La denegación de prórroga por necesidad en arrendamientos de viviendas y locales de negocio

AutorJosé María Zaforteza Socias

Denegación de prórroga por necesidad en arrendamientos de viviendas

¿En qué consiste?

  1. El titular de una vivienda alquilada (propietario, usufructuario o similar) quiere recuperarla porque la necesita para ocuparla él o sus familiares próximos.

  2. Envía un requerimiento al inquilino comunicándole tal situación y dándole los plazos que marca la Ley.

  3. Respuesta del inquilino, afirmativa, negativa, etc., o no respuesta.

  4. Si el inquilino accede a desalojar hay indemnizaciones, en caso contrario cabe el pleito.

  5. Si el titular de la vivienda consigue recuperarla la tiene que ocupar él o la persona para quien se reclamó.

  6. Esta denegación de prórroga solamente se aplica a los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 que ya estén en la prórroga forzosa.

  7. Normativa regulada en los artículos del 62 al 69 y el 76 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 (BOE del 29), vigente en esta materia.

    Denegación de prórroga por necesidad en arrendamientos de viviendas (casos prácticos al final del tema). Viviendas

    La denegación de prórroga por NECESIDAD EN VIVIENDAS la estudia la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en sus artículos del 62 al 69 más el 76 y dice que “el arrendador, el dueño, puede dar por terminada la prórroga forzosa de un contrato de arrendamiento de vivienda cuando la necesite para él o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.

    Es condición indispensable para aplicar las normas que siguen que el contrato de arrendamiento sea anterior al 9 de mayo de 1985 y esté ya la prórroga forzosa.

    Decimos que el inquilino de una vivienda no tiene derecho a la prórroga forzosa de su contrato cuando el arrendador (el dueño) necesite la vivienda para sí o para que la ocupen sus ascendientes (padres, abuelos…, pero no tíos) o descendientes (hijos, nietos…, pero no sobrinos) legítimos o naturales.

    La idea base de este tema es que si el dueño necesita la vivienda y también la necesita el inquilino el dueño tiene preferencia, porque es el dueño; pero la necesidad del dueño tiene que existir, tiene que demostrase y tiene que ser permanente y estable.

    ¿Qué se entiende por NECESIDAD para la denegación de prórroga en viviendas?

    Por necesario, a efectos de denegar la prórroga de un contrato de arrendamiento, no debe entenderse lo obligado, lo impuesto por circunstancias ineludibles, es suficiente que necesario sea lo contrario a lo superfluo y que represente algo más que lo simplemente conveniente, (Tribunal Supremo s. del 17 de febrero de 1955).

    Ha sido reiteradamente declarado por la jurisprudencia que por necesario no ha de entenderse lo obligado o ineludible sino lo superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, diferenciando el concepto de forma clara del mero capricho o comodidad, (Audiencia Provincial de Palencia s. del 31 de octubre de 1990).

    La denegación de prórroga en vivienda se puede aplicar tanto si todo el edificio de viviendas pertenece al arrendador (el dueño) como si solamente le pertenece la vivienda que reclama, es indiferente.

    Si la propiedad de la vivienda que interesa estuviera compartida, o sea en comunidad de bienes, se deberá contar con la aprobación del otro u otros comuneros para reclamar la vivienda para sí, pues también les pertenece.

    Casos en los que hay necesidad, según la ley

    Se presume que el arrendador (el dueño) o los parientes citados tienen necesidad siempre que consigan demostrarlo y también cuando la persona para quien se reclama la vivienda se encuentra en uno de estos casos:

  8. Si viviendo fuera del municipio donde se encuentra la vivienda de que se trata necesita vivir en él, por razón de trabajo u otra causa que no sea el capricho.

  9. Si viviendo en la misma población donde está la vivienda de que se trata y ocupando él otra, ésta le resulte insuficiente por aumento de sus necesidades familiares.

  10. Si se casa (por la Ley) y por motivos importantes (trabajo u otros) tiene que vivir en la localidad donde está situada la vivienda alquilada y no dispone de otra libre.

  11. Cuando viviendo en la población donde está situada la vivienda de que se trata, por causas totalmente independientes de su voluntad se ve obligado a desalojar la casa que ocupa.

    Sin embargo, la Ley no acepta la necesidad del dueño cuando 6 meses antes de comunicar al inquilino que se tiene que marchar, que le deniega la prórroga de su contrato por necesidad, se hubiera desalojado una vivienda parecida a la que ocupa el inquilino, en un edificio propiedad del dueño o del familiar de éste para quien se reclama la vivienda; en resumen, cuando se tuvo libre una vivienda como la que se reclama, dentro de los seis meses anteriores al requerimiento.

    El procedimiento para realizar la denegación de prórroga

    Para realizar la denegación de prórroga en viviendas el arrendador (el dueño), si posee varias fincas con pisos alquilados o si tiene pisos alquilados en fincas diferentes, puede elegir la finca que quiera, la finca que le convenga, pero dentro de esta finca no puede ir contra cualquier inquilino de la misma sino debe respetar un orden, que es el siguiente:

    1. Debe solicitar la vivienda que habitualmente está desocupada, si es suficiente para cubrir sus necesidades.

    2. Si no hay viviendas de la clase anterior, o no le sirven, tiene que pedir la vivienda que no sirve de hogar familiar.

    3. Si no hay viviendas de estas clases, pedirá la que esté ocupada por familia menos numerosa, y, en último lugar, pedirá la vivienda ocupada por personas jubiladas pensionistas, siempre que tengan el status económico de pensionista.

    También ocuparán el último lugar en salir el clero de cualquier iglesia autorizada por la Administración Pública y quienes además de habitar en la vivienda ejerzan en la misma profesión u oficio por el que paguen contribución.

    En los casos de igualdad, si hay dos o más inquilinos en la misma situación, tiene preferencia para quedarse, para no salir, el inquilino más antiguo. En cuanto al clero se refiere al lugar de su destino, a la vivienda que ocupen en este lugar.

    Los pensionistas tienen preferencia para no salir de la vivienda que ocupan, para quedarse, pero esto debe entenderse en el sentido de los que viven de su pensión, sin otros medios importantes de subsistencia.

    Si el dueño no está seguro de la circunstancias de cada inquilino, a efectos del orden de preferencia entre ellos, puede requerirles para se las digan y así poder actuar con acierto, y si en treinta días desde el aviso no se las comunican se entenderá que aceptan el orden que establezca el dueño, a no ser que luego demuestren lo contrario.

    El arrendador (el dueño) al elegir la vivienda que desea deberá seguir el orden antes citado pero si la vivienda que por este orden le corresponde no reúne capacidad o condiciones para ser ocupada por él, teniendo en cuenta su familia, profesión, posición social, etc. entonces pedirá la siguiente en el orden que hemos citado y así sucesivamente.

    El requerimiento

    La denegación de prórroga se tiene que hacer, obligatoriamente, mediante un requerimiento cierto y seguro (mejor notarial), del dueño al inquilino haciéndole saber:

  12. El nombre de la persona que necesita la vivienda.

  13. Causa de la necesidad en que se funda la denegación (por matrimonio, etc.).

  14. Circunstancias que concurren en los otros inquilinos de la finca (si los hay suyos) para que elija precisamente éste.

  15. Que se hace todo ello con un año de antelación a la salida del inquilino del piso si lo hace voluntariamente, o a interponer la demanda pidiendo esta salida.

    No es preciso que la causa del requerimiento (por ej. el matrimonio) exista en el momento de requerir pero sí al cumplirse el año del mismo, el año del requerimiento.

    Recibido el requerimiento por el inquilino éste deberá contestar al dueño (también de forma cierta y segura, notarial) dentro de 30 días hábiles, diciendo si acepta o no marcharse, tal y como se le pide. (Días hábiles son días de trabajo, no se cuentan domingos y fiestas).

    Respuestas del inquilino al requerimiento

    Si el...

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