unanimidad -100%- de los propietarios.
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El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, aunque supongan una modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá las tres quintas partes del total de los propietarios -60%- que representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación.
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Para la realización de obras con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvalías, aunque supongan una modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá la mayoría del total de los propietarios -51%- que representen la mayoría del total de las cuotas de participación.
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Para la instalación de infraestructuras comunes, a petición de cualquiera de los propietarios, para el acceso a los servicios de telecomunicación como televisión por cable o vía satélite, o para sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar, o suministros colectivos de energía, se precisa un tercio del total de los propietarios -33%que representen un tercio del total de las cuotas de participación. En estos casos no se podrá repercutir el coste de estos servicios sobre los propietarios que no votaron a favor del acuerdo, aunque si con posterioridad desean tales servicios deberán abonar los importes que abonaron los que votaron a favor con el incremento del interés legal.
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El resto de los acuerdos que se adopten requerirá mayoría del total de los propietarios -51%- que representen a su vez la mayoría del total de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes si ésta representa a su vez a más de la mitad de las cuotas de los presentes.
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En caso de no lograr las mayorías necesarias de acuerdo con el régimen establecido anteriormente el Juez de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el edificio, estimando la demanda a tal efecto que interponga cualquiera de los afectados resolverá en equidad sobre la petición una vez oídas a todas las partes y pronunciándose sobre el pago de las costas del proceso judicial.
Finalmente, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma de 1999, regula el régimen de impugnaciones de las decisiones colectivas adoptadas por la junta de propietarios, pudiendo basarse en la Page 185 ilegalidad de dichos acuerdos, por contravenir lo establecido en la Ley o en los Estatutos, por los defectos que pudiera contener la convocatoria que pueden ocultar qué es lo que pretendía aprobarse y en definitiva por lesionar, indebidamente, los derechos de uno o varios propietarios.
La protección de los derechos de los discapacitados no alcanza hasta extremos de limitar el uso de las zonas comunes de los edificios y sus garajes en régimen de propiedad horizontal, o por pisos, pudiendo la mayoría conceder o denegar la utilización de aquellos espacios comunes en función de los intereses de la comunidad, aunque perjudique a otros propietarios minusválidos que no cuentan con tal mayoría.
Así lo ha determinado la sentencia de 28 de febrero de 2007, de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, que conoció del recurso de casación sobre la validez o nulidad del acuerdo de la Junta General Extraordinaria de una comunidad de propietarios que adopta por mayoría de los asistentes el acuerdo hoy impugnado de "denegar definitivamente el aparcamiento de los vehículos de Doña Victoria y del actor Don Víctor Manuel, que se hará efectivo mediante la colocación de pivotes que impiden el acceso de vehículos desde la calle Ramón y Cajal a la plaza interior de la urbanización, excepto ambulancias y vehículos de bomberos.
La sentencia recurrida ratifica el acuerdo sobre regulación del uso de un elemento común, no contemplado expresamente por el título ni por los estatutos, no implica alteración del mismo en el sentido del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo tan sólo manifestación de simple acto de administración (art. 6 LPH), y que, como tal, no se halla sometido al régimen de unanimidad sino al de mayorías que señala la norma 2 del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal; acuerdo que, lejos de alterar aquel destino, lo respeta escrupulosamente y ratifica, siendo a dicho destino, como límite de la facultad de usar la cosa común, al que habrá de estar todo partícipe, al igual que a la reglamentación del uso establecida por la mayoría de los comuneros como medida de administración, conforme al art. 398 del Código civil.
La sentencia tiene también en cuenta que las reglas sobre uso de los elementos comunes se dictan, no en la Junta de 23 de junio de 1997, sino en la que tuvo lugar el 23 de abril de 1997, en que se adopta el acuerdo de "prohibir taxativamente el aparcamiento de cualquier vehículo motorizado en las zonas comunes", y ello por unanimidad de los asistentes, siendo así Page 186 que el acuerdo objeto de impugnación, el adoptado por mayoría en Junta de 23 de junio -dice la sentencia-, se limita a "dar una respuesta...
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